Специфика развития гостиниц

Отечественный гостиничный бизнес в настоящий  момент переживает немалые кардинальные изменения. Раньше, в советские времена  воздвигали огромные гостиничные комплексы, которые практически никогда  не заполнялись полностью. Сейчас инвесторы  стараются найти наиболее рациональный вариант для вложения своих финансовых объемов. Многие регионы недостаточно активно посещаются туристами и  командировочными (а именно они составляют основной контингент клиентов), в других регионах большое количество действующих  гостиниц различных классов. Поэтому  сейчас часто строятся новые отели, реконструируются старые здания, рассчитанные на небольшое количество посадочных мест. Широкое распространение так  называемых «малоформатных» отелей на 100--150 мест в первую очередь связано  с рациональным решением создавать  отели, в которые будут функционировать  на всю мощность, хоть и не совсем большую. Как правило малоформатные отели ничем не уступают по уровню обслуживания (а иногда и превосходят) гигантам гостиничного бизнеса. По данным Discovery Research Group, за последние десять лет российский гостиничный рынок ежегодно рос на 15-20% именно за счет развития малых гостиниц (от 10 до 100 номеров) в регионах. Особенно активно подобный формат развивался на юге России в курортных городах: Сочи, Геленджике, Анапе, а также в городах Золотого кольца. В целом по стране объем ввода таких объектов ежегодно прирастает на 50 %. Строительство мини-отелей высокими темпами идет в Санкт-Петербурге и Сочи. Зачастую для инвесторов, которые не обладают достаточными средствами, чтобы вкладываться в более масштабные проекты, открытие мини-гостиницы является довольно выгодной альтернативой. Такое вложение средств в среднем окупается за 5 лет. Конкуренция присутствует всегда и везде, и в данном случае мини-отель является оптимальным решением, с индивидуальным подходом к клиенту и с щадящими ценами.В основном мини-гостиницы соответствуют категории три звезды и рассчитаны на потребителя со средним уровнем дохода. Посетителем такого отеля может стать практически любой, начиная от студентов и семейных пар с детьми, заканчивая деловыми людьми. Следовательно, охватывается достаточно широкий круг потребителей, что позволяет обеспечить большую загрузку.

Общероссийские  тенденции крайне неоднородны по стране. Это вполне естественно, учитывая специфику самого бизнеса и широкие  просторы страны. Не только малый, но и  крупный сегмент отель-индустрии представлен по большей части в городах и регионах, которые интересны туристам -- Санкт-Петербурге, Москве, Сочи, Калининградской области, на Байкале, либо в административно-деловых центрах, таких как Ростов и Екатеринбург. Эти центры являются и законодателями мод, именно здесь определяются и внедряются инновации. С некоторых пор ситуация все более выравнивается, прежде всего по причине выхода на региональные рынки транснациональных групп. Высокая стоимость земли и строительных работ сильно повлияла на активное развитие малого гостиничного бизнеса. По данным экспертов, небольшой гостиничный пятизвездочный комплекс, рассчитанный на 150 мест, потребует инвестиций не более десяти миллионов долларов. Средний срок окупаемости составляет порядка 5--6 лет при загруженности половины свободных мест. Рентабельность такого предприятия будет не менее 20 процентов. Большим преимуществом малоформатных гостиниц является невысокая стоимость размещения, даже если сравнивать номера в одной категории комфортности, цена в малом отеле будет в два раза ниже, нежели в крупном гостиничном комплексе. В малоформатном отеле не требуется содержать огромный штат обслуживающего персонала. Того потенциала, которым обладают небольшие отели, достаточно для оказания услуг высокого качества.

Для малоформатной  гостиницы не обязательно возводить  огромный комплекс. Зачастую достаточно перепрофилировать существующее здание, провести работы по реконструкции. Это  будет значительно дешевле и  экономически выгоднее, нежели строить  здание с нуля. В данном ракурсе  уже возможно рассматривать различные  варианты небольших жилых комплексов. Время, потраченное на реконструкцию, будет значительно меньше, чем  полный комплекс строительных работ. Поэтому отель можно сдать в полную эксплуатацию в максимально короткие сроки.

Высокий спрос  на небольшие гостиничные комплексы  наблюдается не только в нашей  стране, многие туристы европейских  стран отдают предпочтение маленьким  уютным отелям. И не обязательно  располагать гостиницу за пределами  города или в небольшом городке, сейчас успешно функционирует множество  небольших гостиниц в крупных  мегаполисах.

Мини-гостиницы  удобны тем, что их можно построить  на небольшом участке земли в  центре города в полном соответсвии с окружающими архитектурными сооружениями или переоборудовать под гостиницу старый особнячок. На все выгоды таких средств размещения обратил внимание крупный бизнес. Например, в городе Плес Тверской области уже выстроено под старину несколько маленьких гостиниц на 10-15 номеров.

Особенно привлекательно в мини-гостиницах то, что их строительство  менее рискованно, чем возведение крупных и средних отелей. Здесь  можно обойтись собственными средствами, не прибегая к банковским займам.

Строительство небольшой гостиницы достаточно высокого класса обойдется в Москве примерно в пять миллионов долларов. Но в средней полосе России можно выстроить коттедж и оборудовать его под мини-отель среднего класса всего за $30-50 тыс. Малая гостиница более высокого класса обойдется в $200-300 тыс. При этом рентабельность малого гостиничного бизнеса может колебаться в пределах 15-80%. Строительство крупных гостиниц обычно окупается за 7-10 лет, малые гостиницы окупаются за 3-5 лет. Быстрее окупаются мини-гостиницы высокого класса (4-5 звезд).

У владельцев маленьких  гостиниц есть соблазн для скорейшей  окупаемости увеличивать цену номеров, но это не способствует их конкурентоспособности  и в конечном итоге снижает  рентабельность. Обычно цены в мини-гостиницах держатся примерно на том же уровне, что и цены в больших и средних  гостиницах той же категории.

Увеличивать рентабельность лучше другими способами. Например, в Санкт-Петербурге мини-гостиницы  объединились в ассоциацию. Гостиницы, входящие в ассоциацию, сообща закупают по оптовым ценам чистящие средства и прочие расходные материалы. Кроме  того, заказывают со скидками изготовление рекламной продукции. Впрочем, мини-гостиницы  обычно не очень-то тратятся на рекламу. Главную роль в деле привлечения  клиентов играет сарафанное радио: информация о гостинице передается от одного клиента к другому. На втором месте  по эффективности стоит реклама  в Интернете. Уместна реклама  на вокзалах и в аэропортах. Новым  отелям имеет смысл проводить  презентации для представителей туристических фирм и сотрудников  бизнес-центров, расположенных по соседству.

В плане малого бизнеса -- проект создания небольшого отеля наиболее интересен за счет своей быстрой окупаемости, сравнительно невысоких начальных инвестиций, стабильного спроса и малого количества обслуживающего персонала. Об этом хочется отдельно рассказать. Как правило, бизнес содержания малоформатных отелей -- семейный бизнес, в котором участвует небольшой семейный коллектив. В данной ситуации присутствует целый ряд важных преимуществ. Во-первых: каждый участник имеет непосредственную заинтересованность в развитии бизнеса, предоставлении услуг высокого качества. Вторым немаловажным моментом служит факт непосредственного проживания всех участников в одном комплексе. Один человек может выполнять несколько видов работ. Своеобразная универсальность сотрудников. Подобный вид малого бизнеса активно реализуется в курортных центрах, крупных туристических зонах. К тому же государство старается оказывать поддержку развития такого малого семейного бизнеса. Поэтому можно смело утверждать, что у малоформатных гостиниц перспективное будущее. 

Малые отели  в Санкт- Петербурге и других регионах России

В Санкт-Петербурге, по данным Центра развития малых отелей, на начало 2007 г. было более 500 малых отелей.

По разным оценкам, 25-30% туристов в Санкт-Петербурге принимают  именно малые отели. С 1995 по 2003 г. количество мини-отелей выросло с 3 до 25. А вот  за следующие два года появилось  еще около 400 (рис. 1). В канун 300-летия  Санкт-Петербурга этот бизнес заинтересовал  многих. Но так как гостиница строится не за один день, большинство их открылись  не к празднику, а через год.

Бум создания малых  и мини-отелей не случайно наблюдается  именно в Санкт-Петербурге. Появление  таких гостиниц (до 30-50 номеров) характерно в первую очередь для исторических городов Европы, где возможности  нового строительства в центральных  районах ограничены.

В Санкт-Петербурге ниша таких отелей оказалась привлекательной  для инвесторов и благодаря местной  специфике - обилию коммуналок. Жителей  коммуналок даже сейчас можно достаточно дешево переселять в квартиры на окраины, при этом общие затраты на создание на их месте отелей меньше, чем при  новом строительстве на свободных  участках, которых, по сути, не осталось в центре города.

Рис.1. Динамика числа малых гостиниц в Санкт-Петербурге [1]

Большинство мини отелей располагаются в историческом центре города. В одном внутреннем дворике Невского проспекта может  быть до 4х мини-отелей. «Мини-отелями» в Петербурге именуется то, что  в туристском бизнесе известно как  «Bed and Breakfast», или «B&B». В начале 90х начал формироваться рынок мини-гостиниц, тогда начали открываться первые небольшие отели. Рост данного сегмента рынка наибольшей активности достиг в 2004-2005гг., и на данный момент в Санкт-Петербурге насчитывается уже более 490 мини-гостиниц и это составляет примерно 15-20% всего номерного фонда Санкт-Петербурга, который насчитывает более 18 тысяч номеров. В Москве, например, мини-отели занимают не более 5% от общего количества гостиничных номеров. Петербург по количеству небольших гостиниц постепенно приближается к европейскому уровню.

На данный момент на гостиничном рынке Петербурга присутствуют мини-отели всех категорий, при этом на долю мини-гостиниц эконом класса приходится примерно 20-25% рынка, а на гостиницы бизнес-класса около 60-70% рынка и 5% это элитные гостиницы, стремящиеся к уровню 5 звезд.

В Европе малые  гостиницы значительно популярнее чем у нас, туристам нравится останавливаться в маленьких уютных отельчиках в непосредственной близости от главных достопримечательностей. В основном мини-отели направлены на индивидуальных туристов, это семейные пары на отдыхе, бизнесмены приезжающие по делам на пару дней.

Главное преимущество малых или мини отелей - это домашняя атмосфера. Когда человек постоянно  ездит в командировки, то ему нужно, чтобы обслуживание было более индивидуальным. Второй плюс малых гостиниц в том, что, их много, малые гостиницы есть почти во всех районах Санкт-Петербурга. И шансы найти мини отель, расположенный  ближе к месту назначения, значительно  выше, чем найти в этом же районе крупный отель. Хотя конечно большинство  мини гостиниц появляется в центре, что тоже очень удобно для тех, кто приехал посмотреть достопримечательности  Санкт-Петербурга.

Малые отели  в Петербурге существовали всегда, и даже в Советские годы, только раньше это были небольшие ведомственные  гостиницы на 20-30 номеров, а в сегодняшнем  формате, это уже гостиницы европейского уровня, с хорошим евро-ремонтом, с удобствами, удобным месторасположением и вежливым персоналом. В момент начала эпохи современных мини-гостиниц (начало 90х) их насчитывались единицы, а сейчас их уже несколько сотен, любого уровня, на любой вкус и кошелек. Сейчас мини-отель можно подобрать практически в любом районе города, и практически по любой цене.

Пионером на рынке малых отелей выступил Краснодарский  край, а точнее, города и поселки  черноморского побережья Краснодарского края, где вместо привычных ранее  койко-мест в частных домах стали  появляться небольшие отели на 6-25 номеров, по своему оснащению соответствующих  гостиничным требованиям. По данным за 2006 г., такие отели уже могут  принять свыше 200 тыс. туристов. Только в Лазаревском районе сейчас работает около 800 подобных объектов. В настоящее  время подавляющее большинство  сочинских малых отелей располагают 12-35 номерами, оборудованными в соответствии с международными стандартами. Учитывая, что Сочи -- это курорт, оснащение этих отелей должно отвечать этому назначению. На территории малых отелей есть бильярд, площадки для баскетбола и большого тенниса, фитнес-центры. Более того, владельцы отелей, как правило, заключают договоры с близлежащими лечебными центрами, предлагая тем самым своим клиентам возможности лечебно-оздоровительного отдыха.

С возникновением «цивилизованного» частного сектора  у туристов впервые за много лет  появилась альтернатива: останавливаться  в старых и весьма дорогих пансионатах, снимать комнату или же ехать  в небольшой частный отель. Все  больше людей отдают предпочтение именно последнему варианту.

Уже сейчас в  Геленджике (черноморское побережье  России) доли частного и государственного сектора размещения практически  сравнялись. В «старом» фонде насчитывается 50 тыс. мест, а в частном -- 40 тыс., причем к осени его доля может возрасти еще на 10 тыс. мест. В целом через  несколько лет, по мнению специалистов, частные пансионаты и гостиницы  станут основным видом размещения туристов.

Разумеется, малые  отели стали появляться не только в Санкт-Петербурге и Краснодарском  крае. Сегодня они активно строятся и в Москве, и на Урале, и на Северо-Западе России -- да практически везде.

В Москве, конечно, подходят к делу со столичным размахом. Так, например, в Москве открывается  первая гостиница сети малых отелей «Ассамблея». Для строительства  в историческом центре столицы пяти гостиниц эконом-класса девелопер проекта -- компания «Стабильная линия» -- привлекает около $ 25 млн. В 1999 г. аналитики компании, проведя исследование столичного рынка гостеприимства, пришли к выводу, что в центре Москвы практически нет трехзвездочных отелей. Чтобы получить землю в пределах Садового кольца для строительства своих гостиниц, «Стабильная линия» вписалась в городскую программу по созданию туристско-рекреационной зоны «Золотое кольцо Москвы». Это программа реставрации памятников и создания новых отелей в историческом центре столицы. Гостиницы «Ассамблеи» будут строиться по чертежам утраченных памятников архитектуры.

Активно развивается  рынок малых отелей в Калининградской  области. Географическое положение, наличие  озер и рек, мест для туризма формируют  специфику малых средств размещения этого региона: частные предприниматели, в основном, создают небольшие  мотели, загородные центры отдыха и  гостевые дома. При этом основной принцип  малого отеля сохраняется -- индивидуальное обслуживание каждого гостя и домашняя атмосфера.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В Европе малые  отели давным-давно прочно заняли свою нишу в отельном бизнесе, став одним из ключевых элементов гостиничной  индустрии. Десятилетняя эволюция гостиничного бизнеса в Старом Свете привела  к появлению эмпирической пропорции 60 к 40. 60% постояльцев обслуживают  крупные отели, 40% потока - гарантированная  доля малых форматов. Важно отметить, что большие и маленькие гостиницы  в Европе перестали конкурировать  друг с другом. Это легко объясняется  тем, что крупные гостиницы класса «люкс» с ресторанами и казино рассчитаны на один круг клиентов, а  практичные мини-отели -- на другой. Зарубежный опыт показывает, что малые гостиницы в экономическом плане менее зависимы от изменения конъюнктуры рынка гостиничных услуг и имеют возможность быстрой ценовой переориентации.