Инвестирование в строительство в России и в Санкт-Петербурге

              О нехватке в Петербурге гостиничных номеров говорят уже несколько лет. Городские власти не пытались стимулировать строительство гостиниц, только при подготовке к празднованию 300-летнего юбилея города, когда был большой наплыв гостей, администрация предприняла кое-какие шаги. В праздничную декаду Северная столица «недосчиталась» десятков тысяч гостей, которые попросту не смогли найти возможности разместится в городе. Власти пытались решить проблему строительства гостиниц уровня «три звезды» заблаговременно, но особых успехов не добились. Чтобы расширить возможности бизнеса малых гостиниц, городская администрация составила адресный перечень зданий, которые могут быть использованы потенциальными инвесторами для размещения в них меблированных апартаментов. Большинство адресов, естественно, пришлось на Центральный район. Кроме того, перспективными для этого вида бизнеса считаются Пушкинский и Курортный районы города. [18]

              Однако есть на рынке гостиничных услуг один сектор, который приносит даже больше прибыли, чем офисный бизнес. Это сдача в краткосрочную аренду меблированных квартир. В Петербурге есть малые гостиницы, инвестиции в которые окупаются гораздо быстрее средних показателей. Причина одна – нелегальный характер деятельности. Этот сегмент рынка фактически еще не изучен, и для его описания приходится руководствоваться лишь наблюдениями косвенно причастных к нему людей. Так, по мнению зам. директора ЗАО Агентство «Бекар» Алексея Кошелева, сейчас в него втянуты даже крупные инвесторы, владеющие «доходными квартирами», «доходными подъездами» и даже «доходными домами». В двух последних случаях нередко встречаются элементы гостиничного сервиса. Инвесторов этот бизнес привлекает отсутствием мороки с оформлением гостиницы (получением лицензии и выполнением множества других требований).

              Как и 90% всех, кто сдает квартиры в Петербурге, владельцы таких квазигостиниц, как правило, не платят налоги за сдачу квартир и не переводят их в статус нежилой недвижимости, что положено для гостиниц. Рентабельность этого бизнеса весьма высока – например небольшие квартиры в «музейной» зоне Петербурга при сдаче в посуточную аренду можно окупить за 3-5 лет (из расчета, что квартира будет занята постояльцами два дня из трех). А затем они при грамотном управлении будут приносить ежегодную прибыль в размере 3-4, что заметно выше доходности банковских вкладов. Некоторые риэлтеры говорят, что сейчас можно окупить квартиру даже быстрее – с учетом роста спроса и цен.

              Судя по всему, не слишком благоприятный инвестиционный климат и технические проблемы не позволят традиционному гостиничному бизнесу набрать обороты, отвечающие потребностям рынка. И потому значительная часть спроса будет и дальше удовлетворяться главным образом квазигостиничным сектором, темпы развития которого значительно превышают традиционный.[18]

3. Роль инвестиций в экономике Санкт-Петербурга

3.1 Повышение инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга.

Правительством Санкт-Петербурга сформулирован ряд принципов, на которых основывается инвестиционная политика в этом регионе. К ним, в частности, относятся:

      доброжелательности во взаимоотношениях с инвестором;

      презумпции добросовестности инвесторов;

      сбалансированности публичных и частных интересов;

      открытости и доступности для всех инвесторов информации, необходимой для осуществления инвестиционной деятельности;

      ясности и простоты инвестиционного процесса в Санкт-Петербурге;

      равноправия инвесторов и унифицированности публичных процедур;

      неизменности принятых решений;

      взаимной ответственности Санкт-Петербурга и инвесторов.

Механизмами реализации данных принципов являются такие меры, как, например, правовое закрепление порядка предоставления государственных гарантий Санкт-Петербурга, установленное в постановлении Правительства Санкт-Петербурга «О предоставлении государственных гарантий Санкт-Петербурга» от 31 марта 2009 г. № 344.[6]

Кроме того, как одна из мер повышения инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга используются налоговые льготы. Перечень налоговых льгот определен в Законе Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» от 14 июля 1995 года № 81-11 (с изменениями на 4 ноября 2009 года). [5]

Ставка налога на прибыль организаций, сумма которого зачисляется в бюджет Санкт-Петербурга, уменьшается до 13,5% при условии инвестирования в основные средства более 300 млн. рублей; и уменьшается до 15,5% при условии инвестирования от 150 до 300 млн. рублей (ст.11-4).

Ставка налога на имущество организаций, сумма которого зачисляется в бюджет Санкт-Петербурга, уменьшается вдвое с 2,2% до 1,1%, при условии инвестирования в основные средства более 150 млн. рублей. Указанные льготы предоставляются сроком на три года (ст.11-6).

С 01 января 2007 года крупным инвесторам предоставлены дополнительные налоговые льготы. При инвестировании свыше 3 млрд. рублей в основные средства, инвестор, реализующий проект в сфере обрабатывающего производства, освобождается от налога на имущество сроком на 5 лет, а ставка налога на прибыль, сумма которого зачисляется в бюджет Санкт-Петербурга, уменьшается до 13,5% также на 5 лет (ст.11 Закона).

Кроме того, статья 11-3 устанавливает ставку налога на прибыль организаций, сумма которого зачисляется в бюджет Санкт-Петербурга, для налогоплательщиков - резидентов особой экономической зоны, расположенной на территории Санкт-Петербурга, в размере 13,5 процента на весь период существования данной особой экономической зоны (статья дополнительно включена с 14 июня 2006 года - Закон Санкт-Петербурга от 2 мая 2006 года № 190-29). [19]

3.2 Инвестиционный климат Санкт-Петербурга

Определяющей предпосылкой устойчивого развития региона является его инвестиционное развитие. В качестве основных составляющих инвестиционной привлекательности регионов России в официальных расчетах приняты две характеристики: инвестиционный риск и инвестиционный потенциал.

Инвестиционный потенциал, как оценочный показатель, учитывает основные макроэкономические характеристики, такие как насыщенность территории факторами производства, потребительский спрос населения и другие показатели. Совокупный инвестиционный потенциал региона складывается из восьми частных потенциалов (потребительского, трудового, интеллектуального, производственного, инфраструктурного, инновационного, финансового, природно-ресурсного), каждый из которых, в свою очередь, характеризуется целой группой показателей.

Среди регионов России по инвестиционному потенциалу Санкт-Петербург занимает 2-е место. [20]

Инвестиционно-привлекательный имидж Санкт-Петербурга формируется на основе уникальных конкурентных преимуществ региона:

      география, ресурсы;

      социальная и финансовая инфраструктура;

      развитый транспорт;

      промышленный и научный потенциал;

      трудовые ресурсы;

      наука и образование;

      развитие инвестиционного законодательства;

      историческое и культурное наследие;

      экономическая и политическая стабильность.

Одной из основных задач администрации района является, прежде всего, обеспечение комплексного подхода к застройке кварталов, предусматривающей размещение объектов социальной и инженерной инфраструктуры, а также координация работы профильных Комитетов Санкт-Петербурга и служб в процессе разработки и реализации инвестиционных проектов. По количественным показателям число строительных площадок в 2010 году по сравнению с 2009 годом незначительно сократилось. Общее количество строящихся на территории района объектов составляет – 56. В 2009 их было 58. В течение года осуществлялись работы по строительству жилых домов по 18-ти адресам (в 2009 году 23). Количество строящихся зданий общегражданского назначения составило 38 (в 2009 их было 35). За счет средств бюджета Санкт-Петербурга велись работы на 7-ми объектах.

В эксплуатацию в 2010 году введено 75 267,9 кв. м. жилой площади по 5-ти адресам и 9-ти объектов общегражданского назначения, из них – 4 бюджетных: районный ЗАГС на ул. Верности, д. 4; здание лицея № 126 по ул. Замшина; школа № 653 по пр. Мечникова, д. 5, корп. 1; бассейн для лицея № 179 по ул. Ушинского, д. 35, корп. 2. В 2010 году в собственность Санкт-Петербурга выкуплены нежилые помещения для размещения ДОУ в жилом доме по ул. Комсомола, д. 14, корп. 2, построенном ООО «ТОП металл». ОАО «РЖД» завершена реконструкция детского сада по ул. Комсомола, д. 35а.

КУГИ оформило выкуп нежилых помещений для размещения ДОУ в доме по пр. Культуры, д.19, корп. 3, построенных ООО «Ленгорагрострой». В октябре 2010 года начато строительство здания школы искусств на 700 мест в квартале 36 Полюстрово.

В 2010 году введено в эксплуатацию 2 торговых комплекса: магазин «Метрика» по пр. Просвещения, д. 74, корп. 2 – и торгово-складской комплекс на Бестужевской ул., д. 4.

В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, продолжается работа по разработке проектов планировки с межеванием территории кварталов. На сегодняшний день в различной стадии разработки находятся 42 проекта планировки, из которых утверждены Правительством Санкт-Петербурга – 16. В целях определения возможности строительства различных объектов инвесторы проводят изыскательские работы по 28 адресам. Кроме того, Управлением инвестиций ведется подготовка документации для передачи инвесторам объектов недвижимости, как целевым образом, так и через торги еще по 78-ми адресам, из них 40 по проектированию и строительству многоэтажных гаражей.

               В соответствии с Законом о развитии застроенных территорий, и организованными Фондом имущества Санкт-Петербурга торгами победитель, ООО «СПб Реновация», приступил к реализации программы, в которую вошли 4 жилых квартала Калининского района: 1-1А, 17-17А Гражданского пр., 55 Тихорецкого пр. и 43 Полюстрово. Инвестор приступил к разработке проектов планировки территорий кварталов, которые в соответствии с заключенными с Комитетом по управлению городским имуществом договорами в марте 2011 года должны быть представлены на утверждение Правительства Санкт-Петербурга.

               Администрация района в процессе подготовки необходимой документации ведет активную работу по осуществлению взаимодействия с Управлением инвестиций, Комитетом по строительству, Комитетом по градостроительству и архитектуре, Жилищным Комитетом, а также оказывает содействие инвестору в предоставлении всей необходимой информации для своевременной подготовки градостроительной документации. Информация о планируемых и проводимых мероприятиях регулярно предоставляется для публикации в СМИ (газеты «Гражданские вести», «Строительный еженедельник», «Невское время»).

                Одним из важнейших направлений деятельности администрации является участие в формировании долгосрочных городских программ по проектированию и строительству объектов социальной инфраструктуры, в том числе образования, здравоохранения, спорта, а также подготовка предложений по включению в Адресную инвестиционную программу проектирования и строительства социальных объектов. В результате работы, проведенной администрацией совместно с профильными комитетами, в Адресную инвестиционную программу 2011 года включены 17 объектов по строке проектно-изыскательские работы, из них 5 школ, 5 дошкольных образовательных учреждений, 4 объекта здравоохранения и др. [19]

               Еще одна важная задача, решение которой носит долгосрочный характер-это приведение в надлежащее техническое состояние объектов недвижимости, выявленных в процессе инвентаризации ветхих, разрушенных, частично разрушенных и законсервированных объектов незавершенного строительства. В соответствии с разработанным в 2009 году планом мероприятий выполнены работы по сносу двух расселенных аварийных зданий общежитий по адресам: ул. Сибирская, дом 10, литера А, ул. Сибирская, дом 12, литера Б. Министерство Обороны приступило к подготовке документации для строительства гостиницы на территории объекта незавершенного строительства по адресу: ул. Академика Лебедева, д. 37в, лит. А. По объектам, относящимся к категории памятников истории и культуры, представляющих архитектурную ценность, ведется подготовка документов для проведения торгов в целях реставрации и приспособления для современного использования («Дача А.А.Безбородко» по Свердловской наб., д. 40, (после перебазирования в 2011 году СПб ГУЗ «Противотуберкулезный диспансер № 5»).

Администрация района выступает координатором работ по благоустройству территорий, прилегающих к объектам строительства, объемы которых определяются с учетом предложений жителей, поступивших в период проведения информирования общественности о предполагаемых градостроительных изменениях. За счет средств инвесторов выполняются работы по размещению и оборудованию детских и спортивных площадок, устройству пешеходных дорожек, расширению внутриквартальных проездов, увеличению парковочных мест для гостевого автотранспорта и озеленению.

С апреля по ноябрь 2010 года работы по комплексному благоустройству территорий прилегающих к построенным объектам завершены на 19-ти объектах, из которых 8 жилых и 11 нежилых. Таким образом, за счет инвесторов в 2010 году построено 7 детских площадок, 4 спортивных площадки, 8 площадок для отдыха, выполнено и отремонтировано 89 715 кв. м. асфальтобетонных покрытий (проезды, парковки и тротуары), 4 011 кв. м. мощения тротуарной плиткой, 10 161 кв. м. набивных покрытий и 59 495 кв. м. газонных покрытий; посажено 5 290 кустов и 230 деревьев.