Разработка разделов бизнес-план инвестиционного проекта

 

    Рассмотрим  подробно основные этапы реализации проекта.

    1этап.  Строительство санатория и благоустройство  территории

    Строительство  санатория предполагается осуществить  в течении 2004г., для этого мы предполагается использовать типовой проект загородного дома M-671-1P, который с незначительным перепроектированием пространства  спален может стать основой для реализации проекта «Актив».

    Внешний вид проекта санатория приведен на рисунке 2.2. 
 
 
 
 
 
 

Рисунок 2.2 - Внешний вид проекта санатория  M-671-1P

 

    Схема проекта санатория  M-671-1P представлена в приложении 1. Характеристика проекта  приведена в таблице 2.6.  

    Таблица 2.6 - Характеристика проекта санатория  M-671-1P 

 

    Чтобы оценить реальную стоимость квадратного  метра  санатория, необходимо определить, из чего она, эта цена, состоит. Для любого проекта  составляющие себестоимости одинаковы, это:

• стоимость земельного участка;
• стоимость подключения к коммуникациям;
• стоимость стройматериалов;
• транспортные расходы;
• обслуживание кредитов;
• зарплата рабочих;
• стоимость услуг заказчика;
• проектных организаций, риэлтеров.

    При определении цены строительства  жилья следует разделять строительную и инвестиционную себестоимость (стоимость  строительства, плюс обслуживание банковского кредита, плюс «оброк» в виде квартир, передаваемых городу в счет платы за земельный участок).

    Строительная  себестоимость включает в себя цену строительных материалов — на них  падает от 30 до 40%, стоимость строительно-монтажных  работ, доля которых в зависимости от сложности объекта варьируется от 20 до 30%, затраты на эксплуатацию машин и механизмов — от 10 до 20% и оплату проектных работ, на которую надо выделить от 5 до 10%.

    Типовая структура себестоимости строительства 1 кв.м. приведена на рисунке 2.3.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Рисунок 2.3 - Структура строительной себестоимости 1 кв.м. 

    Структура стоимости (себестоимости) конструктивных элементов приведена на рисунке 2.4. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Рисунок  2.4 - Структура конструктивных элементов санатория 

    Помимо  этих основных составляющих к себестоимости также относят затраты по арендной плате за землю, затраты на энергоресурсы, охрану, налоги и иногда некоторые специфические вещи (например, надбавки за работу на высоте при строительстве высоток).

    По  данным Госкомстата РФ, средняя стоимость строительства одного квадратного метра в России в I квартале 2003 г. составила 7046 руб.  

Таблица 2.7 - Себестоимость  и продажная цена  1 кв.м. / долл.

    По  оценкам специалистов, себестоимость строительства с начала 2003 года увеличилась приблизительно на 50 — 70 долл. за метр. Это произошло из-за подорожания  стройматериалов.

    Для проекта «Актив» понадобится определенная площадь в размере 630 кв.м.  

Таблица 2.8 - Проектируемая площадь помещений проекта «Актив» 

 

    Для расчета себестоимости строительства  проекта в  состав расходов включены: отделочные работы, оформление документации и налоги на имущество и т.п., в  результате чего 1 кв.м. в среднем стоит - долларов или -руб.

    Таким образом, себестоимость строительства  проекта составляет 000 рублей (.).

    2 этап.  Регистрация предприятия  и постановка на налоговый  учет

    Формой  хозяйственного общества выбрано общество с ограниченной ответственностью. 

    Правовое  положение обществ с ограниченной ответственностью регулируется Гражданским  кодексом РФ и принятыми в соответствии с ним  Федеральным законом  от 08.02.98 N 14-ФЗ «Об обществах с  ограниченной ответственностью».

    Согласно закону №14-ФЗ, под обществом с ограниченной ответственностью понимается коммерческая организация, учредителем которой выступает одно или несколько физических и (или) юридических лиц, которые несут ответственность по обязательствам общества и риск убытков в пределах только внесенных ими вкладов.

    Регистрация проводится в соответствии с положениями  закона Российской Федерации от 8 августа 2001 года №129-ФЗ «О государственной регистрации  юридических лиц», в который с 1 июля 2002 года внесены изменения.

    Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 мая 2002 года №319 «Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц» функции государственной регистрации с 01.07.2002 г. переданы налоговым органам.

    В соответствии с указанным законом  установлена определенная процедура  государственной регистрации юридических  лиц.

    Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в налоговый орган по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа.

    Перечень  необходимых документов для регистрации  при создании юридического лица определен статьей 12 Федерального закона № 129-ФЗ.  

    Документы представляются в налоговый орган  уполномоченным лицом, которым могут  являться следующие физические лица:

• руководитель регистрируемого юридического лица или иное лицо, имеющие право без доверенности действовать от имени этого юридического лица;
• учредитель юридического лица при его создании;
• руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого юридического лица;
• конкурсный управляющий или руководитель ликвидационной комиссии (ликвидатор) при ликвидации юридического лица;
• иное лицо, действующее на основании доверенности или иного полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления.

    Заявитель удостоверяет своей подписью заявление, представляемое в налоговый орган, и указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством Российской Федерации данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии).

       Подпись заявителя на указанном заявлении должна быть нотариально удостоверена.

    Законом определено, что за государственную  регистрацию,  уплачивается государственная  пошлина в соответствии с законодательством  о налогах и сборах в размере 2000 рублей (п. 6 ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине»). Госпошлина за государственную регистрацию полностью зачисляется в федеральный бюджет.

       От  уплаты госпошлины за государственную  регистрацию юридических лиц, в  т.ч. изменений, вносимых в их учредительные  документы, освобождаются: органы государственной власти, органы местного самоуправления, профессиональные союзы, объединения (ассоциации) профессиональных союзов, первичные профсоюзные организации при их госрегистрации в качестве юридических лиц.

    Так  как проект «Актив» удовлетворяет нормам Федерального закона от 14.06.95 N 88-ФЗ «О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации» и Налогового Кодекса было решено принять специальный налоговый режим.

    Системой  налогообложения проекта «Актив» выбрана упрощенная система, которая позволяет упростить систему бухгалтерского учета.

    Применение  упрощенной системы налогообложения  организациями предусматривает  замену уплаты налога на прибыль организаций, налога на добавленную стоимость, налога с продаж, налога на имущество организаций и единого социального налога уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности организаций за налоговый период.

    Однако  организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, производят уплату страховых взносов на обязательное пенсионное страхование в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    Объектом  налогообложения упрощенной системы  признаются доходы, определение которых  дано в статье 249 НК РФ. Доходом от реализации признаются выручка от реализации услуг. Налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов.

    Следует учитывать, что если по итогам налогового (отчетного) периода доход налогоплательщика  превысит 15 млн. рублей или стоимость  амортизируемого имущества, находящегося в собственности налогоплательщика-организации, превысит 100 млн. рублей, такой налогоплательщик считается перешедшим на общий режим налогообложения с начала того квартала, в котором было допущено это превышение. 
 

    3 этап.  Лицензирование деятельности  проекта

    В соответствии с Законом Российской Федерации от 26.06.91 г. «О медицинском  страховании граждан РФ», во исполнение Закона Российской Федерации «О внесении изменений и дополнений в Закон  о медицинском страховании», Постановления  Правительства РФ от 24.12.94 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности» обязательному лицензированию подлежат все лечебно-профилактические учреждения, в том числе санатории-профилактории, независимо от ведомственной принадлежности, формы собственности и организационно-правового статуса.

    Лицензионными требованиями и условиями при  осуществлении медицинской деятельности являются:

    а) наличие у соискателя лицензии (лицензиата) принадлежащих ему на праве собственности  или на ином законном основании соответствующих  помещений;

    б) наличие соответствующих организационно-технических условий и материально-технического оснащения, включая оборудование, инструменты, транспорт и документацию, обеспечивающих использование медицинских технологий, разрешенных к применению Министерством здравоохранения Российской Федерации;

    в) наличие и содержание в работоспособном  состоянии средств противопожарной  защиты (пожарной сигнализации и пожаротушения), противопожарного водоснабжения и  необходимого для ликвидации пожара расчетного запаса специальных средств, а также наличие плана действий персонала на случай пожара;

    г) наличие в штате работников (врачей, среднего медицинского персонала, инженерно-технических  работников и др.), имеющих высшее или среднее специальное, дополнительное образование и специальную подготовку, соответствующие требованиям и характеру выполняемых работ и предоставляемых услуг, а также наличие у руководителя лицензиата и (или) уполномоченного им лица высшего специального образования и стажа работы по лицензируемой деятельности (по конкретным видам работ и услуг) не менее 5 лет - для юридического лица;

    д) наличие высшего или среднего медицинского образования, дополнительного  образования и специальной подготовки, соответствующих требованиям и  характеру выполняемых работ  и предоставляемых услуг, и стажа работы по лицензируемой деятельности не менее 2 лет - для индивидуального предпринимателя;

    е) повышение не реже 1 раза в 5 лет квалификации работников юридического лица, осуществляющих медицинскую деятельность, а также  индивидуального предпринимателя.