Договор социального найма

       Однако отношение к жилью, находящемуся  в государственном, муниципальном  и общественном жилищном фонде  как к благу, то есть преобладание  его потребительской функции,  было сохранено и при регулировании  арендных отношений. Так, цена  договора устанавливалась в данных  видах жилищного фонда не по  соглашению сторон, а Правительством  РФ и правительствами республик  в составе РФ, органами государственного  управления краев, областей, автономной  области, автономных округов,  городов Москвы и Санкт-Петербурга, местной администрацией (ст. 18). Арендатору  предоставлялось право обмена  занимаемого жилого помещения  независимо от согласия его  собственника (ст. 20). Арендатор подлежал  выселению при невыполнении обязательства  по оплате жилья и коммунальных  услуг в течение 6 месяцев с  предоставлением другого жилого  помещения, отвечающего санитарным  и техническим требованиям (ст. 18). Это означает, что были сохранены  некоторые правила, по которым  действуют стороны договора социального  найма жилого помещения.

       Можно сделать и другой вывод:  законодатель различил договор  аренды жилого помещения, заключаемый  в государственном, муниципальном  и общественном жилищных фондах, и договор аренды жилого помещения,  заключаемый в частном жилищном фонде. В таком виде договор аренды просуществовал до вступления в действие ГК РФ 1996 г.

       Согласно ст. 671 ГК РФ договор  аренды может заключаться с  юридическим лицом. Иными словами,  гражданин в силу указанной  нормы арендный договор заключать  не вправе. Теперь он может  заключать либо договор найма  жилого помещения, либо договор  социального найма.

       Возникает вопрос: чем вызвано  изменение позиции законодателя  в отношении институтов найма  и аренды жилого помещения?

       Д.Е. Потяркин пишет, что, несмотря  на текстуальное законодательное  уравнивание понятий имущественного  найма и аренды, а также их  принадлежность к одному виду  обязательств, законодатель всегда  обособлял наем жилого помещения  в отдельную главу ГК, используя  для этого различные основания,  оставляя в тени главную причину  — необходимость выполнения обязательством  найма функции первоначальной  точки отсчета для довольно  развитого жилищного законодательства. Центральное место договора найма  жилого помещения в жилищном  законодательстве, полагает он, определяется  кругом отношений, подлежащих  регулированию данной отраслью  законодательства (предоставление  помещения, обеспечение сохранности  и ремонта жилья в соответствии  с обязанностями сторон по  договору). На наш взгляд, позиция  Д.Е. Потяркина не объясняет,  почему законодатель в регулировании  отношений, связанных с возмездным  владением и пользованием жилым  помещением, посвятил самостоятельную  гл. 35 ГК РФ, большинство норм которой  регулируют отношения не по  договору социального найма (ст. 672 ГК РФ является отправной  точкой для развитого жилищного  законодательства), а по договору  найма жилого помещения (коммерческого), формирующегося на основе гражданско-правовых  принципов.

       По мнению В.Н. Литовкина, коммерческий  наем жилья выполняет функции  коммерческой аренды жилья, введенной  статьей 17 Закона РФ «Об основах  федеральной жилищной политики»  от 24 декабря 1992 г., и поэтому аренда жилья для граждан (а не юридических лиц) оказалась функционально ненужной. Другой институт, помимо коммерческого найма жилья, не может иметь свое особенное содержание, свои существенные условия, если ему надлежит выражать коммерциализацию найма. С этой точки зрения аренда жилья есть синоним коммерческого найма и как самостоятельный институт, введенный в 1992 г., в противоположность социальному найму жилья должен быть признан утратившим силу.

       Представляется, что, поместив нормы  о коммерческом найме жилого  помещения в гл. 35 ГК РФ «Наем  жилого помещения», законодатель  признал данный договор отличным  от договора аренды. Поскольку  если бы он был признан в  качестве такового, то он был  бы помещен в гл. 34 ГК РФ, как  это сделано, например, с арендой  предприятий, зданий и сооружений  и др. Нельзя не учесть также,  что в ст. 673, 682, 687 гл. 35 ГК РФ  предусматриваются в качестве  субсидиарных норм нормы жилищного  законодательства. В то же время  в гл. 35 ГК РФ нет ни одной  отсылки к нормам гл. 34 ГК РФ, что свидетельствует о самостоятельности  и независимости договора коммерческого  найма от договора аренды и  правовой близости с договором  социального найма. Это дает  нам основание не согласиться  со сторонниками точки зрения, что договор коммерческого найма  жилого помещения является разновидностью  договора аренды (имущественного  найма), что понятие «коммерческий  наем» является синонимом понятия  «коммерческая аренда».

       В качестве критерия, позволившего  законодателю разграничить отношения  по найму и аренде жилых  помещений в ГК РФ 1996 г., Д.Е.  Потяркин называет «особый субъектный  состав правоотношений, складывающийся  вокруг жилых помещений». Он отмечает, что «поскольку жилое помещение  предназначено только для проживания, то пользование жилым помещением  именно юридическим лицом становится  в силу этого невозможным».

       Субъектный состав жилищных правоотношений  является формальным, а не сущностным  критерием, позволяющим разграничить  отношения найма и аренды на уровне правовых институтов. Особый субъектный состав, который сложился в данных правоотношениях, является лишь следствием более глубоких причин.

       Представляется, что причину разграничения  институтов найма и аренды, когда  их предметом выступает жилое  помещение, следует искать в  особенностях отношений, ими регулируемых.

       Отношения, связанные с возмездным  владением и пользованием жилыми  помещениями гражданами, прошли  длительную эволюцию в законодательстве  СССР, РСФСР, РФ. Ее двигателем  в Советском государстве являлось  его негативное отношение к  частной собственности, различным  формам предпринимательства, в  том числе в жилищной сфере.  Принцип потребительского использования  жилья стал основой регулирования  наемных отношений, что нашло  закрепление и в ст. 671 ГК РФ. Согласно данной статье основной  целью, преследуемой нанимателем  при заключении договора найма  жилого помещения, является пользование  им, то есть проживание в жилом  помещении. Договор же аренды  предоставляет арендатору право  не только удовлетворять непосредственно  свою потребность в данном  имуществе и пользоваться всеми  производительными качествами нанятого  имущества с присвоением полученных  плодов, продукции и доходов, но  и получать имущество во временное  владение (ст. 606 ГК РФ).

       Аренда теперь заменила имущественный  наем, тогда как ранее этот  термин применялся для обозначения  лишь части отношений, возникающих  на основании имущественного  найма. Это дает основания полагать, что поэтому законодатель отношения,  связанные с возмездным владением  и пользованием жилыми помещениями  юридическими лицами, урегулировал  посредством договора аренды, а  отношения, связанные с возмездным  владением и пользованием жильем  гражданами, — договором найма.  Каждая из разновидностей найма  жилого помещения является прежде  всего носителем его потребительской  природы <46>. Это связано, на  наш взгляд, также с природой  предмета правоотношения по пользованию  чужим жилым помещением. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Удовлетворение жилищной потребности как можно большего числа граждан — это важнейшее условие социальной стабильности государства. Жилище, независимо от того, кому оно принадлежит, составляет общенациональный фонд, в правильном использовании которого заинтересовано все общество. Поэтому регулирование отношений, в частности связанных с пользованием гражданами чужим жилым помещением, осуществляется законодателем путем учета не только личных интересов наймодателей и нанимателей жилья, но и общественных интересов, которые проявляются в создании условий стабильности пользования жильем нанимателем, его защиты от произвола наймодателя, сохранности жилищного фонда и др. Для реализации социальной роли жилья в обществе и его функционального назначения государство значительно увеличивает объем публично-правовых ограничений собственника и наймодателя жилья, что находит закрепление в гл. 18 и 35 ГК РФ.

       Жилищные отношения, регулируемые  нормами гл. 35 ГК РФ, неоднородны.  С одной стороны, это отношения,  возникающие в установленном  ст. 40 Конституции РФ порядке по  поводу пользования жилыми помещениями  в фонде социального использования  на основании договора, названного  законодателем договором социального  найма, и с другой — не  подпадающие под указанные правила.  Данный договор не получил  законодательного обозначения и  назван договором найма жилого  помещения. Однако сущность и  содержание его позволили ученым  и практикам назвать его договором  коммерческого найма.

       Таким образом, можно говорить  о двух разновидностях договора  найма жилого помещения, заметив,  что основной нормативной базой  договора социального найма является  жилищное законодательство, а гл. 35 ГК РФ применима к отношениям, возникшим на его основе, лишь  в случаях, прямо предусмотренных  ст. 672 ГК РФ, и тогда, когда иное  не предусмотрено жилищным законодательством.  В то же время ГК РФ ориентирован  на отношения, возникающие на основе договора коммерческого найма, и все нормы гл. 35, за исключением ст. 672, к нему применимы.

     Анализируя  историю развития договора найма, аренды совершенно очевидно, что договор  социального найма появился благодаря  развитию договора найма жилого помещения. Исходя из эволюции договора аренды и договора найма жилого помещения и на основании жилищного и гражданского кодекса РФ ,Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" была утверждена форма договора социального найма.

     Сам договор социального найма надежно  закрепился Жилищный кодексе РФ от 29.12.2004, а также Гражданском кодексе от 30 ноября 1994 года, которые определяют его статус по настоящее время.

     Не  менее интересный документ который  играл важную роль в получении  жилья малоимущими, и который  на данный момент упразднен был ордер. Ордер являлся основанием для заселения жилплощади по договору  найма в доме государственного или общественного жилищного фонда. Ордер выдавался во исполнение решения местной администрации (города, района, поселка, села) о предоставлении жилья. Независимо от того, кому принадлежал жилой фонд, если он предназначен, для социального использования, то заселялся на основе этого документа, выдаваемого администрацией.

     Ордер являлся единственным основанием для вселения (ст. 47 ЖК РСФСР). В ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» также особо выделялось : «Основанием для вселения в жилое помещение по договору найма является ордер».

       Примерное положение об общежитиях  утверждено постановлением Совета  Министров РСФСР от 11 августа  1988 г. (в ред. от 23 июля 1993 г.) (СП  РСФСР. 1988. №11. Ст. 95); «Типовое положение  о студенческом общежитии образова­тельного  учреждения высшего и среднего  специального образования РФ»  утверждено постановлением Государственного  комитета РФ по высшему образованию 31  мая  1995 г. (Жилищный кодекс, постатейные материалы. — М. 1997. С. 613).

     Ордер представлялл собой административно-правовой акт; это приказ жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину и членам его семьи то помещение, которое в нем указано. Недопустимо предоставление другой жилплощади, даже если при этом улучшаются жилищные условия указанных в нем граждан.

     Предписание ордера как индивидуального акта должно было быть реализовано не позднее 30-дневного срока; т.е. в тече­ние этого времени обладатель ордера (ордеровладелец) обязан был сдать его в жилищно-эксплуатационную организацию и вселиться в указанное в нем жилое помещение, одновременно предоставив данные об освобождении прежнего жилья всеми членами семьи, включенными в административно-правовой акт. При вручении ордера должно было быть обращено внимание на проведение в оставленной квартире ремонтно-восстановительных работ. При невыполнении этих обязанностей была допустима задержка либо вселения в квартиру, либо выдачи ордера.

     В данный  момент,  для заключения договора социального найма не нужно  предоставлять ордер. Достаточно собрать  указанные документы руководящими источниками и после проверки заключить договор.

     Однако  несмотря на всю эволюцию связанную  с возникновением  договора социального  найма его история развития продолжается, необходимо отметить, что в настоящее  время руководством страны  разрабатывается  законодательные акты  упрощение  заключение договора социального найма, а также порядок его заключения, что в будущем возможно приведет к его изменениям.  
 

1.2. Понятие сущность и элементы договора социального найма жилого помещения