При таком положении вещей  будет отказано в выкупе земельного  участка, на котором расположены  объекты недвижимости, если он  относится к землям, используемым  по трем названным видам целевого назначения, и не принадлежит первоначально лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования. В тоже время если тот же земельный участок находился у лица на праве постоянного бессрочного пользования, то имеет место не выкуп земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ, а переоформление права на основании Вводного закона или ст. 20, 21 Земельного кодекса РФ, следовательно, земельный участок может быть приватизирован, даже если он в соответствии с генеральным планом подлежит застройке в общественных. В данном случае можно говорить о нарушении конституционно закрепленного принципа равенства всех перед законом (ч. 1 и 2 ст. 19 Конституции РФ), который гарантирует одинаковые права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории.       

       При решении вопроса о приватизации  земельных участков, на которых  расположены объекты недвижимости, находившиеся у лиц на праве  постоянного бессрочного пользовании,  ввиду того, что фактически земельный  участок предназначен для обслуживания  объекта недвижимости, можно предположить, что его приватизация будет регулироваться нормами Закона «О приватизации государственного и муниципального  имущества», несмотря на то, что для переоформления права это и не является квалифицирующим признаком. В то же время при переоформлении права постоянного бессрочного пользования на земельные участки, на которых отсутствуют объекты недвижимости, например из земель поселений, предназначенных для сельскохозяйственного использования, применение в данном случае норм Закона «О приватизации государственного и муниципального  имущества» весьма затруднительно. Хотя именно земельные участки, расположенные в данной зоне, зачастую являются резервом развития поселения, и именно они предназначены для дальнейшей застройки в соответствии с генеральными планами.     

       Таким образом, необходимо внесение  соответствующих изменений в  действующее законодательство путем  определения не только перечня  земельных участков, изъятых из  оборота и ограниченных в нем,  но и перечня земельных участков, приобретение права собственности на которые невозможно однократно бесплатно гражданами, имеющими на них право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, либо путем переоформления юридическими лицами права постоянного бессрочного пользования в обязательном порядке. В данный перечень должны быть включены те земельные участки, которые указаны в Законе о приватизации.

     У юридических лиц, имеющих землю  на правах постоянного бессрочного  пользования, появился шанс выкупить ее у государства или арендовать и после 1 января 2012 года. В Госдуму внесен законопроект, продлевающий установленный государством срок переоформления на 3 года. Землепользователи восприняли это с надеждой: а вдруг получится - и назначенную дату снова передвинут!

     Получалось уже не раз: сначала c 2004 года на 2006-й, потом на 2008-й, затем на 2010-й, а чуть позднее на 2012 год. Казалось, этому марафону не будет конца. Но, видимо, будет. Чтобы все поняли серьезность намерения государства, в Кодексе об административных правонарушениях с 1.01.2013 г. начинает действовать статья 7.34 о штрафе до 100 тыс. рублей, который будет налагаться на юрлиц, не переоформивших свои права на участки.

     Но  давайте разберемся: почему переносили сроки? В первую очередь по той  причине, что невозможно было выполнить меняющиеся нормы, которые государство выставляло для переоформления. Особенно тяжело пришлось сельхозорганизациям, где масса участков разбросана по местности, занята болотами, оврагами, кустами, лесами. Великое множество самых разных "частей земной поверхности", как описывает сам термин "участок" Земельный кодекс РФ. Впрочем, тут же уточняя: границы ее (поверхности) должны быть "определены в соответствии с федеральными законами". А вот федеральные законы и в 2001, и в 2008, и в 2010 годах определяли эти границы так, что почти ни один участок, сформированный в момент его передачи в постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам в начале 90-х, им не соответствовал.

     Так, до 2004 года, когда первый раз был  сдвинут срок переоформления, к заявлению о переоформлении нужно было приложить кадастровый план, а если его не было, то в статье 36 ЗК РФ было предусмотрено, что "за счет указанных лиц (т.е. заявителя) устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка". Но в кадастровых палатах говорили, что у участков условные номера, поэтому кадастровый план они выдать не могут, границы неточны.

     Позднее, в 2007 году был разработан перечень документов, которые нужно прикладывать к заявлению. А кроме кадастрового плана - выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здания и сооружения на участке или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права. А кто забыл, в ЕГРП на тот момент были внесены права на доли процента от наличных зданий и сооружений. Чтобы принести выписку, сначала надо было в ЕГРП внести информацию о правах, а для этого провести техническую инвентаризацию, представить техническую документацию на объект. В колхозах и совхозах, где часто строили хозспособом, таких документов быть не могло, делать их заново было очень накладно. Потом в кадастровых палатах стали требовать, чтобы в ходе работ по описанию границ участка на учет ставили не один участок, который был сформирован в 90-х годах, а каждый овраг, участок между полями под кустарниковой растительностью и так далее. Понятно, что переоформление осуществлялось в единичных случаях. Например, одна из сельскохозяйственных организаций Московской области переоформляет с 2007 года права пользования 779 га, которые были переданы ей как единый участок в 1992 году. Между тем внутри этого участка - более трех сотен отдельных, больших и маленьких участков. За 2,5 года было оформлено в аренду только 199 га в виде 119 участков. Хотели сформировать один участок из 119 кусочков, но в кадастровой палате потребовали сначала поставить на учет каждый отдельно. Эти участки - государственные - были сформированы, поставлены на кадастровый учет, зарегистрированы договоры аренды за счет сельхоз организации. В итоге стоимость кадастровых работ составила 995 тыс. рублей. На уплату пошлин за регистрацию договоров аренды понадобилось еще 11,9 тыс. руб.: по 100 руб. за договор (до конца 2008 года плата была не 100 руб., а по 15 тыс. руб.). Но это не все. Неформальные платежи в кадастровую палату, чтобы ее работники (на районном и областном уровне) не искали причин отказать в постановке 119 участков, составили 5 долларов за сотку. При этом сама арендная плата за участки общей площадью 199 га ежегодно обходится всего в 0,3% от кадастровой цены, или около 14 тыс. рублей. Получается, что государство, выстроив свои требования, обогатило частные компании и отдельных чиновников: само получит единовременно всего 11, 9 тыс. руб. в виде пошлин и 14 тыс. руб. в год арендной платы, а землеустроители и иже с ними - 995 тыс. руб. плюс 99,5 тыс. долларов враз.

     Конечно, хорошо, если в кадастре есть точная информация об участках, а в органах  по техническому учету - об объектах. Но нужно понимать, что если ее нет, если с этим государство мирилось много лет, если нет возможности влиять на цены работ, необходимых для постановки на кадастровый и технический учет, то требовать наведения порядка можно, но не более.

     Постепенно  понимание того, что формальные институты неадекватны ситуации, было осознано всеми. Условия стали постепенно менять. 29.11.2010 г. были упрощены требования к документам, которые нужно было приложить к заявлению о переоформлении (помогло слабо), 18.07.2011 г. в ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" разрешили переоформлять права на участок при отсутствии кадастрового паспорта, по кадастровой выписке. Последнее обновление перечня документов к заявке произошло 13.09.2011 г. Теперь в принципе можно без волокиты переоформить участки, но не участки сельхозорганизаций, на которых числится лес. С ними по-прежнему много неясностей.

     Только 15 сентября нынешнего года минэкономразвития  стало налаживать мониторинг процесса переоформления. Впрочем, и без мониторинга ясно, что в сельхозорганизациях такого переоформления почти нет. Например, на 1 января 2001 г., то есть на момент введения требования о переоформлении, в их пользовании числилось 271,5 млн га. Это в основном земли, которые не относятся к сельскохозяйственным угодьям, в том числе и леса. На начало 2011 года таких земель уже 171,5 млн га. Можно сказать, что процесс идет: за 10 лет переоформлено около 100 млн га! Но, во-первых, переоформить осталось почти в два раза больше, чем уже переоформлено. Во-вторых, а переоформлено ли? Если переоформили, значит, арендовали или выкупили - так ведь? Теперь смотрите: площадь арендованных земель сократилась на 44,1 млн га, в собственности юрлиц увеличилась, но только на 5,5 млн га. Зато площадей несельскохозяйственных угодий стало меньше на 115 млн га. То есть сокращение произошло не в результате переоформления, угодья попросту передали в другие категории земель. Переоформить до конца года оставшиеся земли даже после всех послаблений невозможно. Так что переносить сроки нужно. И это не вина землепользователей.

     Землю, оформленную когда-то в бессрочное пользование, переоформлять в собственность  физическим лицам по закону не обязательно. Однако, с точки зрения инвестиционной привлекательности, частный дом  будет выглядеть гораздо интереснее, если его можно будет продать вместе с землей. «Покупателей сегодня больше интересует земельный участок, на котором построен дом. Поэтому земля – основная ценность в сделке», – пояснила заместитель директора департамента имущественных отношений Тюменской области Ольга Пелымская корреспонденту ИГ «Вслух.ру». Но оформить сделку без документов на право собственности земельного участка невозможно, в этом случае он принадлежит государству.

     Переоформить  участок в собственность гражданин  может в любое время, ограничений здесь нет, главное – иметь на руках документы, подтверждающие право постоянного бессрочного пользования на землю, оформленные до вступления в силу Земельного Кодекса. Если же земля была получена после 2001 года, право на собственность придется выкупать по кадастровой стоимости участка.

     Так как земельная реформа предполагает формирование частной собственности  через продажу государственных  земель, сегодня земельные участки  ни физическим, ни юридическим лицам  в бессрочное пользование не предоставляются.

3.2. Проблемы связанные  с применением  права  пожизненного  наследуемого владения  земельным участком

     До  введения в действие нового Земельного кодекса землевладельцы и землепользователи  имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма содержится и в ст. 270 Гражданского кодекса. Однако Земельный кодекс четко придерживается иной, новой для нашего законодательства, концепции - земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (см. п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Также отныне не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

     У граждан, обладающих правом пожизненного наследуемого владения земельным участком, существует правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного участка по наследству. Однако необходимо иметь в виду, что в связи с наследованием земельного участка, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения, могут возникнуть некоторые проблемы.

     Переход права пожизненного наследуемого владения на земельный участок осуществляется в результате наследования в соответствии с нормами гражданского законодательства. Гражданский кодекс предусматривает наследование по закону либо по завещанию. Никаких особенностей в отношении наследования земельных участков не установлено, кроме участков крестьянских хозяйств (предоставленных как на праве пожизненного наследуемого владения, так и на праве собственности). В соответствии со ст. 258 ГК земельный участок крестьянского хозяйства разделу не подлежит, кроме случаев прекращения крестьянского хозяйства.

     Так, поскольку, в отличие от права общей собственности, права общего владения законодательством не предусмотрено, то в случае, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок по каким-либо причинам разделу не подлежит (неделимый земельный участок), приходится в каждом конкретном случае решать вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли. Кроме того, Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в п. 2 ст. 30 устанавливает, что садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону, т.е. наследование таких земельных участков по завещанию запрещено. Таким образом, могут возникнуть ситуации, когда право собственности на расположенные на указанных участках строения перейдет по наследству к одним лицам, а право пожизненного наследуемого владения самим земельным участком - к другим. 
Необходимо также отметить, что если право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком будет в дальнейшем сохраняться - но только для определенных, установленных законом, категорий юридических лиц, то право пожизненного наследуемого владения постепенно сойдет на нет, т.к. заново земельные участки на этом праве больше не предоставляются.  
Гражданам следует использовать предоставленное законом право оформить право собственности на земельный участок. Однако каждый гражданин имеет право бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок только однократно. Поэтому если у данного гражданина, к примеру, имеется в пользовании еще и другой участок - в этом случае в отношении второго участка он может: 
1) отказаться от права пользования в порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК РФ; 
2) взять этот земельный участок в аренду; 
3) приобрести его в собственность, но уже за установленную плату.

     Содержащаяся в ст.265 ГК отсылка к земельному законодательству в части установления оснований возникновения права пожизненного наследуемого владения и вытекающий из этого приоритет соответствующих положений ЗК существенно осложняют определение гражданско-правовых способов возникновения и перехода права пожизненного наследуемого владения. Таковое связано со смешением в п.2 статьи 21 случая распоряжения земельным участком со случаями распоряжения правом на земельный участок. Это находит конкретное выражение в том, что согласно буквальному толкованию текста данного пункта переход прав на земельный участок в порядке наследования является частным случаем распоряжения земельным участком, для которого сделано исключение в отношении невозможности распоряжения земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения.