Размещение  новых и реконструкция существующих производственных предприятий должны производиться на основании предпроектных проработок и исследований либо проекта обоснования инвестиций, получивших положительные заключения соответствующих органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора, госэкспертизы и управлений государственной противопожарной службы. При этом должны предусматриваться санитарно-защитные зоны.

     Производственно-общественная зона представляет собой ценные территории города, занятые промышленностью. Такая  зона организуется с целью постепенной  переориентации промышленных предприятий для коммерческого использования.

     В этой зоне размещаются парки, скверы, бульвары; сооружения для постоянного  и временного хранения транспортных средств; предприятия по обслуживанию транспортных средств; профессионально-технические, средние специальные и высшие учебные заведения; клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы; объекты, связанные с отправлением культа; выставочные залы и комплексы; информационные центры; магазины, торговые центры; открытые и закрытые рынки. В этой зоне размещаются предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны; парикмахерские; дома моды, пошивочные ателье; почта, телефон, телеграф; аптеки, поликлиники, кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины, восстановительные центры, бани; приемные пункты и предприятия прачечной и химчистки; здания управлений, администрации, офисы фирм и компаний, представительства, конторы; научные, проектные и конструкторские организации, агентства, банки, отделения банков; издательства, редакционные комплексы; теле- и радиостудии; выставки, ярмарки; казино; общественные туалеты; инженерные сооружения.²⁴

     Размеры земельных участков, предоставляемых  для нового строительства, реконструкции и расширения промышленных и коммунально-складских объектов, а также при их приватизации определяются в соответствии с нормативами, санитарными, противопожарными и иными специальными нормами. Территория, занимаемая промышленными, коммунально-складскими объектами и их инфраструктурами, должна составлять не менее 60% всей территории промышленно-складской зоны.

     Благоустройство территорий промышленных и коммунально-складских  зон, организация и благоустройство  санитарно-защитных зон осуществляется за счет собственников, владельцев, пользователей производственных объектов. В санитарно-защитной зоне не допускается размещение жилых зданий, детских дошкольных организаций, общеобразовательных школ, организаций здравоохранения и отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих товариществ и огородов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. ПРИГОРОДНЫЕ ЗОНЫ 
 

    Чем больше численность населения и  более развита промышленность городов, тем больше их потребности в формировании, создании и функционировании примыкающих к городам зон, призванных обеспечивать благоприятную среду обитания и надлежащее обслуживание городского и сельского населения.

    В состав пригородных зон могут  включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений. В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

     Характерными  особенностями и проблемами пригородных зон является то, что, во-первых, их земли не входят непосредственно в земли населенных пунктов, т.е. тех городов, вокруг которых они создаются²⁵. И это естественно, поскольку земельные участки, включаемые в пригородные зоны, относятся к территориям других муниципальных образований и имеют свои органы местного самоуправления. Во-вторых, пригородные зоны, образуемые вокруг городов с достаточным количеством населения, не находятся в прямом административно-правовом подчинении города, но составляют с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию, хотя и находятся за пределами черты городских населенных пунктов.

     В составе пригородных зон могут  выделяться зеленые зоны, которые  выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую поселения природную среду. Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резерва для развития населенного пункта в границах пригородной зоны города осуществляется по согласованию с органами исполнительной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления.

     Территория  пригородной зоны включает земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития его территории, территорий городских и сельских населенных пунктов, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города (территория резерва для развития поселения), размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, а также объектов

     инженерной  и транспортной инфрастуктур, садоводческих  и дачных кооперативов и т.п.

     На  состав и градостроительную деятельность пригородных зон влияют интересы населения города, вокруг которого создается зона, жителей городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города, интересы других субъектов градостроительной деятельности. Зонирование территорий пригородных зон городов определяется с учетом земле- и лесоустроительной документации в территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития территории:

     —  субъекта РФ, части территории субъекта РФ (в том числе пригородной зоны);

     —  района (уезда), сельского округа (волости, сельсовета);

     —  генерального плана города, разрабатываемого вместе с его пригородной зоной.

     В связи с вышеизложенным границы и режим использования и охраны земель пригородных зон утверждаются нормативными правовыми актами не органов местного самоуправления городов либо прилегающих к ним муниципальных образований, а законами субъектов РФ. Так, Закон о пригородных зонах городов Московской области принят законодательным органом Московской области.

     Границы и режим пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, располагающихся на землях нескольких субъектов РФ, регулируются федеральными законами. Как правило, их проекты готовятся и согласовываются в заинтересованных субъектах РФ, примыкающих к городам, вокруг которых создаются пригородные зоны.

     До  настоящего времени федеральные  законы о пригородных зонах городов Москвы и Санкт-Петербурга не приняты, и режим землепользования в них осуществляется по принципу «двойного ключа»: основные решения в области земельных отношений, строительства, лесопаркового хозяйства должны приниматься органами государственной власти соответственно Московской и Ленинградской областей, но, как правило, по согласованию с органами государственной власти указанных городов и всегда с учетом интересов проживающего в них населения.   Размеры, режим и конфигурация пригородной зоны определяются количеством и составом населения города, характером его промышленности и иных отраслей народного хозяйства, включая жилищно-коммунальное, а также необходимостью обслуживания разнообразных нужд города, в том числе сбора, перемещения, захоронения, переработки и других способов обращения с отходами производства и потребления.

     Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резерва для развития населенного пункта в границах пригородной зоны города осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Этим создаются предпосылки не только для расширения населенных пунктов, но и для комплексного развития территорий, учета интересов жителей пригородных зон.

     В пригороде размещаются леса и  лесопарки, загородные парки и садово-огородные  товарищества, водоемы и пляжи, дачи, сады и иные виды зеленых насаждений, дома и базы отдыха, туристические и спортивные базы, железные и автомобильные дороги, аэропорты и пристани, транспортные сооружения и иные устройства, предназначенные для сообщения с городом.

     Здесь возводятся сооружения городского водопровода с водоохранными зонами, линиями канализации и санитарной очистки, места складирования и захоронения городских отходов, прочие сооружения, предназначенные для удовлетворения нужд городского населения, но не размещенные в пределах города и не в ущерб сельскому населению.

     Пригородные зоны создаются и в других государствах, в том числе в европейских  странах, странах СНГ.

     Земли пригородных зон, особенно зеленых, выполняя значительные экологические и рекреационные функции, во многом схожи с землями особо охраняемых территорий и объектов, регулируемых в гл. XVII ЗК (ст. 94—100). Сходны и их задачи. В Законе об охране окружающей среды предусматривалось создание пригородных зеленых зон, в том числе лесопарковых защитных поясов вокруг городов и промышленных поселков — территорий, выполняющих средозащитные (сре-дообразующие, экологические), санитарно-гигиенические и рекреационные функции, защитных и охранных зон, в том числе санитарно-защитных, озелененных территорий, зеленых зон, включающих лесопарковые зоны и иные изъятые из интенсивного хозяйственного использования защитные и охранные зоны с ограниченным режимом природопользования.

     Вокруг  промышленных зон и объектов хозяйственной  деятельности наряду с указанными создаются  защитные и охранные зоны, а в кварталах и микрорайонах городских и сельских поселений — территории, зеленые зоны, включающие лесопарковые и иные зоны с ограниченным режимом природопользования и повышенным режимом охраны в интересах проживающего вокруг населения. Цели создания таких зон — охрана условий жизнедеятельности человека, среды обитания растений, животных и других организмов вокруг промышленных зон и объектов хозяйственной   деятельности, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду.

     Отличие этих защитных, охранных и зеленых зон от пригородных заключается в том, что они располагаются на землях поселений и управляются соответственно органами местного самоуправления городов (в Москве и Санкт-Петербурге — нередко органами государственной власти этих субъектов РФ)²⁶.

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Правовой режим  земель населенных пунктов– это совокупность содержащихся в земельном, экологическом, градостроительном и ином законодательстве РФ и ее субъектов, а также в нормативных правовых актах органов местного самоуправления условий и правил разрешенного использования, охраны, учета и мониторинга земель городских и сельских поселений, распространяющихся как на поселение в целом, так и учитывающих особенности отдельных территориальных зон.

     Установление  правового режима земель населенных пунктов призвано обеспечить реализацию конституционных прав и обязанностей граждан и их объединений на землю, а также учесть публичные интересы в части беспрепятственного пользования городской и сельской территорией для удовлетворения коммунальных, культурно-бытовых, транспортных и иных потребностей населения.

     Нормативно-правовое обеспечение правового режима земель населенных пунктов в целом заслуживает высокой оценки. Предусмотренная градостроительным законодательством схема регулирования градостроительной деятельности в поселениях является демократичной и не уступает прогрессивным зарубежным аналогам. Разработка органами местного самоуправления правил застройки, содержащих градостроительные регламенты, теоретически позволяет преодолеть имеющиеся коррупционные схемы с участием отдельных должностных лиц этих органов и упростить процедуру получения необходимых документов, разрешающих застройку земельных участков. Однако массовый отказ органов местного самоуправления разработать указанные правила застройки (они приняты всего лишь в восьми-десяти крупных городских муниципальных образованиях России) не позволяет в полной мере реализовать замысел ГрадК РФ.

     Следовательно, основные усилия законодателя в сфере  установления и реализации правового  режима земель населенных пунктов должны быть направлены не cтолько на разработку новых законов, сколько, главным образом, на создание механизма реализации положений ГрадК РФ, создание системы гарантий реализации прав и законных интересов граждан в этой сфере. В первую очередь это касается права на информацию и благоприятную среду жизнедеятельности, учета мнения населения при принятии градостроительных решений. Но одних правовых инструментов здесь недостаточно. Необходима разработка экономических, организационных, политических и иных мероприятий по созданию надлежащих правовых основ реализации прав граждан в области использования и охраны земель населенных пунктов²⁷.