Особенности оценки коммерческой недвижимости

 

Федеральное государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

«Всероссийская государственная  налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации»

 

 

Кафедра: «Антикризисного государственного и муниципального управления» 

 

Реферат

                                                       по оценки бизнеса

 

 

 

на  тему: «Особенности оценки коммерческой недвижимости»

 

 

 

 

 

Выполнил (а) студент (ка)

группы  НЗ-402

Макашова Светлана Петровна

^{фамилия, имя, отчество}

Преподаватель

______________________

^{фамилия, имя, отчество}

 

                                                  

 

 

 

                                                      Москва 2010

 

   Содержание.

Введение.

1 Особенности и закономерности  рынка недвижимости.

2 Структура рынка недвижимости.

3 Основные понятия рынка  недвижимости.

4 Сегментация рынка недвижимости.

5 Заключение.

6 Список использованной литературы.   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                 2

Введение.

Существовавшие в прежние  годы легальные и нелегальные  элементы рыночных отношений (жилищные кооперативы, строительные бригады, продажа  частных домов, обмен квартир  через маклеров) можно рассматривать  как предысторию рынка жилья. Начало легального рынка следует  датировать серединой 1990-го года, когда "Закон о собственности в  СССР" признал понятие частной  собственности, и наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы  Москвы создали первые риэлтерские  фирмы. Средняя цена 1кв. м жилья  в это время составляла $100.

Считается, что средняя  цена одного квадратного метра общей  площади квартиры в городе правильно  отражает усредненную стоимость  жилья. В этом случае динамика ее изменения  может многое сказать об истории  становления и развития жилищного  рынка.

В своей же работе я постараюсь наиболее полно рассмотреть особенности  рынка недвижимости России, а также  моменты, определяющие его уникальность.

 
1. Особенности и закономерности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости, как  относительно новая социально-экономическая  реальность, с его особенностями  и закономерностями, стал предметом  изучения и научных дискуссий  ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости —  это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные  с ней интересы, устанавливаются  цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Однако более полным будет  определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием  новых объектов недвижимости, так  и с эксплуатацией уже существующих.

«Рынок недвижимости —  это взаимосвязанная система  рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости».

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой  национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального  богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка  недвижимости не может быть рынка  вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и  т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей  деятельности необходимые им помещения.

Рынок недвижимости, как  сектор рыночной экономики, имеет большое

 

                                               3

значение, что подтверждается:

а) колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого, по крайней мере, половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

б) достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

в) достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

г) высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

д) большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

 

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие  функции:

а) эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

б) отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

в) свободное формирование цен на объекты и услуги;

г) перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

д) перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики  и характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан  и юридических лиц. Вместе с тем  этот рынок представляет собой перспективную  сферу вложения капитала.

 

Посредством рыночного механизма  и государственного регулирования  рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов  недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных  цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства  между конкурирующими вариантами  землепользования;

                                               

                                                4

- инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

а) со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов  недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения  обязательств (например, реализация  заложенных или арестованных  объектов недвижимости);

б) с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников,  в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный  капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением  требований кредиторов, в том  числе за счет реализации имущества  собственников);

в) без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения направления  использования, названия торговой  марки, юридического адреса и  др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное  ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый  доход от владения недвижимостью,  не требующий от получателя  предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание  с иждивением;

- передачу в доверительное  управление;

- введение (снятие) сервитутов  и иных обременении;

- страхование различных  форм и различных операций, в  том числе при кредитовании  развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок  недвижимости.

Рынок недвижимости как составная  часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рис. 1).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным характером;

                                               5

Циклы в развитии рынка  недвижимости не совпадают во времени  с циклами

в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и  соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике:

- высокой степенью регулирующего  государственного воздействия;

- наличием стоимостной  оценки объекта недвижимости  и возрастанием ее с течением  времени;

- высоким уровнем трансакционных издержек.

Рис. 1. Цикличность  развития рынка недвижимости 

 

1—спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя;

2— поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом пред инвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости;

3— новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца;

4 — насыщение рынка  недвижимости наступает, когда  создается излишек строительных  мощностей и перепроизводство  строительной продукции, а строительная  деятельность сокращается. Рост  продаж объектов недвижимости  в этот период сокращается.

Издержки, которые несут  покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить  рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные  переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться  в том, что условия контракта  выполняются и т.д.». В России в  среднем они составляют 5-7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика,

 

                                               6

расходы на ее содержание снижаются  до 2-3%. Таким образом, когда затраты 

на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше                                          

затрат на получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения транзакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.

Эти особенности дают основание  характеризовать данный рынок как  специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка  недвижимости является ограниченное число  продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно  высокой.

Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского  каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей  устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса, как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

На спрос и предложение  на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них  приведены в табл. 1.

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие  весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а, следовательно, и на спрос и предложение.

Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут  быть выделены составляющие, влияние  которых также является существенным.

 

                                               7

Так, рост численности населения  в регионе может быть вызван его  естественным приростом или миграцией  из других регионов. Например,                                           

основная часть спроса на рынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге сформирована за счет покупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население  в соответствующих регионах.