Земли населенных пунктов

    В соответствии с Государственной  программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (утв. Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2284) и Основным положениям Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г. (утв. Указом Президента РФ от 22.07.1994 № 1535) устанавливаются следующие ограничения землепользовании в поселениях, в результате которых должны быть обеспечены:

    —  безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования, которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

    —  возможность размещения на земельном  участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

    —  возможность доступа на участки работников муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

    Подобные  и иные ограничения землепользования предусматриваются и в более поздних нормативных актах, посвященных приватизации. Именно таким образом должно осуществляться сочетание публичных и частных интересов в области землепользования в населенных пунктах¹⁶.

    Краткосрочное и долгосрочное резервирование земель под будущие государственные и муниципальные нужды, связанное с ограничением земелепользования в данный момент, позволяет уменьшить и ограничить потери в случаях последующих перепланировок территорий, при планировании и создании скверов, городских лесов, крупных промышленных предприятий, жилищно-коммунальных объектов, строительства шоссейных и железных дорог, путепроводов, водоемов в поселениях¹⁷.

    Схемы и проекты районных и иных планировок, планы развития объектов коммунально-бытового обслуживания населения, промышленных узлов, предусматривающие земельно-правовые ограничения, направленные в перспективе на обеспечение благоприятной среды проживания, могут приниматься на десятки лет вперед. В г. Москве и ряде других мегаполисов действуют законы о резервировании земель¹⁸.

    Согласно  Федеральному закону от 29.12.2004 № 191-ФЗ в  случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия, на использование таких объектов может быть наложен запрет.

    Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам, совладельцам одного жилого дома и квартир в нем, принадлежащих на праве частной собственности (кондоминиуму) на основании ЖК, в котором подробно пре-

    дусматриваются  права и обязанности сторон, в  том числе в области земельных отношений.

    Товарищество  собственников жилья (ТСЖ) может  приобретать земельный участок под строением и вокруг него в собственность или в аренду; для возведения во дворе гаражей, установок для сбора или прессования мусора и иных сооружений необходимо обращение в земельные органы¹⁹.

    В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 129-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления²⁰.

    Наибольшие  проблемы в связи с образованием ТСЖ вызывают размежевание и установление границ земельных участков, что регулируется Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах (утв. постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 № 1223) и Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утв. приказом Министерством РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 № 59.

    В ряде крупных городов приняты положения о порядке создания, учета, государственной регистрации, управления и эксплуатации кондоминиумов. Размеры земельных участков для кондоминиумов определяются в соответствии с градостроительной документацией по красным линиям, границам смежных земельных участков и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций.

    Площадь участка, передаваемого в общую  долевую собственность бесплатно, определяется в зависимости от площади  жилого здания и иных объектов недвижимости,потребностей их обслуживания, с учетом соблюдения требований противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями, необходимости доступа ко всем объектам кондоминиума.

    Из-за плотности застройки на комплекс домов нередко выделяется один земельный участок, в результате чего возникают проблемы определения, обслуживания и оплаты уборочной территории, заключения договора аренды и сноса строений. Еще худшей представляется ситуация, когда из-за отсутствия закрепления границ земельного участка за домами ТСЖ появляются разные владельцы домов и земельных участков, являющихся недвижимыми вещами, согласно ст. 130 ГК прочно связанными друг с другом.

     Предусматриваются также минимальные расстояния от границ землевладений до строений, а также между строениями. Так, между фронтальной границей участка и основным строением расстояние может быть определено в соответствии со сложившейся линией застройки. От границ соседнего участка до основного строения расстояние должно быть 3 м; хозяйственных и прочих строений – 1 м; открытой стоянки – 1 м; отдельно стоящего гаража – 1 м.

     Для всех основных строений допускается  до трех надземных этажей с возможным  использованием мансардного этажа. Высота таких строений от уровня земли  до верха плоской кровли должна быть не более 11,6 м, до конька скатной кровли – не более 16 м. Высота всех вспомогательных строений от уровня земли до верха плоской кровли – не более 11,6 м, до конька скатной кровли – не более 7 м. Высота шпилей, башен, флагштоков не ограничена.

     Предприятия обслуживания должны размещаться в  первых этажах выходящих на улицы жилых домов или пристраиваться к ним при условии, что загрузка предприятий и входы для посетителей располагаются со стороны улицы. Вспомогательные строения, за исключением гаражей, размещать со стороны улицы не допускается.

     Правовой  режим общественно-деловой зоны районного (в городе) значения (0.2.) заключается в следующем. Эта зона предназначена для обслуживания населения, проживающего в зонах Ж.3 и Ж.4. На территории этой зоны могут размещаться гостиницы; заведения среднего специального образования; школы искусств; клубы, кинотеатры, видеосалоны; танцевальные залы, дискотеки; музеи, выставочные залы, библиотеки, архивы, информационные центры; объекты, связанные с отправлением культа; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы; спортплощадки, теннисные корты; магазины, торговые центры; предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны; парикмахерские; пошивочные ателье, ювелирные мастерские, ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни и иные подобные объекты обслуживания; почта, телефон, телеграф; приемные пункты и предприятия прачечной и химчистки; бани; аптеки; поликлиники, кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины, восстановительные центры; здания администраций, офисы фирм и компаний, представительства, конторы; суды; научные, проектные и конструкторские организации, различные агентства; отделения банков; издательства, редакционные комплексы.²¹

     Неосновными и сопутствующими видами использования недвижимости признается размещение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств.

     К числу условно разрешенных видов  использования относятся виды использования  недвижимости, превышающие параметры, указанные в требованиях к застройке: размещение крупных предприятий обслуживания, требующие по нормам больших автостоянок (более чем на 50 автомобилей); гаражей и стоянок для постоянного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; временных сооружений мелкорозничной торговли; казино; общественных туалетов. Установлены следующие параметры объектов недвижимости. Предусмотрено, что для жилых домов, выходящих на магистральные улицы, количество жилых помещений должно составлять не более 10% площади первого этажа дома. Высота зданий для всех основных строений не должна превышать 12 наземных этажей с возможным использованием мансардных этажей. Высота от уровня земли до верха кровли должна быть не более 44 м. Исключением являются шпили, башни и флагштоки.

     Допускается выделение общественно-деловой зоны местного значения (0.3.). Ее назначением  является обслуживание населения, проживающего в зонах Ж.1 и Ж.2. В этой зоне разрешается осуществлять виды использования  недвижимости, существующие на момент принятия правил застройки. Допускается размещать: жилые дома; гостиницы, не нарушающие требований к застройке земельных участков зон Ж.1 и Ж.2, клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения; библиотеки; объекты, связанные с отправлением культа; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы, не нарушающие требований к застройке земельных участков зон Ж.1 и Ж.2, спортплощадки, теннисные корты; магазины; предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары; пошивочные ателье, ювелирные мастерские, ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни с магазинами по продаже готовой продукции, приемные пункты прачечной и химчистки; почта, телефон, телеграф; аптеки; кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины, восстановительные центры; научные, проектные и конструкторские организации, агентства; отделения банков.

     Неосновными и сопутствующими видами использования  недвижимости являются сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств. Условно разрешенными видами использования считаются виды использования недвижимости, превышающие требования к застройке: размещение крупных предприятий обслуживания, требующих автостоянок более чем на 10 автомобилей; гаражей и стоянок для постоянного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств.

     Определены  следующие параметры недвижимости. Высота и размеры зданий предприятий  обслуживания должны соответствовать  требованиям к застройке земельных  участков жилой зоны, для которой  организуется данная коммерческая зона.

     В учебной зоне (0.4.) размещаются профессионально-технические, средние специальные и высшие учебные заведения; общежития, связанные  с учебными заведениями; жилые дома для педагогического и обслуживающего персонала; учебные полигоны, хозяйственные участки; производственные базы и мастерские учебных заведений; гостиницы, пансионы; парки, скверы, бульвары; объекты, связанные с отправлением культа; спортплощадки, теннисные корты; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы; клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения; кинотеатры, видеосалоны, танцевальные залы, дискотеки; музеи, выставочные залы; библиотеки, архивы, информационные центры; магазины, торговые центры; предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны; парикмахерские, приемные пункты прачечной и химчистки, почта, телеграф, телефон; ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни и иные подобные объекты обслуживания; аптеки; поликлиники, кабинеты практикующих врачей, восстановительные центры; бани, сауны; здания администрации; научные, проектные и конструкторские организации, агентства; отделения банков; теле- и радиостудии²². Эти виды использования недвижимости относятся к разрешенным.

     К неосновным и сопутствующим видам использования относятся сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств. Условно разрешенными видами использования недвижимости, т.е. требующими специального согласования, признаются разрешенные виды использования, нарушающие требования к застройке предприятия по обслуживанию транспортных средств, а также размещение общественных туалетов.

     Параметры недвижимости в этой зоне следующие: площадь озеленения земельных участков должна составлять не менее 40% территории; количество наземных этажей должно быть до 9; высота зданий для всех основных строений от уровня земли до верха кровли – не более 36 м. Установлено минимальное расстояние между учебными корпусами и проезжей частью скоростных и магистральных улиц непрерывного движения: 50 м, до проезжей части улиц и дорог местного значения – 25 м. Таков правовой режим использования недвижимости в общественно-деловых зонах.²³

     Типы  производственных зон в соответствии с Методическими рекомендациями по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99) устанавливаются в зависимости от предусматриваемых видов использования недвижимости, ограничений на использование территорий и характера застройки каждой конкретной зоны.