Особенности оценки коммерческой недвижимости

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения не институциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макро рыночный) механизм, включающий в себя:

а) систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии

 

                                              14

профессионалов-практиков);

б) специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

в) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

г) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

д) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

е) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

ж) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический  механизм, включающий в себя:   а) эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

б) стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;

в) единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

г) законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

д) нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

е) банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий  механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений  участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения  переговоров, принятия решений, правового  закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и  применения санкций к нарушителям.

 

3 Основные понятия рынка  недвижимости.

Основными факторами, которые  действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

                                               

                                             15

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в  обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты  формируется под влиянием многочисленных факторов:

а) экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

б) социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

в) природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

г) административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

д) окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

е) национальные и культурные условия, традиции населения.

ж) политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может  быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке  новой фабрики может вызвать  значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства  большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так  далее. В то же время, недостаток средств  для ипотечного кредитования и высокие  процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю  будет определяться:

а) ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

б) продуктивностью земли;

в) ценой конечного продукта.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам  за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух

                                              16

элементов – предложение  уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения  изменяется во времени и от места  к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения  существующей недвижимости, что связано  с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

а) за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

б) за счет изменения типа использования;

в) за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость –  это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая  цена, которую принесет продажа участка  на конкурентном и открытом рынке, когда  покупатель и продавец действуют  разумно и на сделку не влияют посторонние  стимулы.

 

4 Сегментация рынка недвижимости.

При описании структуры рынка  недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

а) институциональный;

б) объектный;

в) воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке  недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и  регулирования, т. е. как самостоятельный  институт, а также с указанием  взаимосвязи между институтами.

Выделим основные институты  рынка недвижимости:

1) органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

2) институт независимой оценки недвижимости;

3) девелопмент;

4) банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

5) институт управляющих недвижимостью;

6) институт риэлторов;

7) государственный и частный нотариат;

8) строительные организации;

 

                                               17

9) арендаторы недвижимости;

10) продавцы недвижимости;

11) саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке  недвижимости с точки зрения объекта  гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также  соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:

а) рынок земли;

б) рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

в) строительный рынок;

г) рынок таймеров и т.д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка  через призму отношений, возникающих  в процессе цикла воспроизводства  недвижимости.

С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя  группами отношений:

1) рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

2) рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

3) рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет  разветвленную структуру, и его  можно сегментировать по различным  признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это  экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает  на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство  в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и  муниципальных предприятий, жилых  объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и  нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном

рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности

 

                                               18

населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может  происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке  недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и  принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный  рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая  обстановка и т. д.) увеличится предложение  недвижимости на вторичном рынке, это  приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время  рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном  рынке жилья, что тут же сказывается  на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок  – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством  с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует  юридическую чистоту сделок и  защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних  насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в  различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой  недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных  объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и  др.

По использованию (функциональному  назначению): рынок жилья, рынок нежилых  помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного  и сельскохозяйственного назначения.

 
5.Заключение.

Итак, рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений  между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

                                               19

Рынок недвижимости имеет  ряд специфических особенностей:

а) локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

б) значительно меньшее число сделок купли-продажи;

в) владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;

г) сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

д) рынок недвижимости несовершенен.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка  недвижимости можно сделать вывод  об их существенном несоответствии критериям  совершенного рынка. В силу объективных  обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке  недвижимости более стабильны и  практически не реагируют на краткосрочные  изменения рыночной конъюнктуры.