Рисунок 15 – Оценка экспертами и респондентами  основных факторов завышения стоимости жилья, %

       Основными факторами завышения себестоимости строительства эксперты отметили: высокие тарифы монополистов (энергетиков, транспортников, муниципальных служб и др.) и налоги; значительные непроизводственные расходы; отсутствие противозатратной политики и др. (рисунок 16). 

Рисунок 16 – Ранжирование экспертами основных факторов завышения себестоимости строительства жилья, балл.

       Отсюда  вырисовываются значительные резервы  снижения себестоимости в строительстве Хабаровского края. Например, использование современных технологий малоэтажного строительства позволяет довести себестоимость 1 м² жилья до 320 – 400 долл.. Строительство домов с приусадебным участком, деревянным каркасом и парковкой на поверхности земли обходится более чем в два раза дешевле, нежели строительство многоэтажных жилых домов с лифтами, стальным и бетонным каркасом и многоэтажным гаражом.

       Необходима  активизация государственной антимонопольной  деятельности, создание системы государственно-частного партнерства. Партнерство в данном случае означает, что государство – в качестве своего вклада – берет на себя решение организационно правовых проблем: выделение и оформление (причем в приемлемые сроки) земли, создание инженерной инфраструктуры и т.п. А частные компании непосредственно осуществляют застройку и реализацию жилья по приемлемым для населения ценам и на согласованных с государством условиях.

       Для реализации проектов в крае должна быть разработана программа перспективной  застройки, определены наиболее оптимальные  места для строительства. В качестве приоритета надо ориентироваться на создание малоэтажных поселков с полной инфраструктурой для постоянного проживания граждан – своего рода имущественные комплексы. Краевая программа должна включать в себя все заинтересованные стороны и хозяйствующие субъекты – местные администрации, банки, негосударственные пенсионные фонды, страховые и лизинговые компании, паевые и финансовые фонды, строительные и производственные предприятия, также (самое главное) граждан, чьи финансовые и трудовые ресурсы как раз и являются конечным источником финансирования.

       Но, конечно, главным условием снижения темпов роста себестоимости и  стоимости жилья является конкуренция.

       Экспертам был задан вопрос: «Почему не развивается  конкуренция в строительстве  Хабаровского края?». В качестве главных факторов в ответах превалируют: высокая затратоемкость строительного бизнеса; отсутствие благоприятных экономических условий; дороговизна кредитования строительства; отсутствие благоприятных нормативно-правовых условий строительства жилья и др.

       Что касается сдерживающих причин развития рынка жилья в г. Хабаровске, то эксперты выделили: низкие доходы основной части населения, нуждающегося в жилье; недостаточную проработанность законодательной базы; высокие налоги и преобладание элитного строительства и др.

       В качестве мер по развитию конкуренции  в жилищном строительстве Хабаровского края следует рассмотреть привлечение иностранных инвесторов и строительных компаний, снижение административных барьеров для открытия строительного бизнеса.

       Привлечение исполнителей-застройщиков, то есть бизнес-структур, должно производиться на конкурсной основе, где критерием победы является доступность цены жилья. Так как  застройщик провозглашает в качестве своей цели реализацию жилья на доступных условиях, его рентабельность в любом случае не должна превышать 20 процентов. Следить за тем, чтобы эти нормы не нарушались, должен партнер частного бизнеса – государство. То есть необходимо разумное регулирование продажной цены.

       Государственная поддержка жилищного строительства требует разработки разнообразных программ, рассчитанных на определенный контингент жителей, работников, реализацию стратегических целей. Главной без сомнения должна стать Федеральная программа «Формирование постоянного населения на юге Дальнего Востока». Не случайно в числе концептуальных положений она названа экспертами в числе приоритетных и получила высокую оценку (2,1 балл). Ранее в Президентской программе «Дальний Восток и Забайкалье» в качестве концептуальной идеи присутствовали положения о закреплении населения на Дальнем Востоке. В настоящее время эта программа в социальном плане выхолощена. Необходима её реанимация. Она должна определять основные направления восстановления демографического потенциала региона, формы и механизмы привлечения, закрепления и поддержки населения, в том числе в жилищном строительстве. Активность Правительства России в последнее время в отношении Дальнего Востока позволяет надеяться на качественное совершенствование и Президентской программы.

       Что касается частных программ жилищного строительства, то здесь, как отметили эксперты, приоритетным должно стать ипотечное кредитование.

       Осведомленность жителей о действующих программах жилищного строительства в целом  невысокая. На слуху преимущественно  программы по долевому участию в строительстве, ипотечному кредитованию, приобретению жилья молодыми семьями.

       Наибольшие  надежды жители связывают с ипотечными программами. Поэтому возможности  их совершенствования детально рассматривались  при экспертном опросе и социологическом исследовании. На рисунке 17 показаны оценки экспертов и респондентов основных проблем ипотечного кредитования. Они близки, но имеют некоторое различие. Так, эксперты в качестве главной проблемы внедрения ипотечных программ поставили «низкие доходы основной части нуждающегося в жилье населения» (2,9 баллов), а респонденты - высокие процентные ставки (58,1%). На третьей позиции, по единодушному мнению, «высокий первоначальный взнос», «риск внезапной неплатежеспособности кредитора», «короткий срок кредитования».

       Мнения  экспертов и респондентов совпадают  и по срокам предоставления кредитов. Большая часть их считает, что это 20 лет и более.

       Это же относится и к процентным ставкам  по кредитам. Для максимальной доступности основной массы населения они не должны превышать 10%. А первоначальный взнос – 10% от стоимости квартиры. За возможность досрочного погашения кредита высказались 86,2% экспертов и 85,5% респондентов. 

Рисунок 17 – Оценка экспертами и респондентами  проблем ипотечного кредитования, %

       Как следует из вышеизложенного, повышение  доступности жилья невозможно без разработки и внедрения разнообразной системы государственной поддержки. Для более точных оценок доступности жилья в Хабаровском крае проведены расчеты необходимой заработной платы для приобретения квартиры. Исходя из данных социологических исследований, наибольшая потребность жителей г. Хабаровска в 2- и 3- комнатных квартирах (28,6 и 48,2%). Они и были заложены в расчеты. Считаем, что на 2- комнатную квартиру площадью 50 м² претендует семья из одного работающего, 3- комнатную площадью 70 м² – семья из трех человек при двух работающих и одном ребенке. Ежемесячные расходы на жизнь, которые вычитались из рассчитываемой заработной платы, принимались 5,0 тыс. руб. на человека. Цена 1 м² общей жилой площади - 26, 6 тыс. руб. которая по данным Госкомстата России сложилась в Хабаровском крае во втором квартале 2005 г. Стоимость кредита - 18% годовых с возможностью его ежегодного погашения. По ответам респондентов за срок оплаты квартиры в 20 лет высказались 40,8%, 10 лет – 16,5%. Принимаем для 2-комнатной квартиры срок погашения кредита 10 лет, 3-комнатной – 20 лет. Приемлемым считают первоначальный взнос в 10% от стоимости квартиры 61,0% респондентов, что и было заложено в расчетах.

       При заданных условиях заработная плата  при покупке однокомнатной квартиры должна составить 26,0 тыс. руб. в месяц, трехкомнатной -36,0 тыс. руб. на семью или 18,0 тыс. руб. на одного работающего. Это, соответственно, в 3,5 и в 1,8 раз выше среднемесячной заработной платы в Хабаровском крае в 2005 г.

       Исходя  из доходов жителей по социологическим  исследованиям, это по карману только 4,4% семей. Поэтому нами были изменены условия приобретения квартир жителями за счет включения различных механизмов государственной поддержки. В первом варианте цена кредита была снижена до размера инфляции, то есть до 10%, во втором – государство компенсирует покупателю квартиры первоначальный 10% взнос, в третьем – введена ежемесячная выплата пособия на ребенка в размере 5 тыс. руб., в четвертом -. стоимость 1 м² жилья уменьшена в 1,5 раз. Результаты расчетов приведены в таблице 2. Как видно, наибольшая доступность жилья достигается по вариантам 4 и 1. Необходимая заработная плата составляет по нему, соответственно, для 2-комнатной квартиры – 18,9 и 21,6, для 3-комнатной квартиры – 14,5 и 15,0 тыс. руб.

       Конечно, можно было бы задаться меньшей площадью квартиры и за счет этого снизить необходимую заработную плату. Но выше отмечалось, что дальневосточники в качестве компенсации за достаточно сложные условия проживания и отдаленность от материнской стороны должны иметь более комфортные, чем в среднем по России, условия проживания. 

Таблица 2 – Необходимая заработная плата для покупки квартиры в Хабаровском крае при различных вариантах государственной поддержки, тыс. руб.  

       Используя прогнозную динамику роста основных показателей, определяющих доступность жилья в Хабаровском крае, сделаны расчеты по 2010 г. Предположено, что инфляция будет снижена до 5%, поэтому такой же принималась цена банковского кредита, а необходимые расходы на жизнь заданы в сумме 7 тыс. руб. на человека. Остальные условия оставались те же. Заработная плата, необходимая для приобретения 2-комнатной квартиры составит 21,3 тыс. руб., 3-комнатной – 16,4 тыс. руб. или 119,0% и 94,4% от среднемесячной номинальной заработной платы, полученной по прогнозу в 2010 г.

       Для 2015 г. необходимая заработная плата  для 2- и 3- комнатных квартир составит, соответственно, 23,3 и 20,2 тыс. руб. (рисунок 18) или 91,0 и 78,9% от прогнозной среднемесячной номинальной заработной платы. Подобные тенденции обеспечивают существенные сдвиги в доступности жилья в Хабаровском крае, но в достаточно отдаленной перспективе. 

Рисунок 18 – Прогноз необходимой среднемесячной номинальной заработной платы для приобретения 2- и 3- комнатных квартир в Хабаровском крае

Заключение

      Таким образом, ключевую проблему жилищного строительства в Хабаровском крае можно сформулировать как усиливающееся противоречие между низкими среднемесячными доходами жителей и высокой стоимостью 1м² жилья. Разрешение его, как правило, связывается с ростом благосостояния населения. Однако в России рост доходов сопровождается не наращиванием предложения, а повышением цен. К тому же приобретение жилья стало удобной формой сохранения сбережений для зажиточной части населения.

      Противостоять этим тенденциям можно только путем  наращивания жилищного строительства, что позволит сдержать рост цен и повысить доступность жилья. Исходя из геостратегической значимости Дальнего Востока, это должно реализовываться в рамках Федеральной программы «Формирование постоянного населения на юге Дальнего Востока».

      В рамках этой концепции необходима система  мероприятий как в собственно строительном комплексе края, так и на государственном уровне. Исследования показали, что строительный комплекс Хабаровского края располагает значительными резервами роста производства и снижения себестоимости работ. Хорошие перспективы открываются для деревянного малоэтажного домостроения, создания в Хабаровском крае региональной базы промышленности стройматериалов, в том числе для каркасного и объемно-модульного домостроения. Необходимо развивать конкуренцию как в собственно строительном бизнесе, так и на рынке реализации жилья. Не обойтись и без привлечения иностранных инвесторов, строительных компаний и рабочих.