Статья 1181 Гражданского кодекса Российской Федерации («Наследование земельных участков») гласит, что принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.       

       При наследовании земельного  участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

     В Федеральный закон от 21 ююля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" были внесены изменения. И теперь, в упрощенном порядке может быть произведено оформление права собственности на землю в отношении того участка, который ранее был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владении. В нашей стране земельное и гражданское законодательство регламентируют все отношения, вытекающие из права пожизненного наследуемого владения. В «Земельном Кодексе» данное право рассматривается в статье 21, а в «Гражданском Кодексе Российской Федерации» - в ст. ст. 216; 265; 267. Необходимо отметить, что это вещное право применяется только в отношении физических лиц.

       Если в рамках закона не  указаны никакие ограничения, связанные с условиями пользования участками земли на праве пожизненного наследуемого владения, то землевладельцам разрешается возведение на их территории тех или иных объектов недвижимости, в том числе жилых домов, с дальнейшей государственной регистрацией на них права собственности.  

     Несколько иначе обстоит дело с тем, чтобы  приобрести право пожизненного наследуемого владения участком земли, который является собственностью или муниципального образования, или государства. Исходя из ст. 265 ГК РФ, обладателем данного права в этом случае можно стать только на основании условий, описываемых в Земельном Кодексе РФ. Но ныне действующий Земельный Кодекс РФ не разрешает предоставлять наделы земли на основании вышеуказанного права, являющиеся как государственной, так и муниципальной собственностью. П. 1 ст. 21 ЗК РФ сохраняет правообладание пожизненным наследуемым владением участками земли за гражданами, приобретшими данное право до того, как этот Земельный Кодекс РФ вступил в силу.

     Вопрос  о содержании права пожизненного наследуемого владения земельного участка рассматривается не в земельном (как было бы логично предположить), а в гражданском законодательстве. Физическое лицо, являющееся правообладателем пожизненного наследуемого владения, в соответствии со ст. 5 ЗК РФ, является землевладельцем, тогда как в соответствии с «Гражданским Кодексом РФ» - владельцем земельного участка. Этот гражданин может и владеть, и пользоваться наделом земли, перешедшим ему по наследству.

     Исходя  из этого, являются недействительными и не могут быть применяемыми те правовые акты индивидуального характера, которые были выданы компетентными органами в разрез с требованиями ныне действующего земельного законодательства.

     Следует отметить, что «Земельным Кодексом РФ» не ограничивается сроком оформление в собственность частных лиц наделов земли, которые были ранее переданы им в соответствии с правом пожизненного наследуемого владения. Отсюда вытекает, что гражданин, ставший владельцем земельного участка на основании данного права до того, как вступил в силу ныне действующий «Земельный Кодекс РФ», и использующий его в качестве личного подсобного хозяйства или для строительства индивидуальных жилых или хозяйственных построек, может оформить государственную регистрацию на право собственности этого земельного надела. Исключение составляют случаи, когда федеральное законодательство не допускает передачу подобного участка земли в собственность частного лица. В данном случае, зарегистрировать право собственности на участок земли возможно на основании п. 2 ст. 25 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года. Никаких дополнительно принятых индивидуальных правовых актов о передаче наделов земли в частную собственность не нужно.

     Ст. 267 ныне действующего «Гражданского Кодекса РФ» запрещает землевладельцу подобного участка, принадлежащего ему по праву пожизненного наследуемого владения, каким-либо образом распоряжаться им. Исключение составляет только один момент: переход права на него по наследству. Подобные же условия оговариваются в п. 2 ст. 21 «Земельного Кодекса РФ». Тем не менее, стоит учитывать, что строить на подобном земельном наделе индивидуальные объекты недвижимости не запрещается, потому как в данном случае землевладелец не распоряжается, а пользуется участком.

     И наследование по завещанию, и наследование по закону предусматривают переход  правообладания участком земли по наследству. Это регламентируется третьей частью «Гражданского Кодекса РФ». В  порядке, установленном российским гражданским законодательством, имеющееся у лица, передающего наследство, право пожизненного наследуемого владения каким-либо участком земли может быть наследовано на общих основаниях, так как является частью наследства. Не нужно никаких специальных разрешений для того, чтобы принять подобное наследство. Не следует забывать, что помимо наследования на основании данного права определенного земельного надела, если ничего иного не предполагается федеральным законом, частью наследства являются и водные объекты, и растительность, и поверхностный слой почвы, находящиеся в пределах данного участка.

     Федеральный Закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года указывает  на необходимость государственной  регистрации перехода права пожизненного наследуемого владения земельным наделом по наследству и устанавливает правила ее проведения. Для ее осуществления необходимо иметь свидетельство о праве на наследство, которое наследник может получить после подачи заявления у нотариуса или другого компетентного лица, по закону имеющего право на осуществление нотариальных действий, по месту открытия наследства. Этот документ может быть получен спустя шесть месяцев после того, как наследство было открыто. «Гражданский Кодекс РФ» предусматривает случаи, когда подобное свидетельство может быть получено заявителями, не дожидаясь истечения шестимесячного срока. К примеру, тогда, когда отсутствуют иные наследники, кроме тех, кто обратился за свидетельством. Разумеется, что их отсутствие должно быть документально подтверждено.

     Необходимо  подчеркнуть еще раз, что не существует никаких ограниченных сроков на оформление в собственность физического лица надела земли, который был ему выделен на праве пожизненного наследуемого владения в соответствии с Земельным кодексом.  Гражданин может осуществить регистрацию правообладания  этим земельным участком в любое время в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии того района, где расположен данный земельный участок. Если же заниматься оформлением нет сил или желания - то тогда следует помнить, что свидетельства, выданные до вступления в силу Земельного кодекса, т.е. до 2001 года являются действительными, и срочной необходимости в их обмене просто нет.

     Следует иметь в виду, что оформлению в собственность и государственной регистрации подлежат земельные участки, предназначенные для  индивидуального жилищного или гаражного строительства, а также для целей  дачного или индивидуального подсобного хозяйства.

     Регистрация земельного надела, выданного гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года, и предусматривает наличие всего двух основных документов, предоставляемых для подтверждения указанного права:

     - свидетельство на право пожизненного  наследуемого владения, выданное  администрацией сельского округа, где расположен данный объект  недвижимого имущества или свидетельство на право пожизненного наследуемого владения, выданное Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству того района, где находится данный земельный участок

     - кадастровый паспорт на данный  земельный участок. Причем кадастровый  паспорт не должен содержать в обязательном порядке установленные в процессе межевания, границы.

     Глава 3. Проблемы связанные  с применением  права  постоянного (бессрочного) пользования и  права пожизненного наследуемого владения  земельным участком.

     3.1. Проблемы связанные с применением права  постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Практика применения норм, регулирующих переоформление данного вида права на земельный участок в другие вещные права

     В нашем государстве процесс приватизации земельных участков вызван длительным нахождением всех земель в государственной собственности. Приватизация является временной мерой по формированию материальной базы для развития рыночного хозяйства. Этим, в частности, объясняется отсутствие специальных норм о приватизации в Гражданском кодексе РФ и в других общих актах гражданского законодательства. В соответствии со ст. 217 ГК РФ законы о приватизации имеют преимущественное значение перед нормами Гражданского кодекса РФ о порядке приобретения и прекращения права собственности.   

       Необходимо учитывать, что Земельный  кодекс РФ регулирует гражданско-правовые  отношения, зачастую не считаясь  с правилами, изложенными в Гражданском кодексе РФ. Поэтому приватизация земель должна быть урегулирована специальным законодательством о приватизации с субсидиарным применением норм гражданского права, как это следует из ст. 217 ГК РФ.    

       Однако Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» содержат не только нормы приватизационного законодательства, но и регулируют особый способ перехода права государственной собственности в частную.     

       Земельный кодекс РФ существенно  сузил круг субъектов, которым может принадлежать участок на праве постоянного бессрочного пользования, по сравнению с п. 1 ст. 268 ГК РФ. Так, в соответствии с п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, кроме прямо указанных в указанной норме, исключены из числа субъектов этого права.       

       Согласно Закону о введении  в действие ЗК РФ процедура  переоформления права постоянного  (бессрочного) пользования участком (подача заявления, принятие по  этому заявлению решения) осуществляется  по правилам ст. 36 Земельного кодекса РФ. Этапы, входящие в понятие переоформления права, отражены в примечании к ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ.       

       Что касается права граждан  однократно приобрести в собственность  бесплатно земельный участок в порядке ст. 20, 21 Земельного кодекса РФ, процедура эта отдельно не предусмотрена, нет ссылки и на ст. 36 Земельного кодекса РФ. Следовательно, следует руководствоваться общими нормами ст. 28 и 34 Земельного кодекса РФ, регулирующих порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством. Однако применение такой процедуры возможно только с большими оговорками.     

       В соответствии со ст. 217 ГК  РФ порядок приватизации объектов должен быть определен в законах о приватизации. В настоящее время действует Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального  имущества». Согласно п. 2 ст. 3 этого Закона его действия не распространяются на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.     

       Учитывая, что наличие объектов  недвижимости на земельном участке не является обязательным условием для переоформления права бессрочного пользования юридическими лицами и при приобретении гражданами в собственность земельного участка, названный Закон в данном случае применяться не будет. Таким образом, при переоформлении права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения применимы только Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ.      

       Это приводит к проблеме, связанной  с определением видов земельных  участков, не подлежащих выкупу при переоформлении права. Перечень земельных участков, не подлежащих приватизации, содержится в ст. 27 Земельного кодекса РФ и в ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального  имущества». При переоформлении права бессрочного пользования можно применять только ст. 27 Земельного кодекса РФ, поскольку нормы приватизационного закона на данные случаи не распространяются. Между тем перечни существенно различаются. Так, ст. 27 Земельного кодекса РФ не содержит указания на

     земли водоохранного и санитарно-защитного значения,

     земли, отведенные (зарезервированные) для  перспективного развития морских и  речных портов, аэропортов, и,

     земли, предусмотренные генеральными планами  развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земли общего пользования.