Анализ инвестиционного проекта

Статьи баланса 2008 г. 2009 г. Отклонения

1 2 3 4

Производительность  труда или выработка на 1 работника 811,5 788,1 -23,4

Фондоотдача 16,5 7,3 -9,2

Оборачиваемость активов 3,0 2,7 -0,03

Оборачиваемость активов в днях 120,0 133,0 +13

Оборачиваемость запасов в оборотах 22,1 21,2 -0,9

Оборачиваемость запасов в днях 16,3 17,4 +0,7

Оборачиваемость кредиторской задолженности в оборотах 7,8 5,4 -2,4

Оборачиваемость кредиторской задолженности в днях 46,2 66,7 +20,5

Оборачиваемость дебиторской задолженности в  оборотах 10,6 10,3 -0,3

Оборачиваемость кредиторской задолженности в днях 34,0 35,0 +1,0

Оборачиваемость собственного капитала 4,2 4,2 0,0

Оборачиваемость собственного капитала в днях 85,7 85,7 0,0

За 2009 год оборачиваемость  запасов, дебиторской задолженности, собственного капитала практически  не изменилась. Рост периода погашения  кредиторской задолженности фактически означает увеличение использования  предприятием коммерческого кредита, предоставляемого контрагентами, который является дешевым источником финансирования.

11) Показатели  рентабельности хозяйственной деятельности  предприятия сведены в таблицу  11.

Таблица 11 –  показатели рентабельности предприятия

Статьи баланса 2008 г. 2009 г. Отклонения

1 2 3 4

Рентабельность  продаж по прибыли от продаж 0,07 0,01 +0,03

Рентабельность  собственного капитала 0,07 0,01 +0,03

Рентабельность  активов по нераспределенной прибыли 0,05 0,08 +0,03

Рентабельность  продаж по нераспределенной прибыли 0,02 0,03 +0,01

Период окупаемости  собственного капитала 14,6 8,1 -6,5

В связи с  вводом в эксплуатацию нового цеха, нового производственного оборудования увеличился ассортимент выпускаемой  продукции, что положительно сказалось  на показателях работы предприятия. Показатели рентабельности возросли. 

3 Анализ инвестиционных  проектов

Рассмотрим три  варианта инвестиционных проектов:

1) строительство  жилого дома и продажа квартир;

2) организация  парковки для автотранспорта;

3) переоборудование  предприятия.

3.1 Строительство жилого дома и продажа квартир

При прогнозировании  реализации проекта строительства  жилого комплекса была выбрана модель, в основе которой был положен  инвестиционный контракт – производится не прямая продажа квартир, а с  покупателем заключается инвестиционный контракт и будущий «владелец» выступает в качестве соинвестора проекта. Это позволило отсрочить уплату НДС и налога на прибыль до максимально возможного времени, кроме того, отказ от прямой покупки помещения до момента ввода здания в эксплуатацию позволил избежать уплаты НДС с авансовых платежей, к категории которых были бы отнесены все поступления средств от потенциальных покупателей квартир.

Применялись следующие  допущения и ограничения:

·                   Инфляция рубля не учитывалась,

·                   Применялись ставки налогов и сборов, действующие в РФ.

При определении  стоимости проектных работ весь комплекс проектирования был оценен в 70тыс.руб./м2 при общей продолжительности  данного вида работ в 9 месяцев. При  определении объема работ учитывалось, что кроме самих квартир в состав дома войдут общественные зоны, которые оценены в 15% от площади квартир и подземный гараж, площадь которого составит 2.870 м2, таким образом, в расчетах для определения стоимости проектных работ площадь объекта составляла 30.446 м2.

В состав проектных  работ были включены:

Разработка эскизного  проекта – 5% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 2 месяца;

Выпуск проектной  документации – 30% от общей суммы  расходов на проектирование, продолжительность

Выпуск рабочей  документации – 65% от общей суммы  расходов на проектирование, продолжительность

Все работы выполняются  последовательно. Вначале каждого  этапа выплачивается 65% от необходимой  суммы и 35% выплачиваются по завершении этапа.

Общая стоимость на проектирование составит приблизительно 2131 220 долларов США.

Строительство объекта

Строительно-монтажные  работы (фундамент, возведение несущих  стен, перекрытий и т.д.) были оценены  исходя из средней стоимости квадратного  метра здания при возведении монолитно-кирпичного строения в 780руб./м2 при площади здания в 27.576 м2, т.е. площади квартиры 23.628 м2 и площадь общественных зон 2.870 м2.

Таблица 12 - Расходы, связанные со строительством

№п/п Наименование работ Цена за ед., тыс. руб. Строительные объемы, кв.м, шт., машиномест Стоимость работ, тыс. руб.

1 2 3 4 5

1 Строительно-монтажные работы (дом) 750 23628 17721000

2 Лифт грузоподъемностью 1000кг 300000 4 1200000

3 Лифт грузоподъемностью 400кг 200000 4 800000

4 Внешние инженерные сети 65,82 23628 1555195

5 Внутренние инженерные системы 20,62 23628 487209,36 

 

6 Система кондиционирования 45 23628 1063260 

 

7 Теплоснабжение 3,94 23628 93094,32 

 

8 Водоснабжение 6,14 23628 145075,92 

 

9 Строительно-монтажные работы (подземная стоянка из расчета на 1 машиноместо) 25000 240 5280000 

 

10 Другие расходы 987000 1 987000 

 

11 Подготовка площадки 1000000 1 1000000 

 

ИТОГО 30331835 

 

Расходы, связанные  со строительством планировалось осуществить  по следующему графику:

·                   35% от общей суммы данного вида расходов в течение первого месяца начала строительно-монтажных работ;

·                   по 7 % последующие 8 месяцев;

·                   оставшиеся 9% в последний (десятый) месяц строительства

Стоимость работ, связанных со строительством комплекса оценивается в 30331834,6 тыс. руб, из них на строительство подземной автостоянки 5280000 тыс. руб.

Основные статьи доходов

Одним из видов  доходов при реализации проекта  жилого комплекса являются доходы от продажи жилья.

При расчете  поступлений от продажи квартир были сделаны следующие прогнозы:

·                   Продажи начинаются начиная с 11-го месяца с начала проекта;

·                   Продажи осуществляются в течении 12 месяцев равными долями от возможного объема продаж.

Для финансирования проекта предполагается привлечь заемные  средства в сумме около 31985794,6 руб.

Предполагается, что заемные средства будут привлечены в виде кредитной линии на срок до 2 лет по ставке 14% годовых, с ежемесячным начислением процентов. Возврат заемных средств предполагается на 19 месяце с начала реализации проекта, при этом кроме уплаты основного долга предполагается выплатить 2075616,86 руб. в виде процентов по кредиту.

Основные показатели инвестиционного проекта, представлены в таблице 13 (коэффициент дисконтирования  принимался 19%). 

Таблица 13 - Показатели эффективности проекта

№ Показатель эффективности Значение

1 Чистый дисконтированный доход (NPV), руб 21476305,43

2 Учетная норма рентабельности (ARR) 350,73%

3 Срок окупаемости проекта (PBP), месяцев 19

4 Дисконтированный срок окупаемости проекта (DPBP), месяцев 20

5 Индекс прибыльности (PI) 62,30%

Качественный  анализ

В связи с  тем, что проект имеет всю необходимую исходно-разрешительную документацию качественный анализ рисков проекта был сведен к выявлению наиболее значимых факторов, которые могут оказать влияние на осуществление проекта. К таковым факторам были отнесены:

·                   Падение цен на квартиры вследствие усиления конкуренции на рынке элитной недвижимости или негативного влияния проектов-конкурентов;

·                   Удорожание строительства вследствие роста цен на материалы и услуги.

Количественный  анализ

Количественный анализ рисков проекта был проведен методом анализа чувствительности проекта при негативном влиянии наиболее значимых факторов. В таблице 14 представлены результаты анализа чувствительности.

При определении  критических значений параметров риска основным критерием был возврат заемных средств в полном объеме.

Таблица 14 –  Анализ чувствительности

№ Параметр Изменение, % NPV, руб. NV, руб. PBP, мес.

Базовый вариант

нет риска  21 476 305,43 25 617 220,95 19

Варианты после  наступления рисков

1 Удорожание строительства 10% 19 599 144,21 23 649 079,23 20

2 Падение цен на квартиры 10% 17 498 796,91 21 137 171,94 20

3 Падение цен на квартиры и удорожание строительства 10% 15 616 822,81 19 169 030,22 20

3.2 Организация  парковки для автотранспорта

Планируется реализация краткосрочного инвестиционного проекта строительства автопарковки на 500кв.м. Планируемая инвестиция в проект – 4.5 млн.руб. Полностью освоена за счет собственных средств. Ожидаемая чистая прибыль – 200 тыс. руб в месяц. Выход на полноценную эксплуатацию – июль 2011.

Ставка налога на прибыль – 24%, доходность инвестированного капитала – 12%.

Определяем первоначальные денежные вложения с учетом налоговых  отчислений по формуле:

IC = (1-Y)* C0, (9)

где IC – чистые первоначальные вложения;

 С0 – планируемая инвестиция;

Y – ставка  налога.

Для рассматриваемого проекта:

IC = (1-0.24)*4 500 000= 3 420 000руб

Методы, используемые в анализе инвестиционных проектов, можно подразделить на 2 группы:

- основанные  на дисконтированных оценках;

- основанные  на учетных оценках.

Рассмотрим некоторые  из этих методов.

1) Метод оценки  чистого приведенного эффекта  (NPV)

Этот метод  основан на сопоставлении величины исходной инвестиции (IC) с общей суммой дисконтированных денежных поступлений, генерируемых ею в течении прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется доходностью Н.

Общая накопленная  величина дисконтированных денежных доходов  и чистый приведенный эффект (NPV) соответственно рассчитываются по формулам:

PV =  , (10)

где n – количество прогнозируемых периодов, лет.;

 Н – ставка  дисконтирования;

 Ск – чистые  денежные поступления в периоде  k.

PV =  – IC, (11)

О степени эффективности  вложения средств в данный проект говорит полученная величина NPV.

Очевидно, что если:

NPV > 0, то проект  следует принять;

NPV < 0, то проект  следует отвергнуть;

NPV = 0, то проект  ни прибыльный, ни убыточный.

Необходимо отметить, что показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала инвестора в случае принятия рассматриваемого проекта.

Этот показатель аддитивен во временном аспекте, т.е. NPV различных проектов можно  суммировать. Это очень важное свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных  и позволяющее использовать его  в качестве основного критерия при анализе оптимальности инвестиционного портфеля.

Результат расчета  чистого приведенного эффекта рассматриваемого проекта: