Шпаргалка по "Оценке бизнеса"

     

В качестве аналогов могут быть применены организационные  структуры и кадровый состав следующих  предприятий: 1) предприятий, прошедших  реструктуризацию, создавших управленческую структуру и кадровый потенциал, близкий к идеальной модели; 2) проданных на рынке предприятий, в оценочных отчетах по которым имеется информация об оценке кадрового потенциала; 3) предприятий, сходных по профилю и масштабам бизнеса, но более преуспевающих на рынке.

      Вопрос  № 23. Особенности  определения различных  видов и форм  
износа в оценке машин и оборудовании 

      В экономическом понимании, в зависимости от причины, вызвавшей обесценивание машин и оборудования, различают три вида износа:

1. Физический износ — потеря стоимости вследствие ухудшения работоспособности машины, обусловленного естественным ее изнашиванием в процессе эксплуатации или длительного хранения;
2. Функциональный износ — потеря стоимости машиной в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования и увеличение издержек при её эксплуатации;
3. Внешний износ — потеря стоимости машиной, обусловленная влиянием внешних по отношению к ней факторов (спрос, конкуренция).

      Накопленный износ – это совокупное значение всех износов.

      В зависимости от технической возможности и экономической целесообразности устранения различают следующие виды износа:

1. Устранимый износ – это износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
2. Неустранимый износ – это износ, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

      Физический  износ преимущественно измеряется:

      1. Методом срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.

      2. Методом укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы, строки которых соответствуют различным состояниям и стадиям износа объектов оценки, с указанием соответствующих коэффициентов физического износа.

      Функциональный  износ определяется либо экспертно, либо на основании модели: 

(Цан — цена аналога; Sпсв – полная стоимость воспроизводства объекта оценки; Х, Хан  — показатели качества объекта и аналога; b – коэффициент торможения).

      Внешний износ определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.

      Для определения коэффициента суммарного износа  и используется аддитивный подход, когда коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов: К= Кфиз. + Кфун. + К вн.

     Вопрос  № 24. Оценка стоимости  отдельных активов  предприятия: основы оценки стоимости  объектов недвижимости 

     Сравнительный подход. Методы: 1. Метод сравнения продаж; 2. Метод валовой ренты.

     Этапы метода сравнения продаж:

1. Анализ рынка и выявление сопоставимых объектов

     Источники информации: собственный архив эксперта-оценщика, банк данных нотариальных контор, банк данных территориальных комитетов  Росимущества, СМИ и Интернет.

     2. Сравнение с оцениваемым  объектом

     Единицы сравнения: для застроенных земельных участков - цена за 1 м2, при оценке зданий и сооружений, для которых ключевую роль в их стоимости играют объемные характеристики  - цена за 1 м3.

     Элементы  сравнения: объем прав, условия финансирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физические и экономические характеристики, наличие движимого имущества.

     3. Корректировка цен  объектов-аналогов

      Выделяют стоимостные (вводимые к цене ед. сравнения  аналога и к цене аналога в целом)  и процентные поправки.

     4. Согласование результатов

       
 

     Этапы метода валовой ренты:

1. Расчет мультипликатора валовой ренты оцениваемого объекта
2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта
3. Расчет стоимости оцениваемого объекта

     Доходный  подход. Методы: 1.Метод капитализации доходов 2. Метод ДДП

     1. При капитализации доходов осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива, при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость

     V= NOI/R

     1-ый этап: Расчет потенциального валового дохода

     2-ой: Расчет действительного валового дохода

      Расчет коэффициента от недозагрузки:

       
 

     3-й: Расчет операционных расходов

     4-й: Расчет ставки капитализации. Ставка капитализации = норма возврата + норма дохода

     Норма дохода на капитал: R_e = r_f + премии за риск 

     Премия  за низкую ликвидность = r_{f годовая} * Т_эксп

     5-й:  Расчет стоимости объекта V= NOI/R

     2. Метод ДДП: Делается прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.

        

     NOI - как и в методе капитализации доходов, только вместо резерва на замещение короткоживущих элементов – стоимость ремонта

     V_term - стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода

     r – ставка рефинансирования

     Затратный подход: V = V_L + V_{воспроизводства или замещения улучшений}

     V = V_L + [затраты на воспроизводство или на замещение] + прибыль предпринимателя – износ

     Методы  расчеты затрат на воспроизводство  или замещение (ЗВ или ЗЗ): 

     1.Метод сравнительной единицы  ЗВ(ЗЗ) = С₀*К_ед.о.о * К_{различий} * К_{местаполож} * К_время * К_НДС

     2. Метод поэлементного расчета ЗВ(ЗЗ) = [∑V_j*C_j]*( К_{местаполож} * К_время * К_НДС)

     3. Метод количественного исследования V = V_L + [затраты на воспроизводство или на замещение] + прибыль предпринимателя – износ

     Виды  износа: физический, функциональный, внешний 

     Методы  расчета:

     1.Для физического (метод срока жизни, экспертный и стоимостной методы)

     2. Для функционального и внешнего: метод капитализации избыточных  операционных расходов, метод капитализации  потерь в арендной плате, метод  парных продаж

     V = V_L + ПСВ(З) * (1-И_физ) * (1-И_функ) * (1-И_внеш)

       V = V_L + ПСВ(З) – Износ

     V = V_L + [ПСВ(З) -И^устр_физ - И^устр_функ] * (1- И^неустр_физ) * (1-И^неустр_функ) * (1-И_внеш)

      Вопрос  № 25. Оценка стоимости  отдельных активов  предприятия: особенности  оценки стоимости  земельных участков

      Как правило, при оценке рыночной стоимости  земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

      Доходный  подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

      Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

      Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

      Метод остатка применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход. Метод остатка широко применяется для опр-я варианта наиболее эфф-го исп-я земельного участка.

      Метод предполагаемого использования. Этот процесс связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, опр-ем дох и расх связ-х с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя ст-ти.

      Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж (с помощью этого метода моделируется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа рыночных цен продаж аналог-х участков), метод выделения (предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами) и метод распределения (предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определ-я пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений).

      При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

      В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости  земельных участков, элементы затратного подхода в части расчета стоимости  воспроизводства или замещения  улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

      Методы  оценки земель поселений исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры (При оценке земель населенных пунктов данным методом необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.), а также оценка земель поселений по условиям инвестиционных контрактов. (Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта)

      Вопрос  № 26. Оценка стоимости  отдельных активов  предприятия: анализ подходов и методов  определения стоимости  нематериальных активов  и объектов интеллектуальной собственности