Обезопасить инвестора от рисков, связанных с  нехваткой информации, призвана и разрабатываемая новая кадастровая система.

      Весной 2008 года в трех российских регионах стартовали пилотные проекты по созданию единого кадастра недвижимости. Создание кадастра сделает информацию о земельных участках доступной, тем самым привлечет на строительный рынок новых инвесторов, сократит число махинаций с землей и недвижимостью, а также позволит государству лучше собирать налоги с частных лиц и компаний. Кадастр объединит данные о земле и недвижимости Закон о создании единого кадастра недвижимости в России вступил в силу, но сначала будет применяться только в трех регионах. В качестве пилотных выбраны Кемеровская, Самарская и Калужская области. На первый взгляд может показаться, что это чисто технический документ, но на самом деле создание единого кадастра на территории страны повлечет за собой серьезные изменения на всем рынке недвижимости. Чиновники задумались о создании единой учетной системы еще в 2004 году. Для объединения всех данных в кадастр было создано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).

      Агентство обобщает информацию о земельных  участках, а также о различных объектах недвижимости, для чего в его ведение была передана система БТИ, которая занимается технической инвентаризаций зданий и сооружений. Единый реестр недвижимости в стране планировалось полностью сформировать к началу 2006 года, однако, отсутствие специальных методик расчета, которые бы позволили объективно оценить недвижимое имущество и поставить его на учет, помешало выполнению этой задачи. Фактически информационная база данных о земельных участках страны и находящихся на них объектах недвижимости наполняется и сегодня, правда, очень медленно. Новый закон, по мнению его разработчиков, этот процесс ускорит.

      Одновременно  будет упразднена, действующая в  настоящее время, многоуровневая, громоздкая система реестров и кадастров недвижимого имущества. Сегодня учет земельных участков ведется отдельно от учета зданий и сооружений, а, кроме того, существуют еще и другие кадастры, например, лесных и водных ресурсов. В результате получается путаница, которой зачастую пользуются не чистые на руку дельцы. Государство сегодня до конца так и не знает, какая земля ему принадлежит. Единый реестр определит четкие границы земельных участков и обеспечит контроль за земельными ресурсами.

      Единый  кадастр недвижимости призван навести  порядок в этой сфере, сделать информацию о недвижимости и земле прозрачной и доступной. «Сейчас существуют около 10 кадастров, которые нужно объединить в один», - рассказывает председатель комитета Государственной Думы России по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников¹⁰. Владельцы особняков станут платить больше.

      Создавая  систему массовой оценки земель, государство, не в последнюю очередь, преследует фискальные цели, так как в будущем кадастр может послужить базой для введения единого налога на недвижимость, который объединит сразу три налога, действующих в настоящее время: земельный налог, налог на имущество физических и на имущество юридических лиц. Такие планы сейчас обсуждаются. Сегодня кадастровая оценка зависит, в первую очередь, от месторасположения земельного участка, категории земли, наличия транспортной инфраструктуры. Параметры находящегося на нем объекта большого значения не имеют.

      В результате такого подхода, величина земельного налога для владельца шикарного особняка может быть ненамного выше, чем для собственника скромного садового домика. После того, как будет составлен единый кадастр недвижимости, размер и техническое состояние коттеджа могут напрямую учитываться при начислении налога. На сегодняшний день ставка земельного налога устанавливается местными властями, но не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка. Поэтому если даже регион поднимет налог до максимального уровня, качество дома на размере налога принципиально не отразится.   Справедливое взимание налога может быть установлено только путём внесения изменений в налоговое законодательство, но единый кадастр недвижимости при этом будет являться идеальным инструментом для определения объектов и субъектов налогообложения. Количество самовольных построек сократится. Сделать налоги на землю и недвижимость объективными - важная, но не единственная цель создания единого кадастра. Он необходим и с точки зрения получения государством и гражданами исчерпывающей информации о земельных участках.  Это поможет предотвратить самовольные постройки, самозахват земель и другие махинации с недвижимостью. Не только налоговый орган, но и потенциальный покупатель здания сможет установить статус того или иного земельного участка, на котором оно расположено, что естественно позволит провести полную правовую экспертизу и проверить, например, законность предполагаемой сделки.  Документ предусматривает, что в результате проведения государственного кадастрового учета каждому объекту будет присвоен уникальный, не повторяющийся на территории Российской Федерации кадастровый номер. При этом для каждого объекта будет изготавливаться кадастровый паспорт, используемый при регистрации прав и совершении сделок с недвижимым имуществом, а также для определения налоговой базы. Инвесторы получат доступ к информации.

      Проведение  оценки земли будет полезно и  для девелоперов, так как создание единой базы облегчит им доступ к информации об объекте инвестиций. Сейчас данные о земельных участках находятся на региональном уровне, и чтобы получить сведения о конкретном объекте инвестору каждый раз нужно делать запрос в филиал Роснедвижимости в конкретном регионе, на что уходят дополнительное время и силы. После создания единого кадастра, содержащиеся в нем данные, можно будет получить в любой точке страны. Создание кадастра упростит оценку земельных участков и повысит их инвестиционную привлекательность. Сейчас доступ к информации о земле при оценке региональных проектов затруднен, и девелоперы, выбирая участки для строительства, зачастую располагают не полными сведениями о них. В результате, значительное количество потенциально привлекательных земельных участков на территории страны остаются не освоенными, так как инвестор не располагает полной и достоверной информацией, в том числе о цене и юридической чистоте земли.

      Более того, чиновники не редко злоупотребляют своим служебным положением, искусственно ограничивая доступ к информации. Государство благодаря единому реестру сможет получать более прозрачную статистику по объектам недвижимости. Также, возможно, будут перераспределены полномочия тех, кто занимается выдачей согласований, а это значит, что власть не будет концентрироваться в руках одного человека. По идее разработчиков документа эта мера, видимо, должна уменьшить масштабы коррупции.

      За  регистрацию собственности придется платить. Согласно закону, оценивать и межевать земли будут кадастровые инженеры, которыми могут стать как индивидуальные предприниматели, так и коммерческие организации. Эксперты полагают, что в их число войдут работники БТИ и Роснедвижимости.

      В документе очень подробно прописана  процедура постановки собственности на учет, процедура обмера. Полностью завершить создание единого кадастра недвижимость в России планируется к первому января 2012 года. Вместе с тем, закон не решает одну из важных проблем, препятствующую созданию кадастра: для многих, постановка земли на учет, которая осуществляется за счет ее владельцев, остается весьма дорогим удовольствием. Для учета нужно проводить межевание, а оно делается только по частным заказам. Сегодня, как правило, инициативу по проведению кадастрового учета проявляют владельцы участков в престижных районах, чтобы закрепить за собой право собственности на землю и на дом. Кроме того, инициативу по постановке своего участка на учет граждане проявляют в тех случаях, когда хотят совершить сделку по продаже или обмену, т.к. без внесения собственности в кадастр, сделки с ней запрещены.Эксперты считают, что удешевить процесс кадастровой оценки могут местные власти, если установят верхние пределы цен за межевание и выделят на эти цели средства из бюджета.

      Создание единого кадастра недвижимости – важная и необходимая задача. Но сегодня для людей не существует серьезных стимулов проявлять инициативу и вносить свою собственность в кадастр, за исключением случаев оформления различных сделок с недвижимостью. С учетом юридической безграмотности значительной части населения, неповоротливости чиновников и платной регистрации, можно прогнозировать, что большинство граждан не будут торопиться и постараются, как можно дольше откладывать процедуру внесения своей собственности в единый кадастр.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

      Ценность  земли невозможно выразить в сухих  цифрах инвестиционных расчетов, однако роль ее в различных сферах деятельности неодинакова.

В промышленности она выступает в качестве фундамента, пространственного операционного  базиса или своеобразной кладовой.

      Процесс производства в промышленности никак  не связан с плодородием почв. Плодородие используется в сельском хозяйстве, где земля выступает одновременно в качестве средства и орудия труда, то есть в качестве главного средства производства. В нем аккумулируются в колоссальных размерах не только природные качества земли, но и прошлый труд человеческого общества.

      Как объективно существующий природный  объект земля выполняет экологическую и ресурсную функцию; как место и условие жизни человека – социальную функцию; как территория государства – пространственно- политическую функцию; как объект хозяйствования – экономическую функцию.

      Как известно, к природным ресурсам относятся:

а) природные  объекты и явления, используемые для прямого и опосредованного потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человека и повышающие качество жизни;

б) тела и силы природы (природные блага), общественная полезность которых изменяется в результате трудовой деятельности человека; они используются (или потенциально пригодны для использования) в качестве средства труда (земля, водные пути, вода для орошения и др.), сырья и материалов, предметов непосредственного потребления, как место отдыха и т.д.

      Следует отметить, что эта классификация  относительна, так как один и тот  же ресурс может использоваться для различных целей. Как видно из определения природных ресурсов, все они достаточно тесно связаны с земельным ресурсами, в конечном счете свойства земли определяют эффективность их использования.

      В свою очередь, земельные ресурсы  можно определить как земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Эти ресурсы можно охарактеризовать как невоспроизводимые и (на больших площадях) невозобновимые, а также незаменимые.

      Земля, будучи вовлеченной в процесс  материального производства или  иную сферу экономической деятельности, в зависимости от отрасли народного хозяйства и целей, для которых ее используют, выполняет различные экономические функции. Инвестируя средства в улучшение земли, инвестор вкладывает в будущее, в благополучие новых поколений. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЛИТЕРАТУРА

1. Конституция РФ
2. Земельный кодекс РФ
3. Гражданский кодекс РФ
4. Правовые документы. / www.garant.ru
5. Андреев Ю.Н. Земельное право: вопросы и ответы. –  М.: Юриспруденция, 2006.
6. Бунькин И.Ф., Наназашвили И.Х. Недвижимость и ее отличительные признаки. Оценка собственности: Учебное пособие. –  М.:  МИКХиС. – 2004.
7. Вершинин В. Растут ли в земле деньги? /One2one Magazine. – №6. – январь 2008. // http://bank121.ru/infocentr/magazine/06/article
8. Жариков Ю.Г.Земля и право: Пособие для российских землевладельцев. М.: 1997.
9. Лещенко М.И., Бочков В.Е., Демин Ю.Н., Лещенко А.В. Оценка собственности и лизинговый бизнес. / Электронный учебник.
10. Маренков Н.П. Рыночная экономика. – М.: НИБ, 2003.
11. Материалы сайта Земля.ру / www.zemly.ru
12. Никулина Е.Н., Тарасова Е.В., Феломешкин Д.М. Экономическая оценка инвестиций: Учебное пособие. – М.: МАИ, 2005.
13. Суперека С.В. Понятие, предмет, метод и система земельного права. Земельное право: Учебный минимум. – М.: Юриспруденция, 2006.
14. Юридический словарь / www.jourbook.ru