Ипотека

Ипотека по договору - это залог недвижимого имущества, который возникает в соответствии с соглашением, достигнутым сторонами.

Действующее законодательство предусматривает  случаи, когда в силу закона ипотека  возникает всегда, и случаи, когда ипотека возникает как в силу закона, так и в силу договора.

Во всех случаях на основании федерального законодательства ипотека возникает:

-  на основании  договора ренты. Этот договор  представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме;

-   на  основании договора купли-продажи  недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки  платежа. При этом товар, проданный  в кредит, считается находящимся  в залоге у продавца для  обеспечения исполнения покупателем  его обязанности по оплате  приобретенного товара, если иное  не предусмотрено договором купли-продажи,  с момента передачи товара  покупателю и до момента его полной оплаты.

-  на основании  договора купли-продажи жилого  дома или квартиры за счет  банковского кредита. При этом  объект недвижимости признается  находящимся в залоге с момента  государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. В качестве   залогодержателя   по   такой   ипотеке   выступает   банк   или   иная   кредитная   организация, предоставившая соответствующий кредит на приобретение квартиры или жилого дома. Таким образом, в данном случае содержание ипотечного обязательства составляют трехсторонний договор, сторонами которого являются продавец, покупатель и банк и в соответствии с которым продавец получает плату от банка или иной кредитной организации, а не от покупателя объекта недвижимости. 

Классификация ипотек.

Первичная  ипотека  предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам.

Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.

Практике  известна закрытая ипотека, то есть договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором запрещается досрочное погашение и вторичное использование этого же обязательства.

Выделяют  постоянную ипотеку, то есть такой договор залога, которым обеспечивается обязательство, предусматривающее, что в течение всего срока действия договора платятся только проценты, в то время как основная сумма выплачивается по истечении срока действия кредитного договора и договора ипотеки.

Существует  принятая ипотека, которая подразумевает переход обязательства по ипотечному кредиту к приобретателю заложенного объекта недвижимости. При этом на покупателя недвижимости возлагается обязательство по непогашенному кредиту, в то время как прежний владелец несет вторичную ответственность.

"Пружинная" ипотека - это такой договор залога недвижимого имущества, согласно которому обязательство по возврату кредита состоит в осуществлении равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также процентных выплат. Таким образом, с осуществлением каждого платежа происходит снижение суммарного платежа.

Ипотека ролловерная (от англ. - Roll over - переворачивать) - это такой договор ипотечного кредитования, который предусматривает, что срок кредита делится на равные временные отрезки (как правило 3 месяца или 6 месяцев) и для каждого из этих отрезков устанавливается своя процентная ставка (то есть плавающая процентная ставка) в зависимости от той конъюнктуры, которая складывается на рынке. Разновидностью ролл-оверного ипотечного кредита является ипотека с пересматриваемой ставкой, то есть такой договор, по которому ставка процента изменяется с учетом преобладающих рыночных ставок через определенные интервалы времени.

Ипотека с обратным аннуитетом - договор, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. При этом остаток основной суммы кредита возрастает на всю сумму накапливаемых процентов и на величину производимых периодических выплат.

Ипотека с дифференцированными  платежами - ипотечный кредит с фиксированной ставкой, платежи в погашение которого увеличиваются; график погашения в целом не изменяется, но выплаты постепенно возрастают.

Все указанные  классификации ипотеки являются экономическими и как правило  не находят прямого регулирования  в действующем ипотечном законодательстве. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.3. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе 

   В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

   1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

   2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

   3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

    4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост не возврата кредитов.

    5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально. 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.Инструкция «Как оформить ипотеку».

       Иметь свою собственную квартиру  хочет каждый. Для реализации  этого желания есть два пути: копить деньги (что практически  невозможно, так как ситуация  на рынке недвижимости меняется постоянно) или оформить ипотеку в банке. Второй вариант позволяет купить квартиру уже сегодня.

       Ипотека актуальна для молодой  семьи, ведь очень хочется иметь  уютную отдельную квартиру, в  которой все будет по своему  вкусу, и где с радостью можно  отдыхать после трудовых будней.

  

     Кроме банков, предлагающих разные  условия для получения ипотечного  кредита, так же действуют различные  губернаторские программы по  оказанию помощи в покупке  жилья. 

       Ипотеку можно оформить самостоятельно, потратив на это недюженные усилия, а можно и прибегнуть к помощи специалиста.

На сегодняшний  день минимальный возраст заемщика от 21 до 55 лет (на момент погашения кредита) для женщин и от 23 до  60 лет для мужчин. 

       Для того, чтобы оформить ипотечный кредит нужно:

1) Определиться  с желанием покупки квартиры  сейчас или пытаться скопить  деньги.

2) Определиться  с выбором банка. Но для этого  лучше прийти на консультацию  к специалисту агентства недвижимости, так как он не только владеет информацией по всем программам банка, но и подберет индивидуальную программу, учитывая ваши финансовые возможности.

3) Необходимо  подготовить стандартный пакет  документов:

1.Копия  паспорта 

2.Копия  ИНН

3.Копия  страхового свидетельства  обязательного пенсионного  страхования

4.Копия  военного билета (для  мужчин)

5.Копия  документа об образовании  (диплом)

6.Копия  свидетельства о  браке

7.Копия  свидетельства о  рождении детей

8.Справка  о доходах (2НДФЛ)

Смотреть  приложение 1.

4) Со специалистом  кредитного отдела нужно заполнить  анкету банка (кредитную заявку), в которой отражаются основные  сведения о заемщике, членах семьи  и прочее. На основании данных  анкеты и представленных документов  Банк принимает решение о выдаче  кредита.

В случае, если доходы молодой семьи не позволяют взять в кредит необходимую для покупки квартиры денежную сумму, можно привлечь поручителей (созаемщиков). Ими могут выступать родители либо иные люди доходы, которых будут учитываться при расчете возможной суммы кредита.

5) После  получения окончательного решения  банка о выдаче кредита, нужно  определиться с выбором квартиры, так как кредитное решение  действует в течение 2 месяцев.  При выборе квартиры, нужно также  учитывать различные факты (год  постройки дома, процент износа  и прочее).  Банк проверяет документы на выбранную квартиру и проводит оценку ее стоимости.

6) После  подготовки полного пакета документов  согласно требованиям банка в  отношении выбранной квартиры, заключается  кредитный договор (приложение 2) между заемщиком и банком, договор купли-продажи (приложение 3)между продавцом и покупателем, одновременно оформляется закладная на приобретенную квартиру и заключается договор страхования жизни 9 (приложение 4), здоровья заемщика и приобретаемой недвижимости.

Расчеты с  продавцом производятся через расчетный  счет открытый в банке, где покупатель берет кредит,  на который банк перечисляет сумму кредита (счет будет заблокирован до момента получения покупателем (заемщиком) свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру). Первоначальный взнос также может передаваться по счету либо наличными по расписке.

7) После  проведения расчетов, покупатель  и продавец сдают документы  в Федеральную службу государственной регистрации.

Государственная регистрация сделок с использованием ипотечного кредита проходит в течение 10 дней.

8) После  государственной регистрации   покупатель получает  документы  и предоставляет в банк свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру с обременением «Ипотека в силу закона», на этом основании банк разблокирует счет продавца и он может снять денежные средства со счета (но есть исключение, когда покупатель берет экспресс-ипотеку, продавец может снять их со счета, после предъявления в банк покупателем расписки из Федеральной службы государственной регистрации. На каждом этапе ипотечной сделки встречаются различные «подводные камни». Помощь специалиста поможет вам избежать их.