Анализ правовых аспектов и научных положений, касающихся понятия договора аренды

СОДЕРЖАНИЕ  

ВВЕДЕНИЕ   5

1 Понятие договора  аренды    7

2 Элементы и  особенности заключения договора  аренды    13

3 Содержание  договора аренды    21

4 Прекращение  договора аренды    32

ЗАКЛЮЧЕНИЕ   35

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ   37   
 

ВВЕДЕНИЕ  

Договор аренды (имущественного найма) относится к  числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско-правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей; наем услуг; наем работы, или подряд. Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между  наймом и куплей-продажей римские  юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал  постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом.

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

В настоящее  время, область применения договора аренды весьма обширна как в сфере  предпринимательской деятельности, так и в сфере удовлетворения бытовых потребностей.

Аренда   является   одной из наиболее  распространенных сделок, используемых  в  хозяйственном   обороте.   Несмотря   на   довольно длительный   период   существования  данного института, у  субъектов данного договора   все   еще   возникают  вопросы,   связанные с    его применением на практике.

Целью выполнения курсовой работы является изучение и  анализ правовых аспектов и научных  положений, касающихся понятия договора аренды.

Исходными данными  исследования явились Конституция  Республики Беларусь, Гражданский кодекс Республики Беларусь, иные нормативные  правовые акты, а также труды специалистов в исследуемой области.   
 

1 Понятие договора  аренды  

Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Результатом этого  договора, как явствует из его определения, является передача имущества не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а только во владение и пользование в течение определенного времени. Экономическая сущность и социальная значимость договора аренды состоит в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда. Приобретение подобного имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно не только с точки зрения отдельных субъектов гражданского права, но и всего общества в целом. Для отдельного субъекта такое приобретение невыгодно, потому что омертвляются на долгое время затраченные на это средства [15, с. 279].

Для общества в  целом это невыгодно потому, что  на то время, когда имущество не используется, оно фактически исключается из сферы хозяйственной деятельности, поэтому приходится производить определенные вещи в большем количестве, чем нужно. Они морально устаревают задолго до их полного износа, а на их хранение и содержание в надлежащем состоянии требуются значительные средства. Иногда для утилизации такого имущества также приходится производить большие расходы. Удовлетворение потребностей в таком имуществе осуществляется посредством аренды. Некоторые постоянные потребности удовлетворяются посредством аренды в силу особенностей имущества, которым эти потребности удовлетворяются. Так, земельные участки не могут находиться в собственности иностранных граждан, но они вправе арендовать их [3, ст. 43]. Многие граждане не имеют достаточно средств, чтобы приобрести в собственность жилой дом или квартиру и вынуждены арендовать жилое помещение.

Сдача имущества  в аренду привлекательна и для  собственника имущества (субъекта права хозяйственного ведения, права оперативного управления). Аренда обеспечивает ему возможность наиболее эффективно использовать имущество и получать определенную экономическую выгоду даже тогда, когда он по каким-либо причинам сам не может эксплуатировать имущество. Иногда только сдача имущества в аренду обеспечивает собственнику возможность извлекать из него выгоду. Например, в случае наследования несовершеннолетними наследниками земельного участка законные представители наследников под контролем сельских (поселковых), городских (городов областного подчинения и г. Минска), районных исполнительных и распорядительных органов могут сдавать земельные участки в аренду другим гражданам до приобретения наследниками полной дееспособности [3, ч. 2 ст. 47], когда наследники могут сами пользоваться земельным участком.

Возвращаясь к  понятию договора аренды можно выделить некоторые присущие ему характерные  черты, позволяющие рассматривать  этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правового договора.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится  к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем [15, с. 279].

Во-вторых, в  Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее - ГК) обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное  и непосредственное регулирование  договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диапозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом, регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др.

В-третьих, выделение  отдельных видов договора аренды произведено в ГК не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика применения ГК подтверждает эти опасения, в частности применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике [15, с. 280].

Договор проката  выделен в отдельный вид договора аренды исходя прежде всего из субъектного состава: арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, - а также из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер).

Договор аренды транспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средствам  требует управления им и его квалифицированной  технической эксплуатации силами профессионального экипажа.

Что касается договора лизинга (финансовой аренды), эти основные квалифицирующие признаки, позволяющие  выделять его как самостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в этих отношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже [15, с. 280].

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и  пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности  в пользу другой стороны и считается  должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим [15, с. 281].

Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

Юридические последствия  признания арендатора субъектом  встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе от казаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Договор аренды следует отличать от сходных с  ним договоров, по которым передается имущество одного лица к другому - купли-продажи (всех его видов), мены, дарения, ренты и займа. Результатом  названных договоров является переход  права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления), тогда как по договору аренды (имущественного найма) переходит лишь право владения и пользования на время. Поэтому предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, тогда как по упомянутым сходным с арендой договорам могут быть как индивидуально-определенные непотребляемые вещи, так и родовые потребляемые вещи [15, с. 281].  

2 Элементы и особенности  заключения договора  аренды  

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Ими могут быть и физические, и  юридические лица, и само государство, и административно-территориальные  единицы. Согласно ст. 579 ГК право сдачи  имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Таковыми являются лица, которым предоставлено право распоряжаться имуществом, принадлежащим Республике Беларусь или административно-территориальным единицам.

Объекты коммунальной собственности сдаются в аренду исполнительными комитетами и местными администрациями в порядке, установленном соответствующим Советом депутатов административно-территориальной единицы [5, ч. 4 ст. 36].