Жилищные права ребенка

     Несовершеннолетние в возрасте  от 14 до 18 лет приобретают и осуществляют  жилищные права и несут обязанности с письменного согласия законных представителей, а в случаях, предусмотренных законом, - с согласия органов опеки и попечительства. Так, с согласия родителей (лиц, их заменяющих) ребенок может совершить сделку, направленную на приобретение жилого помещения в собственность, а также заключить договор социального найма или найма (аренды) жилого помещения. Договор социального найма или аренды может быть заключен с несовершеннолетним в случае смерти или выбытия нанимателя из жилого помещения. Ребенок может быть признан также сонанимателем жилого помещения (статья 672, 677, 686 Гражданского кодекса Российской Федерации).

     Самостоятельно приобретать и осуществлять жилищные права и нести обязанности ребенок может только в случае приобретения полной дееспособности в связи с вступлением в брак или в порядке эмансипации.

    Закон не устанавливает никаких ограничений для случаев приобретения детьми в собственность недвижимого имущества независимо от оснований приобретения.

    Во-первых, приватизация. Ребенок может участвовать в приватизации в полном объеме прав, он может стать единственным собственником в том случае, если остальные взрослые оформят отказы в его пользу, он может быть долевым собственником наравне со всеми остальными проживающими.

     Во-вторых, он может получить жилье в дар, унаследовать его, ему можно передать кооперативную квартиру, индивидуальный жилой дом, комнату в коммунальной квартире и т.д.

    Ребенок может вступить в кооператив. Законом установлен возраст дееспособности для этого – 16 лет.

      Распорядиться недвижимостью, принадлежащей ребенку, не так-то просто. Для любого отчуждения необходимо разрешение органов опеки и попечительства. В том случае, если сделка совершается с жильем, которое принадлежит ребенку, но прописан и проживает он в другом месте, соответствующие органы могут проверить расходование средств, полученных по данной сделке, так как и в этом случае, и во всех остальных соблюдение прав и законных интересов детей является их главной задачей.

     В договорах социального найма дети не могут выступать в роли нанимателя, так как обязанности нанимателя по договору найма состоят прежде всего в своевременном внесении оплаты за пользование жилым помещением и коммунальными услугами, а ребенок не имеет постоянного источника дохода, обеспечивающего исполнение этих обязанностей. Особенностью реализации права ребенка на жилище является установление положения о том, что члены семьи нанимателя (в том числе и ребенок), проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения. Однако в силу отсутствия полной дееспособности несовершеннолетние дети нанимателя имущественную ответственность, вытекающую из договора найма жилого помещения, не несут (ст.69 ЖК РФ). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Реализация жилищных прав ребенка

     Обратимся к рассмотрению действующего  порядка обеспечения жилищных  прав несовершеннолетних детей.

   Прежде всего, проанализируем  легальные механизмы обеспечения  жилищных прав детей, проживающих  с родителями.

     Как мы уже неоднократно подчеркивали, действующее гражданское законодательство (п.4 ст.292 ГК РФ) не закрепляет обязательного  согласования сделки на отчуждение  жилья с органами опеки и  попечительства (дачи согласия на  совершение сделок с жилыми  помещениями, в которых проживают  несовершеннолетние челны семьи  собственника).

    С принятием данной нормы многие  исследователи заговорили о незащищенности  жилищных прав несовершеннолетних  детей, ведь, по сути, недобросовестные  родители могут продать жилье,  не учитывая интересов ребенка.

    Анализ ст.292 ГК РФ позволяет  сделать вывод, что жилищные  права ребенка могут быть поставлены  под удар в случае отчуждения  жилья третьим лицам. Так, в  соответствии с п.2 ст.292 ГК РФ  переход права собственности  на жилой дом или квартиру  к другому лицу является основанием  для прекращения права пользования  жилым помещением членами семьи  прежнего собственника.

   Таким образом, буквальное толкование  названных норм позволяет сделать  вывод, что собственники жилых  помещений получили неограниченную  возможность лишать прав - пользователей  жилого помещения путем его  отчуждения, и соблюдение жилищных  прав ребенка здесь никак нельзя  проконтролировать.

    В противовес вышерассмотренному  безусловному праву на отчуждение  жилья, законодатель создал и  определенные гарантии жилищных  прав несовершеннолетних детей.

      Обратимся к жилищному законодательству регулирующему данные правоотношения. Частью 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

    Таким образом, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, который не указан в свидетельстве о собственности на жилище, он может быть признан бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренных частью 4 статьи 31 ЖК РФ.

     Казалось бы, что права ребенка  защищены все той же ст.31 ЖК  РФ: законодатель предусмотрел гарантии  сохранения возможности пользования  жильем для лиц, подлежащих  выселению (отсутствие иного жилого  помещения, право на алименты  от собственника, тяжелое материальное  положение и другие заслуживающие  внимания обстоятельства), но на  деле эти гарантии далеко не  безупречны.

     Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ, действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

       На практике доля детей, не  ставших участниками приватизации, хотя имевших на это право,  незначительна, так как с 1995 года в законодательном порядке  обеспечивалось участие несовершеннолетних  в передаче жилья в собственность.

     Кроме того, требование части  4 статьи 31 ЖК РФ о том, что  суд вправе обязать собственника  жилого помещения обеспечить  иным жильем супруга и других  членов семьи, на содержание  которых собственник исполняет  алиментные обязательства, неприменимо  в тех случаях, когда жилье  принадлежит не родителям ребенка,  а другим членам семьи.

    Правила этой нормы не распространяются  на бывшего супруга, получающего  алименты на несовершеннолетнего,  так как алиментные обязательства  исполняются именно в отношении  детей.

Права на обеспечение другим жилым помещением лишены дети бывших супругов, рожденных  вне брака с собственником, но проживавших в его жилом помещении.

    Таким образом, нельзя сказать,  что действующее жилищное законодательство  направлено на защиту прав  несовершеннолетних детей, поскольку  реализация таких прав связана  с целым рядом условностей.

       При применении положений ст. 31 ЖК РФ необходимо учитывать,  что они не отменяют нормы  ГК РФ и СК РФ о совместной  собственности супругов. Если, например, квартира была приобретена в  собственность одним из супругов  во время брака (по договору  купли-продажи, по обмену), то она  поступит, по общему правилу, в  совместную собственность супругов (ст. 292 ГК, ст. 33-39 СК).

      Рассмотренные нормы не менее  условны в применении на практике. Как отмечает в своем докладе  Уполномоченный по правам человека  в Московской области, к сожалению,  даже те дети, которым государство на период получения алиментов предоставило право не быть выселенными "на улицу", также не защищены принятыми жилищными нормами.

    Обратим внимание на следующие  практические сложности реализации  ч.4 ст.31 ЖК РФ.

    Во-первых, ЖК РФ говорит только  о праве суда возложить на  собственника обязанность по  приобретению другого жилья для  бывшего члена семьи. Но никаких  требований к такому жилью  Закон не содержит.

     В законе не говорится, на  каком праве предоставляется  такое помещение. Если у собственника  имеется еще одно жилое помещение,  то он может предоставить его  в безвозмездное пользование  указанных лиц, в ином случае  он может заключить договор  коммерческого найма в пользу  таких лиц.

     К тому же владельцы квадратных  метров (нередко с помощью риэлторских фирм) в настоящее время уже освоили схему перманентного нарушения прав пользователей, которым они обязаны приобрести жилое помещение для переселения.

       Так, заявители жалуются, что собственники  жилья, у которых есть алиментные  обязательства перед детьми, специально  предлагают выселяемым недопустимые  с точки зрения интересов детей  жилые помещения или чинят  им препятствия в реальном  проживании. Это делается, чтобы  потянуть время, а после достижения  ребенком совершеннолетия поставить  вопрос о прекращении права  экс-семьи пользоваться жилым помещением.

      Во-вторых, на практике возникают  трудности реализации законных  требований. Так, добиться исполнения  решения суда о вселении и  нечинении препятствий в пользовании жильем сейчас практически невозможно. Как только судебный пристав-исполнитель покидает квартиру, собственник вновь выставляет бывших членов семьи за дверь. От совершения дальнейших исполнительных действий после так называемого вселения судебные приставы-исполнители отказываются. Они выносят постановления об окончании исполнительного производства, предлагая гражданам вновь обращаться в суд по вопросам пользования жилой площадью.

       В практике применения судами  части 4 статьи 31 ЖК РФ остается  много и других "белых пятен".

      Спорными являются вопросы и  о том, как определять срок, на который за бывшим членом  семьи собственника сохраняется  право пользования жилым помещением.

      Так, некоторые суды, руководствуясь  статьей 190 ГК РФ, приходят к  выводу, что суд должен установить  строго фиксированный срок. Он  не может быть продлен, если  на это не согласен собственник  жилого помещения, так как часть  5 статьи 31 ЖК РФ гарантирует, что по истечении установленного срока право пользования бывшего члена семьи собственника прекращается.

       В самом тексте части 4 статьи 31 ЖК РФ ничего не говорится  о длительности таких сроков. По мнению ряда юристов, по  истечении уже установленного  судом срока пользования жилым  помещением бывший член семьи  собственника может обратиться  в суд для его продления.  Но в то же время собственник  вправе просить суд досрочно  выселить экс-супруга и детей, к примеру, если отпали алиментные обязательства или, по его мнению, имущественное положение выселяемых улучшилось.

     Еще одна проблема связана  с «качеством» жилищного обеспечения  ребенка. По смыслу действующих  норм Закона собственник вправе  сам решить, где в квартире  будет временно проживать "обременитель", т.к суд решает только вопрос о сохранении права на жилое помещение, но не о порядке пользования им, то есть можно отселить бывшего члена семьи в наименьшую и наихудшую комнату, признанную жилой.

     Таким образом, действующее законодательство не содержит: а) механизма реализации безусловных прав ребенка на жилище; б) реально работающего механизма принуждения собственника жилища; в) Отсутствуют разъяснения о том, вправе ли собственник по своему усмотрению изменить и адрес проживания бывших членов семьи, то есть предоставить право тому же экс-супругу с детьми жить в специально снятой комнате, а не в отдельной многокомнатной квартире.

      В настоящее время фактически  принимающим решения по данным  спорам районным судам делегировано  неограниченное право субъективно  устанавливать, кто и сколько может пользоваться жильем собственника.

Практика  подтвердила опасения о том, что, изменив содержание пункта 2 статьи 292 ГК РФ, законодатели подтолкнут граждан  на совершение незаконных (притворных) сделок с жильем.