Строительство жилого дома общей площадью 912.39 метров кв. в г. Керчь

    На  сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости представлен,как правило  вторичным рынком, здесь практически  отсутствует рынок нового строительства. Данный рынок представлен единичными предложениями офисных и торговых помещений на первых этажах новых жилых комплексов.

    Развитие недвижимости промышленного назначения в данном регионе представлено главным образом строительством крупнейшего в Украине цементного завода «Альтцем». Его строительство началось 28 марта 2009 года.

    Рынок жилья.

    Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем  уровне доходов населения города, что не позволяет большей его  части претендовать на покупку жилья. Большую активность по покупке недвижимости проявляют местные жители, которые нуждаются в увеличении жилплощади за счет растущей семьи, а также приобретающие квартиры и дома для вложения капитала. Из всех покупателей только 10-15 процентов – россияне и граждане стран СНГ.

    По  принципу региональной принадлежности всех покупателей можно разделить  на три группы:

    - жители Украины (крупные города Украины—Киев, Днепропетровск, Донецк, Запорожье, Одесса);

    - жители России;

    - жители дальнего зарубежья и СНГ.

    Наибольшую  активность среди россиян в покупке недвижимости в Крыму проявляют жители Москвы, Воркуты, Норильска, Омска, Красноярска, Тольятти, Самары и других городов России.

    Однако  под влиянием экономического кризиса  спрос на жилую недвижимость упал в пять раз. Во многом это связано с приостановлением ипотечных программ банками, ведь большинство горожан имели возможность купить квартиру только в рассрочку.

    Также «пострадали» цены на недвижимость. Они  упали в два раза, по сравнению  с докризисным уровнем.

            

Рис.4. Изменение цен на рынке жилья под влиянием экономического кризиса.

    Рынок жилья подразделяется на рынок первичного жилья и рынок вторичного жилья. В настоящее время среди крупных областных центров и городов Крыма самым дешевым городом для приобретения жилья остается Керчь. В то же время в Большой Ялте аналогичное жилье на вторичном рынке будет стоить более чем в три, а новострой почти в пять раз дороже.

    

    Рис.5. Стоимость 1м² вторичного жилья в Крыму на 2008 год.

     
       На цену недвижимости влияют:

    - расположение по отношению к центру;

    - близость к морю;

    - инфраструктура;

    - этажность;

    - расположение квартиры в плане этажа;

    - наличие проходных комнат и др.

    Наиболее  активным игроком на рынке жилой  недвижимости по-прежнему является компания «Консоль», доля которой составляет 46% от общего количества строящегося жилья. По сравнению с первым кварталом 2008 г. ее доля уменьшилась на 8%. Это связано со сдачей 3 объектов. Второе место на рынке принадлежит компании «Профессионал» - 11% от общего объема предложения. 5% приходится на компанию «Союзстройтехнология». На долю остальных компаний приходится 32% (в строительстве каждой находится порядка 1-2 объектов).

    Преобладающую долю на первичном рынке многоэтажного  жилья занимают квартиры эконом–класса  — 55% от общего объема строительства, на долю бизнес-класса приходится 24%, элитного класса — 21%. Большинство квартир, выставленных на продажу в комплексах бизнес– и элитного класса — жилье апартаментного типа, находящееся в прибрежной зоне.

               

Рис. 6. Доли строительного рынка г. Керчь, занимаемые объектами разных классов на конец 2008 года. 

    Сегодня все более популярным становится загородное индивидуальное жилье. Согласно социологическим опросам, 53% граждан Украины предпочли бы квартире в многоквартирном здании свой дом за городом.

    По  оценкам ведущих экспертов в  области недвижимости, рынок загородного  жилья сегодня является самым  перспективным в Украине. Этот рынок входит в новый этап развития – из «покупательского» он превращается в «рынок предложения». Такая ситуация ведет к довольно жесткой конкуренции объектов, что способствует повышению качества домов и росту их предложения. На протяжении ближайших лет спрос на коттеджи в Украине будет только увеличиваться, а цены на них, соответственно, расти.

    

    Рис.7. Средняя стоимость вторичного жилья в г. Керчь (июнь-ноябрь 2009 г.) 

    Принципиальное  значение при определении стоимости  жилья имеет вид из окна и ориентация жилья. Если квартира ориентирована  на юг, а из окна открывается изумительная панорама на море, стоимость аналогичной квартиры, ориентированной на север, а видом из окна которой является соседний дом, может быть ниже на 30-40%. 

    Рынок земельных участков. 

    Земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной  государства, которое формирует свою земельную политику с учетом значения земли как основы жизни и деятельности человека.

    Современное состояние рынка земли в полной мере отражает логику развития земельной  реформы в Украине. Его отличительная  особенность – деление на первичный  и вторичный. На первичном рынке осуществляются сделки относительно выкупа в частную собственность земельных участков, которые находятся в собственности государства или территориальной общины. На вторичном рынке объектом купли-продажи выступают уже приватизированные земельные участки, когда их собственники самостоятельно принимают решение о форме и способе отчуждения собственности.

    Спрос и цена реализуемых  участков зависит  от назначения участка (под жилую  застройку, для садоводства, для  фермерского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

    В настоящее время прослеживается четкая тенденция разделения спроса по социальному статусу и месту  проживания с одной стороны и  по цели покупки – с другой.  

    Условия и факторы, влияющие на стоимость земельного участка. 

    Цена  продажи земельного участка в  значительной мере формируется покупателем, а именно, существующим спросом на земельные участки определенного  назначения и местоположения, и общей  платежеспособностью. Стоимость земельного участка определяется, прежде всего, экономическими факторами: общим уровнем цен и доходов, существующими рисками в инвестировании, необходимыми объемами вложений на земельные улучшения.

    Собственники  земельных участков, стараясь максимально  увеличить свой доход, будут использовать землю как можно лучше, избирая плотную застройку и повышая уровень обустройства участка, что обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли. Таким образом обязательной предпосылкой определения стоимости является определение наиболее эффективного использования земельного участка – разумного и возможного его использования, которое дает самый высокий совокупный чистый доход в конкретный период времени при существующих физических, юридических, градостроительных, финансовых и других ограничениях в общем характере потребительских преимуществ. 

    Единые условия и ограничения, учитывающиеся при выборе наиболее эффективного использования земельного участка: 

• Граничные параметры земельных участков.
• Предельно допустимая этажность и плотность застройки.
• Минимальные отступы сооружений от красных линий, линий регулирования застройки, границ смежных участков.
• Требования к устройству подъездов к зданиям, мест парковки.
• Требования к обеспечению эксплуатации инженерной инфраструктуры.
• Требования к озеленению и благоустройству территории.
• Требования к содержанию домов и сооружений.
• Перечень градостроительных,инженерных, санитарно-эпидемиологических, природоохранных, историко-культурных ограничений использования.

 
 

    ВЫВОД ПО ГЛАВАМ 1.1. И 1.2.

    Исходя  из маркетинговых исследований, проведенных  на рынке недвижимости Керчи, можно сделать вывод о возможных вариантах застройки свободного земельного участка, способными обеспечить наивысшую остаточную стоимость земли являются:

• строительство гостиницы;
• строительство торгово-развлекательного комплекса;
• строительство жилого дома.

 

   1.3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ  

    Максимальную  стоимость земельному участку приносит его наиболее эффективное использование, которое подразумевает использование земельного участка с точки зрения четырех критериев:

• физической возможности, т.е. соответствие размерам и форме земельного участка, его доступности, инженерно-геологическим и экологическим условиям;
• юридической разрешенности, т.е. соответствие регламенту использования и застройки, установленному общественными (градостроительная, землеустроительная документация) и частными (обременение прав собственника его договорами с другими лицами) ограничениями;
• финансовой осуществимости, т.е. соответствие сложившейся конъюнктуре рынка, который определяет уровень доходности разных типов недвижимости и обеспечивает положительный возврат инвестируемого капитала;
• максимальной продуктивности, т.е. обеспечение максимальной стоимости земли или максимального возврата инвестированного капитала.

    При анализе наиболее эффективного использования  земельного участка как свободного должны быть определены виды использования, которые юридически разрешены, физически  возможны, финансово осуществимы  и дают его максимальную стоимость. 

• перечень возможных видов использования земельного участка.

В соответствии с маркетинговыми исследованиями, проведенными на рынке недвижимости Керчи, возможными видами застройки свободного земельного участка по ул. Кирова - пер. Степной, способными обеспечить наивысшую остаточную стоимость земли являются:

• строительство гостиницы;
• строительство торгово-развлекательного комплекса;
• строительство жилого дома.

 

    1.3.1. Анализ технической возможности (физической осуществимости). 

    Техническая возможность застройки по каждому виду использования земельного участка предполагает анализ таких факторов, как:

• местоположение, состояние инфраструктуры в  районе расположения земельного участка, возможность его присоединения к городским сетям;
• ограничения, связанные с выполнением правил экологической безопасности;
• возможность оптимальной застройки участка в соответствии с выбранным использованием;
• возможность соблюдения строительных и санитарных норм и правил при застройке участка.

    Ограничения, связанные с выполнением правил экологической безопасности отсутствуют. Все три варианта застройки не подразумевают нарушения экологической ситуации в регионе и предусматривают контроль за соблюдением требований экологии.

    Застройка данного участка любым из предложенных вариантов предполагает соблюдение строительных требований и санитарных норм и и дает возможность безпрепятственной реализации одного из рассматриваемых проектов.

    Таким образом, строительство как торгово-развлекательного центра, как гостиницы, так и жилого многоквартирного дома является технически осуществимо.  
 

    1.3.2. Анализ юридической разрешенности. 

    Под юридической правомочностью подразумеваются  такие способы использования  земельного участка, которые не противоречат действующим в данном районе правительственным  или местным законодательным актам. Способ и масштаб использования земельного участка определяется утвержденной проектно-планировочной и землеустроительной документацией, местными правилами застройки. Поэтому с экономической точки зрения важно, чтобы собственник земли или землепользователь имел право не только на существующее использование земли, но и на ее дальнейшее развитие. При этом, участки, разрешенный тип использования которых создает наибольший доход, будут иметь повышенный спрос и будут предлагаться по максимальной цене. Ограничение прав собственника земельного участка относительно его использования и застройки, оказывающее влияние на стоимость земли, происходит и в случае установления зон с особым режимом использования земель: санитарно-защитных зон, водоохранных зон, зон охраны ландшафта, памятников истории и культуры, зон регулирования застройки и т.п. Таким образом, юридическая правомочность использования земельного участка, кроме его потребительских свойств, должна включать все права и обязательства относительно его фактического и возможного использования.