Особенности оценки коммерческой недвижимости

Таблица 1

Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Факторы		Влияние на предложение	Влияние на спрос
1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
Изменение уровня доходов  населения: рост сокращение		В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья	Увеличение Уменьшение
Изменение уровня доходов  бизнеса: рост сокращение		Увеличение предложения  на рынке коммерческой недвижимости	Увеличение Уменьшение
Доступность финансовых, в  частности, кредитных, ресурсов: рост сокращение		Увеличение Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Ставки арендной платы: рост сокращение		Увеличение Уменьшение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение		Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Ставки арендной платы: рост сокращение		Уменьшение Увеличение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение		Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: увеличение уменьшение		Увеличение	Увеличение
2. СОЦИАЛЬНЫЕ
Изменение численности населения рост сокращение		Увеличение	Увеличение Уменьшение
Изменение образовательного уровня: рост понижение			Увеличение Уменьшение
Изменение уровня преступности: рост понижение			Уменьшение Увеличение
3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ
Реальная налоговая ставка: рост понижение	Увеличение			Уменьшение Увеличение
Уровень налога на имущество: рост понижение	Увеличение			Уменьшение
Уровень земельного налога: рост сокращение	Увеличение			Увеличение
Зональные ограничения: более строгие менее строгие	Увеличение			Увеличение
Условия совершения сделок: либеральные ограничительные	Увеличение			Увеличение
Условия получения прав на застройку: либеральные ограничительные	Увеличение Уменьшение
4. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ  СРЕДЫ
Экологическая обстановка: улучшение ухудшение	Увеличение			Уменьшение
Уровень развития инфраструктуры: высокий низкий	Увеличение			Уменьшение

Долгосрочные и краткосрочные  изменения факторов и условий  на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и  предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским  спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

Величина спроса на объекты  жилой недвижимости обусловлена  многими факторами: транспортной оснащенностью  района расположения объекта, его экологическим  состоянием, наличием объектов социально-культурного  и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость  постоянного выполнения регламентирующих функций.

Независимо от функционального  назначения объекта он постоянно  нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем  ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах  с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность  объектов и цену их потребления.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз  преимуществ и недостатков с  точки зрения целесообразности предпринимательской  и коммерческой деятельности.

Преимущества:

а) возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

б) достаточная устойчивость потребительского спроса;

в) меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

г) наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

а) информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

б) отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

в) необходимость использования информации о сделках, совершаемых на

 

                                            10

рынке недвижимости;

г) «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

д) издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

 

2 Структура рынка недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных  элементов:

а) объектов недвижимости;

б)   экономических субъектов, оперирующих на рынке;

в)  процессов функционирования рынка;

г)   инфраструктуры рынка.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

а) продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

б) покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

в) профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и  не институциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники  рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства  и действующим от его имени. Относят  организации следующего профиля:

а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

б) федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

в) федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием

градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

                                                11

г) органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

д) органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

е) органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

ж) проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

з) органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

и) государственные нотариусы.

 

Не институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

а) брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

б) оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

в) финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

г) девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и с инвесторов);

д) редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

е)  управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

ж) проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

з) страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

и) участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

й) аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

 

                                               12

к) финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

л)  маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

м) информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

н) специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

о) специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

п) любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Рассмотрим подробнее  деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как  строительство требует больших  капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации  строят новое жилье, нежилые объекты  и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтор – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой  стороны о рыночной стоимости  недвижимости.

Существует несколько  характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

а) оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

б) оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

в) оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

г) оценка инвестиционного проекта;

д) оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

е) оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных  вариантов развития

 

                                               13

недвижимости, включая организацию  финансирования проекта.

Банки – пассивные участники  российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке  недвижимости должно быть участие в  инвестиционных и девелоперских  проектах, ипотечное кредитование.

Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования  и обмена объектов недвижимости и  управления рынком,

 

Различают следующие основные процессы:

1. Создание развития объекта  недвижимости;

1.1 Организация системы  развития недвижимости;

1.2 Развитие территорий;

1.3 Создание (развитие) объекта  недвижимости;

2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

2.1.Организация эксплуатации  и управления недвижимостью;

2.2.Управление объектом;

3. Товарный оборот объектов  недвижимости;

3.1.Организация системы  товарного оборота недвижимости;

3.2.Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости  и регистрация сделки;

3.3.Финансирование товарного  оборота недвижимости

4. Управление рынком;

4.1.Исследование рынка;

4.2.Формирование и развитие  рынка;

4.3.Контроль и регулирование.

Инфраструктура рынка  недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

 

Условно можно выделить четыре таких механизма:

   Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

а) законодательную и нормативную базы рынка;

б) систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.