Шпаргалка по "Оценке бизнеса"

      При анализе выборочных данных оценщик  часто сталкивается с проблемой, когда отдельные значения существенно отличаются от общей массы умеренно различающихся данных, такие значения называются выбросами  и, как правило, они должны быть исключены из выборки.

        Если не  проанализировать выборку на наличие выбросов, то это может привести к ошибочным выводам, как по оценкам параметров, так и по различным проверяемым статистическим гипотезам.

      В статистике существует следующее общее  правило: интервал трех s, включающий в себя при нормальном распределении 99,73 % значений, следовательно значения не попавшие в интервал можно рассматривать как потенциальные выбросы.

      При выборке объемом n ≤ 25, процедура  проверки экстремальных значений на предмет их исключения из выборки  как выбросы на основе вариационного  ряда осуществляется на основе М -  критерия, по следующему алгоритму:

      Пусть Хmin=Х1, это экстремальное значение, которое предположительно рассматривается  как выброс.

      Рассчитываем  М - расчетное, которое сравнивается в дальнейшем с критическим значением. Если выполняется Мрасч < М, то экстремальное  значение с вероятностью 1-α не является выбросом, но а если обратное условие, то Мрасч ≥ М. (α – уровень значимости)

 

      , 3≤ n ≤7

 

      , 8≤ n ≤10 
 

      , 11≤ n ≤13 

      , 14≤ n ≤25 
 

      В процессе проведения выборочного наблюдения статистика выделяет два вида ошибок: регистрации и репрезентативности. Ошибки регистрации могут иметь случайный (непреднамеренный) или систематический (тенденциозный) характер. Их можно избежать при правильной организации и проведении наблюдения. Ошибки репрезентативности органически присущи выборочному наблюдению и возникают в силу того, что выборочная совокупность не полностью воспроизводит генеральную.  
 
 

      Вопрос  № 10. Построение регрессионных  моделей в оценке 

      Рассчитывается  коэффициент 

      Если r_xy находится в пределах 0,7..0,99 – зависимость очень сильная

      0,5..0,7 – сильная

      0,3..0,5 – заметная

      0,2..0,3 – умеренная

      <0,2 – слабая 

      Далее строится диаграмма регрессивности для факторных переменных. Для  ранговых даиграмма не практикуется, поскольку она неинформативна. Для  ранговых достаточно рассчитать коэффициент  Спирмена или провести проверку значимости влияния рассмотренного рангового признака с помощью однофакторного дисперсионного анализа

       коэффициент Спирмана

       

      1. Сформировать таблицу из 3х столбцов. В 1 – стоимость 1 кв.м., в 3 –  оценка местоположения

      Во 2 столбце поставить ранги по мере возрастания стоимости, если встречаются одинаковые значения стоимости, то ранги всех этих значений = среднему арифметическому соответствию номеров их мест в упорядоченном ряду. 

      2. Определения ранга местоположения 

      Если  значение коэффициента Спирмена ρxy >0,5 – наличие сильной связи между факторной переменной и результирующей функцией. Если <0.5 или ~, производится проверка с помощью t крит 

      Если t расч > t крит – значение коэффициента Спирмена можно считать значимым.

     Вопрос  № 11. Метод расчета  корректирующих поправок с помощью решения системы линейных уравнений 

     Данная  методика применима, если число отобранных элементов (объектов аналогов) на единицу  превышает число ценообразующих факторов: n= m+1

     Оценка  рыночной стоимости объекта с  использованием информации о цене i-го аналога может быть получена следующим образом:

     V₀ = P_i + ∑∆P_ij

     V₀  - цена объекта оценки

     P_i – цена i-го объекта аналога

     ∆P_ij – корректировка цены i-го объекта аналога по j-му ценообразующему фактору.

     В соответствии с предложенной моделью  необходимо последовательно сравнивать оцениваемый объект с каждым из отобранных сопоставимых объектов.

     V₀ = P₁ + ∆P₁₁  +∆P₁₂ + …+ ∆P_1m

     V₀ = P₂ + ∆P₂₁  +∆P₂₂ + …+ ∆P_2m

     V₀ = P₃ + ∆P₃₁  +∆P₃₂ + …+ ∆P_3m

     V₀ = P_n + ∆P_n1  +∆P_n2 + …+ ∆P_nm

     Т.к. корректировка  ∆P_ij зависит от величины разложения по j-му ценообразующему фактору между объектом оценки и i-тым аналогом, то целесообразно ее определять следующим образом:

     ∆P_ij = (x_0j – x_ij) * ∆P_j = x_ij * ∆P_j

     x_0j – характеристика объекта оценки по j-му ценообразующему фактору

     x_ij – значение j-го ценообразующего фактора для i-го объекта аналога

     ∆P_j – вклад в стоимость единицы j-го ценообразующего фактора.

     С учетом этого получаем СЛУ:

     V₀ = P₁ + ∆x₁₁* ∆P₁ +∆x₁₂ * ∆P₂ + …+ ∆x_1m* ∆P_m

     V₀ = P₂+ ∆x₂₁* ∆P₁ +∆x₂₂ * ∆P₂ + …+ ∆x_2m* ∆P_m

     V₀ = P_n + ∆x_n1* ∆P₁ + …+ ∆x_nm* ∆P_m

     Из  полученной СЛУ неизвестной является стоимость объекта оценки и  ∆P_j , j=1,m, исходя из этого  запишем СЛУ в виде удобного для нее решения.

     V₀ -  ∆x₁₁* ∆P₁ -∆x₁₂ * ∆P₂ - …- ∆x_1m* ∆P_m = P₁

     V₀ -  ∆x₂₁* ∆P₁ -∆x₂₂ * ∆P₂ - …- ∆x_2m* ∆P_m =P₂

     V₀ -  ∆x_n1* ∆P₁ -…- ∆x_nm* ∆P_m = P_n

     Запишем СЛУ в матричной форме

     ∆x * V=P

              1      - x₁₁       …   - x_1m

     ∆x = 1      - x₂₁         …   - x_2m

              1      - x_n1      …   - x_nm

                V0                                            P₁

     V=      ∆P₁                                                     P =   P₂                      V = ∆x^-1 * P

                      ∆P_m                                                              ∆Pm 
 
 
 
 

     Вопрос  № 12 Метод расчета  весовых коэффициентов  на основе нормирования расстояний в пространстве ценообразующих факторов

     Для формализ-го расчета весовых коэфф-тов  пред-ся исп-ть методы, основанные на анализе  характ-к каждого объекта аналога  и расчета степени к объекту  оценки.

     Подготов-й  этап: пусть имеется n объектов аналогов, срав-я аналоги с об оценки оп-ся с  множеством  ценообразующих факторов, по которым имеются отличия.

     Пусть количество факторов равно m, таким образом объекты оценки и каждый из объектов аналогов можно записать совокупностью аналогов по m факторов.

     (x₀₁, x₀₂, … , x_0m) - описание объекта оценки 

     (x_i1, x_i2, … , x_im) – описывается i-тый объект – аналог

     Необходимым условием применения данного метода является возможность представления  значений, рассматриваемых ценообразующих факторов в количественном виде.

     В итоге предварительного этапа должна быть сформулирована матрица М (матрица состояний), размерность следующая:

     (n+1)×m,

     В которой построчно записаны характеристики объекта оценки и объектов аналогов.

                  x₀₁          x₀₂       …   x_0m

     M=        x₁₁         x₁₂        …   x_1m

                           x_n1               x_n2     …   x_nm

     Первый  этап: Формирование матрицы сравнения   ∆М. Для ее формирования вычитаем значение 1-ой строки из соответствующих значений всех остальных строк.     

                  ∆x₁₁          ∆x₁₂       … ∆ x_1m

     ∆M=     ∆x₂₁          ∆x₂₂        …   ∆x_2m

                         ∆x_n1              ∆ x_n2     …   ∆x_nm

     ∆x_ij = x_ij – x_0j     i= 1,n             j=1,m

     Второй  этап: нормирование матрицы сравнения. Для того чтобы уйти от различных единиц измерения столбцов матрицы ∆M необходимо пронормировать каждый элемент матрицы следующим образом:

     Таким образом получаем нормированную  матрицу сравнения ∆M^* . Для контроля вычислений необходимо выполнить проверку, использовав свойства нормирования матрицы, а именно сумма квадратов элементов  в каждом столбце должна быть равна 1.

     ∑ (∆К_ij)²=1,             j=1,m

     Третий  этап: определение весовых коэффициентов.

     Рассчитываем  расстояние:

Каждой  величине li можно сопоставить обратную величину, которая преобразуется в весовой коэффициент по следующей формуле:  Pi = 1/ li,

Четвертый этап: Определение стоимости объекта оценки

     V₀ = ∑ *P_i

      Вопрос  № 13.  Анализ финансового  состояния для  целей оценки бизнеса 

      Финансовый  анализ применяется для исследования экономических процессов и экономических отношений, показывает сильные и слабые стороны предприятия и используется для принятия оптимального управленческого решения.

      В оценке проводится анализ внешней финансовой отчетности за последние 3-5 лет с  целью определения будущего потенциала бизнеса на основе его текущей  и прошлой деятельности.

      Оценка  финансового состояния может быть выполнена с различной степенью детализации в зависимости от цели анализа, а также различных факторов информационного, временного, кадрового и технического обеспечения.