Строительство жилого дома общей площадью 912.39 метров кв. в г. Керчь

    Сведения  о Генеральном плане Керчи.

    В апреле 2009 года был рассмотрен проект генерального плана Керчи, над разработкой  которого второй год по договору с Керченским горсоветом трудятся специалисты Украинского научно-исследовательского института проектирования городов «Гипроград».

    Генеральный план — это основополагающий документ, программа жизни и развития города на ближайшие 25 лет. Необходимость в  нем возникла потому, что срок действия генерального плана Керчи, который был утвержден еще в 1984 году, исчерпан. Кроме того, сегодня город находится в совершенно иных условиях развития хозяйственного комплекса, динамики численности населения.

    Были  представлены планировочные карты-схемы: транспорта в зоне влияния города, положения населенного пункта, картограмма интенсивности транспорта, опорный план и другие. Чтобы их разработать, проектировщики собирали материал по учебным заведениям, предприятиям и нанесли на карты санитарно-защитные зоны промышленно-производственных, коммунальных, коммуникационно-транспортных, природоохранных и других объектов.

    При разработке в 1995 году концепции развития Керчи характерной чертой стала  четко сформулированная структура  территории на основе магистральной  уличной сети. Этот документ предполагал тогда значительное расширение города за счет земель Ленинского сельского района и размещения там рекреационных объектов и усадебного жилья. Ныне такой подход специалисты считают проблематичным. И в своей работе ограничились существующей административной чертой города.

    При площади территории Керчи более 10 тысяч гектаров, около 60 процентов  относятся к категории застроенных, сюда не входят зеленые насаждения и земли сельскохозяйственного  использования. И по численности  населения на начало минувшего года плотность этой застроенной части города составила 25 человек на гектар, что является серьезной проблемой. То есть о территориальном развитии города за пределами его административных границ говорить пока нецелесообразно.

    Для того, чтобы определить объемы нового строительства, которое будет вестись в Керчи на протяжении последующих лет, специалисты подсчитали число зарегистрированных семей, которые стоят в очереди на получение жилья. Эта цифра составляет 10 тысяч. Кроме того, площадь ветхого аварийного фонда составляет около 21 тыс. кв. м (на 400 семей), также ожидается и выбытие площади земель — около 12 тыс. кв. м. В результате намеченной реконструкции определен ориентировочный объем для нового жилищного строительства, которое включает и многоквартирный, и усадебный фонды. Жилобеспеченность в год составляет около 27 кв. м на человека. И это довольно неплохой показатель.

    Что касается трудовых ресурсов города, то к ним относится около 80 тыс. человек. Половина из них официально занята на крупных или малых предприятиях. Анализ развития хозяйственного комплекса показал, что стабильной отраслью города остаются транспорт, строительство и сфера обслуживания. Тревожна тенденция в образовании: за последние пять лет численность учащихся сократилась на 20—25 процентов.

    За  последние 10—15 лет почти в два  раза упали показатели объемов производства в традиционных для города отраслях: машиностроении, пищевой промышленности, в производственной сфере. Из этого  можно сделать вывод, что Керчь  будет переходить, как и многие другие города, в постиндустриальную фазу развития. Специалисты прогнозируют подъем рыбной промышленности, ведь сырьевой базы более чем достаточно. Наряду с этим имеет большие перспективы курортная отрасль, поэтому возможно увеличение площади рекреационных территорий и численности баз отдыха, пансионатов и других учреждений как минимум в 2—3 раза.

    Чтобы добиться присвоения городу статуса  курорта местного значения, проектировщики генплана считают необходимым сделать  акцент на развитие туристической отрасли, а также создание историко-архитектурного опорного плана.

    Рассматриваемый земельный участок расположен в цетральной части города. Ни одно из существующих ограничений по использованию земельных участков не запрещает и не ограничивает ни одного из предложенных вариантов застройки. Таким образом, использование земельного участка под застройку одним из представленных вариантов является юридически правомочным. Это обусловлено отсутствием противоречий на данные виды использования, не нарушит архитектурную выразительность, уровень загрязнения и шума в данном районе. 

   1.3.3. Анализ финансовой осуществимости.

   На  этом этапе все юридически правомочные  и физически возможные способы  анализируются с целью определения  экономически приемлемых вариантов  застройки. Определим какой из выбранных вариантов застройки земельного участка даст максимальную стоимость, для этого  проведя анализ ценовых предложений и исходя из сроков строительства и существующих норм дохода, определим возможную рыночную стоимость объекта строительства на момент реализации, необходимые затраты на его создание, их разность и даст нам стоимость земельного участка. 

   1.3.4.Перечень возможных видов использования земельного участка. 

   1.3.4.1. Вариант 1. Жилой дом

   7-этажный  жилой дом на 42 квартиры.

    Доход от эксплуатации объекта формируется за счет его продажи. Единицей дохода для данного типа недвижимости является 1 м2.

    Для определения ПВД анализируется  стоимость продажи, характеризующаяся  для данного типа недвижимости на территории г. Керчь. 
 
 
 
 
 

                                                                                                                 

Информация  о стоимости продажи  на объектах аналога

Таблица 2

     

    В качестве прогнозируемой наиболее вероятной  ценой за 1 м2 принимаем 6162 грн/ м²

Расчет  ПВД

• Продажа квартир цена за 1 м²: ПВД=                                                (1),

ПВД= 3 914,4х6 162=24 120 532,8 грн; 

S- площадь жилого дома, м²

R- стоимость, 1 м²

Для продажи  квартир: 

                                                          ПВД=ДВД                                                        (2), 

         1 год : ДВД=24 120 532,8х 0,7=14 784 372,96 грн; 

         2 год : ДВД=24 120 532,8 х0,9=21 708 479,52 грн; 

         3 год : ДВД=24 120 532,8 грн. 
 
 
 
 

Расчет  затрат по оплате труда

Таблица 3

 

    Плата за землю составляет 1% от  денежной   оценки земли   651 734,2 х 0,01 = 6 517,34 грн. за год. 

ЧОД

Таблица 4

 

   1.3.4.2. Вариант 2. Гостиница 

   Доход от эксплуатации объекта формируется за счет предоставления услуг по кратковременному проживанию отдыхающих.  Потенциальный валовый доход (ПВД) от оказания услуг по кратковременному проживанию формируется с учетом цены на проживание  1 человека в сутки, продолжительности проживания и величины номерного фонда. Валовой доход представляет собой скорректированный на величину загрузки потенциальный валовой доход. Анализ цен на предоставление аналогичных услуг представлен в таблице 1.1. 

Анализ  конкурентного окружения  гостиниц Керчи

Таблица 5.