Договор социального найма

 Если  в семье есть несовершеннолетние  или недееспособные, на обмен  обязательно требуется предварительное  согласие органов опеки и попечительства, которые предоставляют свое решение  в течение 14-ти рабочих дней.

 Обмен  жилья между гражданами-нанимателями  может быть совершен, как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обменные цепочки можно выстраивать без ограничения количества участников, главное, чтобы жилплощадь нанимателя при этом не уменьшилась настолько, что он вновь смог запросить стать в очередь на улучшение жилищных условий.

 Обязательным условием при  обмене жилого помещения по договору социального найма является согласие наймодателя. Примером могут послужить следующие распространенные ситуации в нашей стране. Вот один из них довольно распространенный.

Одиноко проживающий гражданин проживает в трехкомнатной квартире по договору социального найма. Ему тяжело ее содержать, коммунальные платежи являются основной проблемой для его проживания и он хочет платить меньше. Для этого он выразил меньшую жилплощадь, что являчется его законным правом. В данной ситуации наймодатель обязан удовлетворить желание нанимателя, для этого нанимателю необходимо написать заявление, которое должно быть рассмотрено в течение трех месяцев.

 Законодательствами (как федеральным, так и субъектов  Федерации) могут быть предусмотрены  и другие основания для замены  помещения. Например, людям с заболеваниями  опорно-двигательного аппарата, которым  затруднительно подниматься на 5-й  этаж без лифта, предоставляют  возможность переехать, спустившись  несколькими этажами ниже.

   Наниматель также вправе с согласия членов семьи разрешить проживание в занимаемом им помещении так называемых временных жильцов. Они отличаются от поднанимателей тем, что живут безвозмездно. Для временного проживания необходимо также предварительное уведомление наймодателя. Он может и отказать, если после вселения временных жильцов общая площадь на каждого будет меньше установленной нормы. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Они обязаны освободить помещение по истечении согласованного с ними срока. А если срок не был согласован, – то не позднее семи дней со дня предъявления требования нанимателем или членами его семьи. В случае отказа временных жильцов освободить жилье они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

 Ответственность  за них несет наниматель.

Наниматель  вправе передать часть, а в случае временного выезда – все помещение  в поднаем. Но только с письменного  согласия наймодателя и всех членов семьи. И при условии, что при  этом в квартире станет не слишком  тесно. То есть, не будет нарушена норма  общей площади на человека. В коммунальной квартире требуется согласие всех нанимателей  и собственников, а также членов их семей. У постояльца самостоятельное  право пользования помещением не появляется, ответственным за него остается наниматель. Передача в поднаем  не допускается, если в квартире живет  или вселяется человек, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Порядок, условия, сроки внесения и плата за поднаем устанавливаются по соглашению сторон.

    Кроме того в договоре представлен весь «ассортимент» услуг, которые должны быть предоставлены нанимателю жилья. Имея такой договор, наниматель может смело требовать от наймодателя, которому он платит деньги, то, что ему положено. Например, если наймодатель не исполняет, или плохо исполняет свои обязанности: не проводит своевременно капитальный ремонт жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги ненадлежащего качества и т. д., то в таком случае наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в доме либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Можно потребовать в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (п. 2 ст. 66 ЖК РФ).

  Наниматель  обязан использовать жилое помещение по назначению – значит, что в квартире можно проживать. Но нельзя из нее устраивать какую-нибудь лесопилку или прачечную. Правда, в новом ЖК расширены пределы использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, «если это не нарушает права и законные интересы граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение» (ст. 17 ЖК РФ).

Наниматель  при заключении договора социального  найма обязан.

1) использовать  жилое помещение по назначению  и в пределах, которые установлены  ЖК РФ;

2) обеспечивать  сохранность жилого помещения; 

3) поддерживать  его в надлежащем состоянии; 

4) проводить  текущий ремонт жилого помещения; 

5) своевременно  вносить плату за жилое помещение  и коммунальные услуги;

6) информировать  наймодателя об изменении оснований  и условий, дающих право пользования  помещением по договору социального  найма не позднее 10 рабочих  дней со дня такого изменения. 

Нанимателя  никто не может выселить, если он выполняет условия договора. Самая  главная из перечисленных обязанностей нанимателя – своевременная оплата жилья. Пренебрежение ею чревато  суровым наказанием, вплоть до выселения. Сам наниматель может расторгнуть  договор и выселиться добровольно. Это его право. По закону освободить помещение могут и в принудительном порядке. В соответствии со ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие  с ним члены семьи более  шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилье  и коммунальные услуги, они могут  быть выселены в судебном порядке  с предоставлением другого жилого помещения по договору социального  найма. Если суд выяснит, что причина, по которой люди не платили за квартиру, уважительная, такое решение принято  не будет. Если же такое решение суд  примет, «выселенцам» будет предоставлено  другое помещение по нормам общежития: 6 кв. м на человека. Такое выселение возможно только, если человек пользуется квартирой по договору социального найма.

Наниматель  обязан проводить текущий ремонт.Это одна из обязанностей нанимателя. Как следует из Типового договора социального найма жилого помещения, к текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов. А также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

 Если  выполнение перечисленных работ  вызвано неисправностью отдельных  конструктивных элементов общего  имущества в многоквартирном  доме или оборудования в нем  либо связано с капитальным  ремонтом дома, то они производятся  за счет наймодателя. 

 Из  Типового договора также вытекает, что «Нельзя производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного Жилищным законодательством РФ».

Таким образом права и обязанности  нанимателя по договору социального  найма жилых помещений закреплены в статьях 69-76  Жилищного Кодекса  Российской федерации от 29 ноября 2004 года, которые закрепляют правовое положение нанимателя в жилищном законодательстве. И на основе которых  другие государственные и муниципальные  представители органов власти издают подзаконные акты регулирующие права  и обязанности нанемателя.

           2.3.   Порядок  применения  договора социального найма и  его расторжение, ответственность  сторон при  нарушении.

.

4. Расторжение  и прекращение договора социального  найма жилого помещения

4.1 Общий  и судебный порядок расторжения  договора социального найма

"Договор  социального найма обладает существенной  спецификой по сравнению с  другими гражданско-правовыми договорами, в том числе и так называемым  договором коммерческого найма.  Определенные особенности имеют  основания и последствия прекращения  данного договора.

Договор социального найма может быть прекращен как по воле сторон, так  и по обстоятельствам, не зависящим  от желания сторон.

Прекращение договора социального найма по воле сторон включает в себя его расторжение  по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон"[22].

По взаимному  согласию договор социального найма  может быть расторгнут в любое  время (пункт 1 статьи 83 ЖК РФ). Соглашение о его расторжении должно также  оформляться письменно. В данном случае, поскольку специальные нормы  жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться п.1 ст.452 ГК РФ.

"Если  с нанимателем проживают члены  его семьи, расторжение договора  социального найма по воле  сторон возможно только при  наличии согласия постоянно проживающих  в жилом помещении лиц"[23].

Возможность одностороннего расторжения договора социального найма предусмотрена  как для нанимателя, так и для  наймодателя. Однако если первый может  отказаться от договора, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжения  договора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Как указывалось выше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При  этом не устанавливается даже обязанности  предварительно уведомить наймодателя  за определенный срок, как это имеет  место в договоре коммерческого  найма (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найма  наймодатель не нуждается в предварительном  уведомлении, так как на получение  социального жилья есть очередь, и сложностей с заключением нового договора не возникает.

"Вместе  с тем отсутствие срока предварительного  уведомления не означает, что  правоотношения сторон прекращаются  по получении наймодателем сообщения  нанимателя о расторжении договора. Согласно подпункту "к" пункта 4 Типового договора социального  найма жилого помещения, утвержденного  Постановлением Правительства РФ  от 21 мая 2005 г. N 315, при расторжении  договора социального найма наниматель  должен освободить в установленные  сроки и сдать по акту наймодателю  в исправном состоянии жилое  помещение, санитарно-техническое  и иное оборудование, находящееся  в нем; оплатить стоимость не  произведенного нанимателем и  входящего в его обязанности  ремонта жилого помещения, санитарно-технического  и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель, в свою очередь, обязан в установленный срок принять жилое помещение. Указанные сроки законодательством не предусмотрены и должны определяться исходя из момента, с которого наниматель желает прекратить договор"[24].

В отличие  от Типового договора ЖК РФ не связывает  право нанимателя расторгнуть договор  с исполнением каких-либо обязанностей. В связи с этим возникает вопрос о моменте прекращения договора социального найма.

Жилищный  кодекс устанавливает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи  в иное место жительства договор  социального найма жилого помещения  считается расторгнутым со дня выезда (пункт 3 статьи 83 ЖК РФ). Однако данное положение нельзя рассматривать  как норму, направленную на установление момента прекращения договора социального  найма. Скорее это положение указывает  на то, что смена места жительства является основанием прекращения правоотношений сторон, даже если наниматель об этом не заявил. В последнем случае наймодатель  может признать в судебном порядке  нанимателя утратившим право пользования  жилым помещением.

Свобода нанимателя расторгнуть договор  социального найма ограничивается необходимостью получения письменного  согласия всех проживающих совместно  с ним членов семьи (пункт 2 статьи 83 ЖК РФ). Требование о получении  согласия членов семьи нанимателя объясняется  тем, что они обладают относительно самостоятельным правом пользования  жилым помещением, которое не может  быть прекращено по соглашению между  нанимателем и наймодателем. При  отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель может  отказаться от своего права пользования  жилым помещением. При этом договор  социального найма не прекратится, а лишь изменится - нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов семьи  выбывающего нанимателя (пункт 2 статьи 82 ЖК РФ).