Тұтыну несиесі және оның Қазақстанда дамуы

          Банктің кепіл қызметі клиент тапсырған қүжаттар негізінде кепілге берілген қозғалмайтын мүліктің визуалды бағалау жүргізу қажеттілігі туралы клиентке  хабарлайды.

          Несие алушы тапсырған құжаттарды  талдау, бағаланатын объектіні визуалды  қараудың нәтижесінде банктің кепіл қызметі арнайы әдістемені қолданып, қозғалмайтын мүлікті бағалау бойынша жалпылама талдау жүргізеді және қозғалмайтын мүлікті бағалау бойынша жалпылама талдау жүргізеді және қозғалмайтын мүлікті бағалау актісін жасайды. Бағалау процесі ғимараттың орналасу жерін жалпы қараудан басталады, сонымен қатар ғимараттарды, олардың қалпын суреттейді және бағаланатын меншіктің ерекшеліктерін белгілейді. Одан кейін объектілерді пайдаланудың мүм кін варианттары талдауға түседі.

          Бағалаудың келесі этапы – меншік құқығын анықтау. Құнды анықтау қозғалмайтын мүлік нарықтарына, қарастырылатын меншік құндылығын едәуір әсер ететін факторларды ескере отырып, жасалады.

          Қозғалмайтын мүліктің құнын  бағалауда үш негізгі әдістер  қолданылады:

• Шығынды әдіс;
• Табысты әдіс;
• Сатуларды тура салыстырмалы талдау әдіс;

          Қозғалмайтын мүлікті бағалау  бойынша қызмет арқылы арқылы  түрлі және шарт негізінде жасалады.

                    Қозғалмайтын мүлікті шығынды әдіспен бағалау

          Шығынды әдіс инвесторлардың қозғалмайтын мүлікті сатып алу мүмкіндігін зерттеуге негізделген. Яғни, инвестор белгілі бір объектілер үшін артық соманы төлемейді, инвестор ұқсас ғимараттардықарастырады.

          Қозғалмайтын мүлік нарығындағы  сұраныс пен ұсыныстың тепе-теңдігі болу жағдайы объектінің тозу құнын нақты бағалау мүмкіндігі болса, онда бұл бағалау әдісі объективті нәтижелер береді. Шығындар әдісі ғимараттың тозуын алғандағы қалыпқа келетін құнын бағалауды көрсетеді.

Шығындар әдісін қолданып, бағалау процедурасының негізгі этаптары:

• Иелігіндегі жерді пайдалану құқығының құнын есептеу немесе бағалау актісі бар жер учаскесін сату сатып алу шарты;
• ұқсас ғимараттар мен құрылыстарды салу құнын есептеу, қалпына келтіру бағасын есептеу;
• ғимараттардың физикалықжәне моральдық тозу сомасын анықтау;
• ғимараттардың нақты құнын анықтау үшін қалпына келтіру бағасын тозу сомасынан азайту;
• ғимараттардың есептелген құнына жердің құнын қосу.

 Ғимараттардың құрылысының  құнын есептеуге негіз болатын:

• ағымдағы бағалардың мәліметтер базасы. Бұларға дайын үйлердің, офис ғимараттарының, пәтерлердің, отельдердің, дүкен ғимараттарының жіне өндірістік құрылыстардың бағалары кіреді;
• құрылыстар объектісін қабылдау туралы мемлекеттік актілердің болуы;
• жобалық-сметалық құжаттамалар.

Эксплуатациялау процесінде ғимараттар жіне құрылыстар тозуға

ұшырайды, яғни  олардың  құны жылдар өткен сайын төмендей береді. Көп жағдайда бағалауда қалдық құнын бағалау мәселесі туады, яғни қалпына келтіру құнынан тозу сомасын алу. Ғимараттардың нақты тозуы оның фактілік жасының тікелей функциясы болып табылмайды. Себебі, тозудың интенсивтілігі сыртқы климаттық әсерлерге, ғимараттарды ұстап тұру сапасына,жүргізілетін жөндеулердің жиілігі мен сапасына, өндірістік вибрациялардың әсеріне байланысты болуы мүмкін. Ғимараттың функционалдық дефектілері негізінде моралбды тозу көлемімен анықталады.

          Жалпы ғимараттың тозу пайызы  келесі формуламен анықталады:

                                         U_ф=A₁*G1/100         

U_ф –ғимараттың физикалық тозуы;

A₁ – ғимараттың констративті элементтерінің тозуы;

G1 – ғимараттың құны ішіндегі конструктивті элемент алатын үлесі.      

           Шығынды әдіс бойынша мемлекеттегі  жалпы экономикалық жағдай есепке  алынбайды. Жалпы дағдарыс, өндірістің төмендеуі, көптеген өндірістік кәсіпорындардың жабылуын ескерсек, қозғалмайтын мүлікті шығынды әдіспен бағалау объектінің нақты құнын көрсете алмайды. Егер, белгілі бір жағдайлармен басқа әдістерді қолдану мүмкіндігі болмаса, осы әдісті қолдануға болады.

                                   Табысты әдіс

          Табысты әдіс күту қағидасына  негізделген. Бұл қағида бойынша  инвестор немесе салушы болашақта  пайда немесе табыс алу мақсатында  қозғалмайтын мүлікті сатып алады.  Басқаша айтқанда, объектінің құны оның болашақта табыс әкелу қабілеттілігі ретінде анықталуы мүмкін. Құнды табысты әдіспен бағалау көп пайдаланатын әдістерге негізделген:

• табысты дисконттау әдісі;
• тікелей капитализациялау әдісі.

          Бұл универсалды әдістерді әр  түрлі мүліктік кешендерге қолдануға болады. Табыстарды дисконттау әдісі анықталмаған ережелер бойынша инвестормен күтілетін болашақтағы табыстар бағаланатын объектілердің ағымдағы құнына айналады.

          Болашақтағы табыстарға төмендегілер  кіреді.

• Иелену мерзімінде объектілерді эксплуатациялаудан алатын кезеңдік табыстардың ақша ағымы немесе меншіктерді иеленуден алатын дивиденттер, арен.далық төлемдер жіне тағы басқа түрдегі инвесторлардың табыстары ( табыс салығын алып тастағанда);
• Иелену мерзімі аяғындағы объектілерді сатудан түскен болашақ түсім (мәміле бойынша түсімдерді алып тастағанда)

Салынған капиталдар күрделі пайыздар ережесі бойынша  өз-өзімен өседі.

Сонымен бірге, табыстардың  белгілі бір нормасын көрсетуге  болады, бұл анықталған кезең өткен  соң капитал бірлігінің өсімін көрсетеді.

          Тікелей капитализациялау әдісінің формуласы:

S₀=E/R_к

 

S₀ – объектінің ағымдағы құны;

R_к – капитализациялау коэффициенті;

          Бұл әдіспен  объектінің ағымдағы  құнын есептеу үшін үш кезең  қолданылады:

• Жылдық таза табысты есептеу;
• Капитализациялау коэффициентін таңдау;
• Капитализациялау коэффициенті нарықтық инфляция негізінде де анықталуы мүмкін. Ол үшін ұқсас объектілердің  табыстылығы және нарықтық құны туралы мәліметтерді жинап, талдау керек. Ұқсас объектілермен жасалған мәмілелер туралы ақпаратқа негізделіп, капитализация коэффициентін анықтау – қозғалмайтын мүліктерді бағалайтын қызметкерлердің жиі қолданылатын әдісі. /14,22-30 бб/                                 

 

 

ҚОРЫТЫНДЫ

 

Бұл жұмыстың бірінші  тарауында жалпы тұтыну несиесі және оның жіктелуі туралы сөз қозғалды.

Тұтыну несиесі деп  халыққа тұтыну тауарларын сатып  алу, тұрмыстық қызметтерді өтеу мақсаттарына берілетін коммерциядық немесе банктік формадағы несие.

Несиенің бұл түрі қымбат өнімдерді сатып алу мақсатына, мысалы: автокөліктерді,жиһаздарды сатып алғант уақытта қолданылады. Тауар бағасы жоғары болған сайын, несиенің бұл түрі жиірек қолданылады. Дамыған елдердегі несиенің жртысынан көбі автокөлік сатып алу мақсатына беріледі, қалған тауарларды көбінесе қолма қол ақша арқылы сатып алады.

Тұтыну несиесі көптеген елдер экономикасында үлкен роль атқаратындықтан, мемлекеттік органдар жағынан реттеліп отырады.

Тұтыну несиесінің негізгі  ерекшеліктеріне, осы несие түрі берілген уақытта ақшалай және тауарлы капитал қатынастары пайда болады, және потенциялды қарыз алушылар жеке тұлғалар болып табылады. Тауарлы формада бұл несие түрі қызметтерді және тауарларды өтеуін кейінге қалдрып өткізетін кез-келген шаруашылық субъектілеріне беріледі.

Ақшалай формада тұтыну несиесі тұтыну тауарларын алумен, көрсетілген қызметтер үшін төлемдермен байланысты шығындарды жабу үшін несиелік мекемелермен халыққа беріледі.

Тұтыну несиесінің негізгі  мақсаты-халықтың тұрмс деңгейін жақсарту.

Әр елдегі тұтыну несиесінің даму дәрежесін салыстыратын болсақ, оның даму деңгейі әр елде әр түрлі сатыда екенін көре аламыз.

Соңғы зерттеулерге сәйкес тұтыну несиесі банктермен берілетін  несиелердің ішінде ең табысты түрі болып табылады.

Екінші тарау жеке тұлғаларды несиелік қабілетін бағалауға және екінші деңгейдегі коммерциялық банктер мен тұтыну несиесін беру тәртібіне арналған.

Банк несиелік саясатын белгілегеннен кейін, осы саясаттың  іске асуын жүзеге асыратын жүйені қарастыруы қажет. Ал, оның негізіне қарыз  алушының несиелік қабілетін анықта, бағалауды жатқызамыз. Несиелік қабілеттік несиені басқарудың әдісі ретінде несиелеу процесін экономикалық жағынан қарастырады.

Несиелік келісім шартта бекітілген несиелеудің мүмкіндіктері  мен шарттары туралы мәселелерді  шешу үшін қарыз алушының сапалы сипаттамасы-несиелік қабілеттілік деп аталады. Банк жеке тұлғаның несиелік қабілеттілігін анықтауы өз несиелік тәуекелін азайтып, жұмысының тұрақтылығын жоғарылату үшін қажет.

Сонымен, несиелік қабілеттілік дегеніміз-қарыз алушының уақытылы және толық қайтару қабілетімен анықталатын, несие алудың маериалдық және қаржылық мүмкіндіктерінің жиынтығы.

Коммерциялық банктер  несие алушының өткен жылдардағы қаржылық жағдайына және банкпен  берілген несиенің несиелік мерзімі  кезінде перспективаларына, болашақтағы қаржылық жағдайына талдау жасайды. Банк нарықты зерттей отырып, несие алушының қаржылық жағдайын және елдің жалпы экономикалық жағдайын ескеруі қажет.

Бұл жерде банкпен  жүргізілетін: төлем қабілеттілікті бағалауға, несие қабілеттілікті және қаржылық тұрақтылыққа сараптама жасау жұмысы үлкен роль атқарады.

Несие қабілеттілікке сараптама  жүргізу әр бір банкте кеңінен  қолдануда, бірақ бұл жүргізілетін сараптамалар тек корпоративтік  клиенттерге бағытталған.

Қазақстан Республикасында  жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып,банктік несиелер әр түолі мақсаттар үшін берілуде.

Ипотекалық несиенің дамуы Қазақстанда баяу жүруде. Оның басты себебі, халықтың көп бөлігінің  тұрақты табысының болмауының нәтижесінде  төлем қабілеті төмен сұраныс  болуы. Сонымен қатар, екінші деңгейдегі банктер ұзақ мерзімді және арзан қаржылардың болмауы да ипотекалық несиелердің санының өсуіне кедергі болып отыр.

«Казкоммерцбанк» АҚ-ның  мәліметтерін талдай отырып, мынандай қорытындылар жасауға болады: берілген 150 тұтыну несиелерінің 60 қозғалмайтын меншік сатып алуға, 60-автокөлік сатып алуға және басқа мақсаттарға берілген.

Қазіргі кезде, коммерциялық банктер арасында бәсекелестікке байланысты несие алушыларды тарту мақсатында банктер пайыздық мөлшерлемелерді  мүмкін болғанша төмендетіп, несие мерзімін ұзартуда. Кейбір банктер несие алушының тұрақты табысына негізделіп несие беретін болса, келесі банктер несиені уақытылы қайтаруды қамтамасыз етуді негізге алады. Осы сияқты жағдайлар жеке тұлғаларға несие алу мүмкіншілігін көбейтті.

Қазақстандағы несиелік жүйе Батыс елдерінің несиелік және жалпы банктік жүйелерінен ерекшеленеді. Сондықтан да, тәжірибесін бізге  толық енгізуге болмайды. Бірақ, бұл  тәжірибелерді ішінара біздің елдің  экономикалық коньюктурасына икемдеп  қолдануға болар еді. Алайда, бұл мәселе толық зерттелмеген. 

 

                  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                      Пайдаланылған ғылыми әдебиеттер тізімі:

1. Мақыш С.Б.  «Банк  ісі»  оқулық Алматы 2007,

2. Хамитов Н.Н. «Банк  ісі» оқулық, Алматы 2007

3. Тулембаева А.Н. «Банковский маркетинг» Учебное пособие. 2007

4.Мақыш С.Б. Коммерциялық  банктердің операциялары. Алматы 2002.

5. Баймұханова С.Б.  «Бухгалтерлік есеп», Алматы 2005.

6. Сейітқасымов Г.К.  «Бухгалтерский коммерческих банках»

7. Қазақстан Республикасының  Азаматтық Кодексі, Алматы 1999 ж.

8. «ҚР Ұлттық Банкі  туралы» ҚР заңы 1995 ж.

9. «ҚР банктер және  банк қызметі туралы» ҚР заңы 1995 ж.

10. «Жылжымайтын мүлік  ипотекасы туралы» ҚР заңы.

11. 1995 ж. 23 желтоқсан №2723, 1997ж. 11 шілде № 154-1, 2000ж. 8 қараша                         №96-П Заңдарымен енгізілген

12.ҚР-ның кейбір заң  актілеріне ипотекалық несиелеу  мәселелері бойынша өзгерістер  мен толықтырулар енгізу туралы  ҚР-ның заңы: 2006ж. 3 маусым №427, Егемен  Қазақстан 2006ж. 10 маусым № 140-141, 5 бет

13. Ғ.С. Сейітқасымов. Ақша, несие, банктер. Алматы 2001 ж.

14. Давлетова М.Т. «Кредитная  деятельность банков в Казахстане»,  Алматы 2001г.

15. Баймұханова С.Б.  «Бухгалтерлік есеп», Алматы 2005.

16.Положение об ипотечном  кредитовании физических лиц. 2007г.

17.Процедура проведения оценки залогового имущества и методические рекомендации по определению стоимости объекта залога, 6 май 2000г.