Инвестирование в строительство в России и в Санкт-Петербурге

В последнее время участились случаи, когда при отчуждении квартиры, построенной за счет частных инвестиций, в качестве правоустанавливающих документов гражданами представляется только договор инвестиции в строительство, заключенный с подрядчиком, и акт приемки-передачи квартиры, подписанный тем же подрядчиком и инвестором. Оба указанных документа зарегистрированы в территориальном кадастровом органе. [11.c.201]

При этом некоторые договоры об инвестиции, в разделе/пункте перехода права собственности на приобретаемую квартиру, содержат отсылочную норму на действующее законодательство, которое фактически не исполняется. Иные договоры предусматривали, что право собственности возникает с момента выдачи компетентным государственным органом свидетельства о праве собственности, но вместо этого свидетельства выдавались строительной организацией - подрядчиком, с которой был заключен инвестиционный договор. Также, в случаях, когда подрядчик сдал дом в эксплуатацию и зарегистрировал право собственности в кадастровом органе на свое имя, не был составлен договор отчуждения недвижимого имущества, посредством которого возможно передать право собственности инвестору.

Здесь уместно напомнить, что зачастую договор инвестиции заключается в момент, когда подрядчик еще не обладает правом собственности на здание, сооружение. Данный факт исключает возможность включения в договор элементов отчуждения недвижимости и соответственно приравнивание его к правоустанавливающему документу.

Все это привело к созданию абсурдной ситуации, когда в некоторых случаях право собственности на недвижимое имущество возникло на основании регистрации в кадастровом органе, но гражданин не имеет правоустанавливающие документы на принадлежащую ему квартиру. Это блокирует отчуждение (продажу, мену) недвижимости, что наносит ущерб лицу, инвестировавшему свои деньги в строительство недвижимости. Учитывая важность реализации права собственности на недвижимое имущество, для разрешения накопившихся проблем и во избежание возникновения таковых в будущем подготавливаются встречи представителей Министерства юстиции и Кадастра недвижимого имущества. В то же время гражданам следует быть очень внимательными к процедуре приобретения недвижимости (в том числе и с помощью своих инвестиций в строительство), по возможности представляя для анализа специалистам договоры, заключаемые с подрядчиком, и условия, порядок передачи недвижимости в собственность. [11.c.205]

2. Эффективное использование инвестиционных ресурсов

2.1 Инвестиции в строительство жилых домов

              Первичный рынок жилой недвижимости в Петербурге живет и развивается в основном за счет денег частных инвесторов – дольщиков. Многие специалисты рынка, не боясь ошибиться, утверждают, что доля таких инвесторов в общем объеме строительства нового жилья в городе составляет около 80-85%. Впрочем, финансируя жилое строительство, разные группы дольщиков преследуют разные цели и решают неодинаковые задачи. Применяя финансовую терминологию, обозначим тех, кто осуществляет «прямые» инвестиции, а также «стратегических» и «портфельных» инвесторов.

              С «прямыми» инвестициями все понятно. Дольщики, принадлежащие к этой группе, финансируют строительства квартиры, чтобы потом в ней жить. «Стратегические» и «портфельные» инвесторы, напротив, не собираются заселяться в построенные на их деньги апартаменты. Цель «стратегов» - путем нескольких интеграций приумножить количество квадратных метров будущей квартиры, то есть финансируют сначала строительство однокомнатной квартиры, затем двухкомнатной и т.д., пока не будет достигнут нужный результат. А «портфельные» инвесторы финансируют новое строительство с целью получить отдачу от вложенного капитала (причем квартиры на первичном рынке редко приобретаются для последующей сдачи в аренду, в основном – для перепродажи). [12.c.59]

              Представители строительных компаний оценивают долю «портфельных» инвесторов как 10-15% в общем объеме финансирования долевого строительства. Абсолютные показатели варьируются в зависимости от объекта и компании-застройщика. Доля людей, инвестирующих деньги в жилищное строительство с целью приумножения капитала, по сравнению с 2010 выросла примерно на 2%, и прогнозируется схожая динамика в следующем году.

              Чем же привлекает «портфельных» инвесторов первичный рынок жилья? В первую очередь – доходностью. По расчетам специалистов агентства недвижимости «Нева-центр», стоимость квадратного метра в строящемся доме «от нулевого цикла» до возведения основы объекта возрастает примерно на 45%, к концу строительства рост составляет уже около 65%, а после сдачи объекта – более 80% от стартовой цены. Как правило, строительство нового дома «от ноля» до сдачи госкомиссии занимает около двух лет. Таким образом, учитывая разные стадии готовности объектов (из них около 50% находится на стартовом этапе), средневзвешенная доходность вложений составляет около 35% годовых в валютном эквиваленте.

              Вывод очевиден: вложения в недвижимость по доходности могут догонять или даже обгонять различные варианты работы на финансовом рынке. Рынок недвижимости инертен. Для разворота ценового тренда требуются месяцы. Это связано с тем, что спрос на недвижимость является осознанным. Людям всегда нужно где-то жить. И даже при неблагоприятном развитии ситуации инвестор, если он выбрал «правильную» компанию-застройщика, останется с квартирой, а не с обесценившимися документами.

              «Портфельные» инвесторы выбирают для своих операций чаще всего жилье эконом-класса. Это наиболее ликвидный товар, пользующийся на рынке неизменным спросом, по ним проходит максимальное количество сделок, проблем с поиском покупателей не возникает.

              Нужно также учитывать, что такие квартиры обеспечивают и минимальный порог для вхождения на рынок (сейчас это 20-30 тыс. долларов). Важно отметить, что квартиры элит-класса могут принести инвестору больший доход в абсолютных показателях. Обратная сторона – необходимость значительных стартовых вложений и возможные проблемы с ликвидностью (процесс поиска покупателя дорогой квартиры может затянуться и тем самым уменьшить потенциальную доходность). [12.c.61]

              Первичные рынок, в принципе, предоставляется инвесторам возможность снизить сумму стартовых вложений, используя разнообразные схемы рассрочки. Однако большинство перепродавцов квартир такой возможностью не пользуются, предпочитая 100% предоплату, так как использование рассрочки снижает потенциальный доход.

              Суммарная доходность вложений в первичный рынок недвижимости складывается из двух составляющих – роста цены за счет увеличения строительной готовности дома и рыночного роста цены квадратного метра. То если, брать двухлетний процесс строительства от «нулевого цикла» до финала, то 30% рост цены обеспечивается увеличением строительной готовности дома, и еще 45-50% - за счет рыночной динамики. Динамика рыночных цен на недвижимость в последние годы не разочаровывает инвесторов.

              Большинство инвесторов, нацеленных на извлечение дохода от перепродажи квартир в строящихся домах, осуществляют вложения на «этапе котлована». Во-первых, старт с самой низкой точки обеспечивает максимальный прирост капитала. Во-вторых, учитывая ситуацию на петербургском рынке недвижимости, на более поздних этапах строительства вкладываться зачастую не во что, так как наиболее ликвидные квартиры раскупаются практически полностью в течение трех-четырех месяцев с начала продаж. Лишь небольшая часть инвесторов-перепродавцов ждет сдачи дома госкомиссии и тем самым почти полностью «вычерпывает» потенциал роста цены.

              Успеху операций «портфельных» инвесторов на первичном рынке жилья способствует «ажиотажное настроение», то есть то, что спрос в несколько раз превышает предложение. Аналитики «Петербургской недвижимости» прогнозируют, что рост цен по итогам 2010 года в целом составил 33-35%. Начиная с 2008 года, цены на строящееся жилье в Петербурге увеличились минимум в 2,5 раза. А потому существует точка зрения, что петербургский рынок недвижимости уже «перегрет» и вскоре возможна ценовая коррекция. Это не может не беспокоить потенциальных инвесторов. Строители также не считают рост цен на 4% в месяц нормальным, но прогнозируют продолжение их увеличения, может быть – несколько меньшими темпами. Замедлить рост цен могло бы только существенное увеличение объема строительства жилья, как минимум в полтора раза, которое невозможно без решения проблемы дефицита участков под застройку. [19]

              Многие строители уверены, что любая стабилизация цен скажется на ритмичности поступления денег от дольщиков, что приведет к банкротствам мелких застройщиков, не имеющих других источников финансирования. Впрочем, уже сегодня, минимизируя риски, «портфельные» инвесторы предпочитают вложения в объекты десяти крупнейших городских девелоперов, которые обеспечивают около 60% предложения на первичном рынке.

2.2 Инвестиции в офисное строительство

В Санкт-Петербурге именно офисный сектор стал наиболее привлекательным для инвестиций. Инвестиции, вложенные в офисные центры, подобно банковским вкладам, работают долго и могут обеспечить более значительную прибыль, нежели строительство жилья или торговых площадей. Специалисты «Центра консалтинга и оценки» предполагают, что наиболее привлекательными для инвесторов окажутся бизнес-центры класса В.

При единодушных прогнозах на этот год – стабильность, незначительный рост арендных ставок, открытие новых офисных зданий и появление новых проектов – стоит акцентировать внимание на новых тенденциях рынка, которые проявятся в этом году. Одна, из которых заключается в следующем: владельцы небольших бизнес-центров, ощущая нарастание конкуренции со стороны крупных офисных комплексов, пытаются продать свои офисные площади, а не сдавать далее в аренду.

              Но, несмотря на массовый выброс дополнительных площадей, спрос со стороны потенциальных арендаторов не уменьшается. Новые бизнес-центры забиваются «под завязку» уже при открытии. Более того, желающих иметь офис в престижном бизнес-центре становится все больше, особенно в зданиях в историческом центре города.

              В основном офисные объекты поступают на рынок после полной реконструкции или очередями, а не постепенно, путем реинвестирования арендных платежей, что раньше было типично. Более того, впервые за последние годы несколько бизнес-центров строятся «с нуля». Удовлетворяя спрос, девелоперы активно осваивают новые территории, особенно набережные Невы – Выборгскую, Петроградскую, Ушаковскую, Пироговскую. Тому есть вполне рациональные объяснения. Во-первых, это транспортная доступность набережных – до них проще добраться из центра, а также из-за города по Приморскому шоссе. Кроме того, просторные земельные участки позволяют удовлетворительно решить проблему парковок, а вид из окон отвечает самым серьезным требованиям. [17]

              Наиболее заметна инвестиционная активность в сегменте бизнес-центров класса В. Однако, похоже, что она дошла и до офисных помещений высшей категории. Впервые за все послекризисные года в Петербурге реализуются проекты по строительству бизнес-центров класса А.

              Если раньше офисные площади в бизнес-центрах класса А не были востребованы, то сейчас риэлтеры поговаривают об их дефиците. Предпосылки этого дефицита складывались все последние годы: общий экономический подъем обусловил стремление арендаторов к расширению деятельности и в то же время к повышению требований к офисным помещениям. Кроме того, «стратегические импульсы», связанные с избранием в 2000 году Президентом России Владимира Путина, который способствовал повышению статуса родного города, а также 300-летний юбилей привели в Петербург новые иностранные и московские компании.

              В результате заполняемость бизнес-центров А класса постоянно росла приблизилась к максимально возможной – 90-95%. По оценкам аналитиков, оставшиеся незанятыми 5% площадей приходится на не самые привлекательные помещения. 

              Также основная проблема появления новых бизнес-центров А-класса – территориальная, так как в историческом центре города новых офисных помещений высокого класса практически не получить. Именно поэтому любой проект бизнес-центра в районе Невского проспекта и прилегающих к нему улиц является по-своему уникальным. [18]

              Однако лидером по вводу новых площадей в 2009-11 годах все равно остается сегмент офисных центров класса В. Спрос на помещения данного класса преобладает на рынке, его формируют в основном местные и московские фирмы. Заполняемость офис-центров класса В продолжала расти в течение последних месяцев и к концу года составила 95-100%. То есть бизнес-центры этого класса заполнены практически полностью. Риэлтеры отмечают среди тенденций текущего года увеличение спроса на крупные площади.

              Несмотря на активность инвесторов, аналитики полагают, что «перепроизводство» офисных площадей рынку не грозит. Увеличивается не только предложение офисов, но и спрос на них, причем примерно в том же объеме.

2.3 Инвестиции в гостиничный сектор

              Усилия властей явно не способны в обозримом будущем обеспечить туристический рынок адекватным количеством мест в гостиницах. По целому ряду причин, как чисто экономических, так и связанных с неблагоприятным инвестиционным климатом в этой сфере, частные инвесторы не могут кардинально изменить ситуацию с нехваткой гостиниц в городе. Наибольшую роль в решении этой проблемы играют сейчас владельцы, как граждане, так и компании, квартир, сдающие их в краткосрочную, посуточную аренду. Этот сегмент рынка пока развивается наиболее динамично и предложение на нем как минимум в два раза уже превышает объем традиционного гостиничного сектора. Сюда входят отели всех классов – от первого до экономического. Причем количество последних растет быстрее, что, в общем-то, логично: спрос на добротный сервис-люкс с безопасностью и относительно невысокими ценами всегда выше. Бизнес малых отелей идет в гору.