Земля как объект инвестиций

      Ст. 1 ЗК РФ определяет базовые принципы земельных отношений в Российской федерации, такие как:

1) учет значения  земли как основы жизни и  деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет  охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан  и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

5) единство судьбы  земельных участков и прочно  связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет  сохранения особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном

федеральными  законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность  использования земли, согласно  которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель  по целевому назначению на  категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

9) разграничение  государственной собственности  на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный  подход к установлению правового  режима

земель, в соответствии с которым при определении  их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

      Ст. 7ЗК РФ определяет состав земель в Российской Федерации. Она гласит:

1. Земли в  Российской федерации по целевому  назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного  назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо  охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного  фонда;

6) земли водного  фонда;

7) земли запаса.

      Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

      В местах традиционного проживания и  хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий. Статья 8 ЗК РФ предусматривает перевод земель из одной категории в другую.

        Глава III ЗК РФ регламентирует вопросы права собственности на землю, в частности пункт 2 ст. 115 гласит: «Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные

участки, находящиеся  в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности». Такая формулировка обеспечивает гражданам право свободно приобретать землю в собственность, т.е. земля и связанная с ней недвижимость становятся объектом инвестиций и проведения операций с землей, перечень которых необычайно широк.

      В соответствии с российским законодательством, в настоящее время на территории РФ существуют следующие виды вещных прав на землю:

1.1. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

 

      В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и. муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. В то же время право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ сохраняется.

      Граждане  или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться  этими земельными участками. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность.

1.2. Пожизненное наследуемое впадение земельными участками

 

      В соответствии со ст. 20 3К РФ за гражданами сохраняется право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

1.3. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

 

      В безвозмездное срочное пользование  могут предоставляться земельные участки:

-  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  исполнительными органами государственной  власти или органами местного  самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, на срок не более чем один год;

-  из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

- из земель  организаций - гражданам в виде служебного надела. Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организациям транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков.

      Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

1.4.Аренда земельных участков³

 

      Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ По истечение срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

      Размер  арендной оплаты определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

      Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный напитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласии собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

      Арендатор земельного участка имеет право  передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

      Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальный нужд либо для проведения изыскательский работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ, выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

      При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

      При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои: права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.  Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его аренда тора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются

      Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более  чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

1.5. Сервитут

 

      Существуют  следующие виды земельных сервитутов⁴:

1. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Гражданским кодексом установлено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), а также лица, которым участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).