Ипотека

2.1 Ипотечное страхование 

    По  закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и  полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок страхования равен сроку ипотечного кредитования.

    При страховании самого жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору.

    Что касается утраты права собственности  на жилье, то некоторые банки требуют  страховать этот риск на весь период кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать не обязательно.

    Тарифы  на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3 - 0,5% суммы страховки и зависит  от того, какие у дома перекрытия, общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф  на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3 - 1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать также жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение "юридическая чистота" жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2 - 0,7%.

    В среднем при ипотеке совокупные расходы заемщика на страхование  составляют 1 - 1,5% от остатка по кредиту  в год с учетом процентов.

    Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую  компанию остаток задолженности  заемщика, и исходя из этой суммы рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается - готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором - после оформления жилья в собственность.

    При заключении договора ипотечного страхования  следует внимательно изучить  перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

    После проверки банком выбранной заемщиком  квартиры или дома, а также их оценки и страхования наступает  долгожданный момент заключения договора ипотечного кредитования. Так как оформление ипотечного кредита - многоэтапная процедура, то на этом нелегком пути вам может помочь ипотечный брокер. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2 Способы погашения ипотечного кредита 

    Способ  погашения ипотечного кредита включает в себя периодичность осуществления  платежей, сроки и размер платежей, а также форму платежей - наличными  деньгами, в безналичной форме.

    В случае ипотеки платежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платежный  период, например с 15-го по 20-е число  месяца. К заемщикам, нарушающим установленные сроки платежа, могут применяться штрафные санкции по условиям кредитного договора.

    Размер  платежей определяется графиком платежей, который обычно выдается заемщику сразу после подписания кредитного договора. Кредиторы могут требовать точного соответствия (до копеек) перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. Как недоплата, так и переплата может быть расценена кредитором как неисполнение заемщиком обязательств по договору ипотечного кредитования, что чревато штрафными санкциями или даже требованием досрочного погашения кредита.

    Большинство программ ипотечного кредитования предусматривает  возможность досрочного погашения кредита с минимальным мораторием на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Для проведения досрочного погашения кредита заемщик должен подать кредитору заявление по определенной форме. Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения кредита заемщик имеет право либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, а также сократить сам период кредитования. В случае полного досрочного погашения заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

      Макроэкономические  условия, сложившиеся в России в  результате финансового кризиса 1998 г., ещё более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства. Ипотечное кредитование – один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте. Однако не следует забывать – жизнь не стоит на месте, поэтому необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы институтов жилищного рынка. В настоящий момент главное, чтобы данное постановление, концепция и федеральная программа заработали, находясь под постоянным контролем государства.

          В данной курсовой работе были изучены основные вопросы в  области ипотечного кредитования, выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрены возможные пути их решения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

КРЕДИТНЫЙ ДОГОВОР 

                         "___"___________ 200__г. 

       ___________________________ банк, именуемый в дальнейшем "Банк", в лице _______________ тов. _________________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и _____________, именуемый в дальнейшем "Заемщик", в лице ______________ тов. __________________, действующего на основании________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

      I. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

      1.1. Банк предоставляет Заемщику  кредит в сумме __________ (цифрами  и прописью) на срок _________________ до _____________ со взиманием ____________ %% годовых.

      1.2. Погашение кредита осуществляется  с расчетно-текущего счета ________________. 

      II. Объектом кредитования по настоящему договора является ______________________________________________________________ 

      III. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

      3.1. Заемщик производит возврат  ссуды в срок, обусловленный срочным  обязательством, платежным поручением. 3.2. Проценты по выданной ссуде начисляются ежеквартально и на дату возврата ссуды. Расчет процентов перечисляется Банку платежными поручениями Заемщика до 10 числа или в следующий за ним рабочий день каждого квартала, за который производится начисление.

      3.3. Отсчет срока по начислению  процентов начинается с даты списания средств со счета Банка и заканчивается датой зачисления их на счет Банка. Документальным основанием для расчета процентов служат выписки из лицевого счета банка.

      3.4. С просроченной задолженности  и суммы неуплаченных в срок  процентов за пользование кредитом  взимается повышенная процентная  ставка 20% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки . 

      IV. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА БАНКА

      4.1. Банк обязуется произвести  своевременное перечисление ссуды  в срок, указанный Заемщиком. 

      V. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ЗАЕМЩИКА

      5.1. Для получения ссуды Заемщик  предоставляет Банку:

      - заявление на кредит с указанием  цели его использования;

      - срочное обязательство н дату возврата кредита;

      - гарантии платежеспособности.

      5.2. Заемщик обязуется своевременно  возвратить ссуду и проценты  по ней и в соответствии с действующим законодательством отвечает по своим обязательствам принадлежащими ему финансовыми и материальными ресурсами.

      5.3. При досрочном возврате ссуды  Заемщик обязан предупредить  Банк о своем намерении за 5 календарных дней. 

      VI. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

      6.1. Договор вступает в силу  с даты списания средств по ссуде со счета Банка и заканчивает свое действие после полного погашения Заемщиком ссуды, перечисления процентов по ней и выполнения Заемщиком других условий договора.

      6.2. Банк вправе востребовать с  Заемщика ссуду и проценты  по ней досрочно в случае задержки перечисления процентов или нарушения любого из условий договора.

      6.3. Все изменения и дополнения  по настоящему договору действительны  лишь в том случае, если они  совершены в письменной форме  и подписаны уполномоченными  на то лицами.

      6.4. Если одна из сторон изменит  свой адрес, то она обязана  своевременно информировать об этом другую сторону.

      6.5. Все споры, возникающие в  процессе исполнения настоящего  договора, будут в предварительном  порядке рассматриваться сторонами  в целях выработки взаимоприемлемого решения.

      6.6. При недостижении договоренности спор передается на рассмотрение в Арбитраж в соответствии с действующим законодательством. 

      VII. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ  СТОРОН:

       Банк: ____________________________________________

      __________________________________________________

       Заемщик __________________________________________

      __________________________________________________ 

       Настоящий договор составлен  в 4-х экземплярах: первый и  четвертый хранятся в Банке, второй у Заемщика, третий находится в учреждении Банка по месту открытия расчетного счета Заемщика. 

 БАНК       ЗАЕМЩИК

_______________      _______________ 

 М.П.       М.П. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 

Город Москва «__» _____ 200__ г. 

Мы, ______________, «__» _____ 19__ года рождения, место рождения ________, гражданство _________, пол – мужской(женский), паспорт гражданина РФ: ________, выдан ______________ «___» _______ 200__ г., зарегистрированный по адресу: ________________, именуемый в дальнейшем Продавец, и 

______________, «__» _____ 19__ года рождения, место рождения ________, гражданство _________, пол – мужской(женский), паспорт гражданина РФ: ________, выдан ______________ «___» _______ 200__ г., зарегистрированный по адресу: ________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем: 

1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность  квартиру, находящуюся по адресу: ___________________________ . 

2. Квартира принадлежит  Продавцу по праву собственности  на основании _________________, о чем  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__» _____ 200__ г. сделана запись регистрации № ___________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным «__» ____ 200__ г. ________________ по Москве на бланке ________. Условный номер объекта: ___________.