Рисунок 6 – Динамика доступности однокомнатной  квартиры в восточных регионах России

3 Управление спросом на региональном рынке жилья

3.1 Анализ факторов, влияющий на рынок  жилья

 

      Важным инструментом выявления проблем и перспектив развития хозяйственных систем является SWOT-анализ. Анализ факторов, влияющий на рынок жилья выполнен для жилищного строительства в рамках стратегического планирования развития г. Хабаровска. Основные факторы, касающиеся строительства жилья, с интегральной оценкой экспертов приведены в приложении А. При максимально возможной оценке 50 баллов наиболее значимыми преимуществами г. Хабаровска в сфере жилищного строительства выделены: наличие коттеджного строительства (30) и свободных территорий для гражданского строительства (28); разнообразие типов строящегося жилья (26). В качестве возможностей эксперты отметили: использование новых технологий жилой застройки центральной части города на базе старых пятиэтажных домов (34); рост обеспеченности населения благоустроенным жильем (22); развитие малоэтажного и коттеджного строительства (20); строительство жилья с локальными системами жизнеобеспечения (19).

      Среди слабых сторон особенно остры: необходимость  ремонта значительной части жилого фонда (36); сложная процедура получения разрешения на строительство жилья и отведение земли (35); высокая стоимость жилья (32); сильный износ инженерных коммуникаций (32). Главные угрозы эксперты видят в усилении социальной напряженности вследствие невозможности приобретения жилья молодежью (30); разрушения инженерных коммуникаций в 5-этажных панельных домов постройки 60-х и 70-х годов, а также снижения качества жилищно-коммунальных услуг (30).

       Результаты SWOT-анализа позволили сформулировать основные стратегические направления в совершенствовании жилищного строительства г. Хабаровска. Таковыми являются: повышение качества и строительство разнообразных типов жилья; активизация деятельности по ремонту жилья.

3.2 Анализ источников  финансирования жилищного  стоительства

 

      В основу концептуальных положений развития жилищного строительства Хабаровского края положены результаты опроса экспертов и социологические исследования. В разных аспектах задавались вопросы по основным проблемам и перспективам развития этого сектора экономики. На рисунке 7 приведено ранжирование экспертами по 3-балльной системе значимости проблем развития жилищного строительства. Преобладающими являются доступность ипотечного кредитования (2,7) и снижение стоимости жилья (2,6). Недоступность жилья для большей части хабаровчан эксперты связывают с низким уровнем доходов (86,7%), высокими ценой жилья (76,7%) и процентными ставками банков (60,0%).  

 

Рисунок 7 – Оценка экспертами значимости проблем  развития жилищного строительства, балл.

      Проблема  стоимости жилья наиболее острая в Хабаровском крае. Это подтвердили  и сравнения с другими восточными регионами России. Поэтому она всесторонне рассмотрена в исследованиях. На рисунке 8 приведены ответы экспертов на вопрос: «Чем объясняется высокая стоимость жилья?». Как видим, главными факторами стали высокая стоимость строительства (62,1%) и завышенная прибыльность строительных организаций (41,4%). Правда, есть и другие точки зрения. Так, глава Росстроя С. Круглик считает, что высокую цену квадратного метра определяют не строители (их доход составляет не более 15%), а те, кто инвестирует строительство и зарабатывает на его последующей перепродаже. 

 

Рисунок 8 – Оценка экспертами причин завышенной стоимости жилья, % 

      Ранжирование  причин высокой себестоимости жилья экспертами приведено на рисунке 9. Здесь преобладают высокие тарифы монополистов (2,5) и налоги (2,3), высокие непроизводственные расходы (2,2) и отсутствие в отрасли противозатратной политики (2,0).  

 

Рисунок 9 – Ранжирование экспертами основных факторов завышенной себестоимости жилья, балл.

      Что касается цен на вторичном рынке  жилья, то они определяются, прежде всего, высоким спросом, то есть существенным отставанием от него предложения (55,0%) и высокой прибыльностью посредников (51,1%).

      Экспертами  оценены концептуальные положения  интенсификации жилищного строительства. На рисунке 10 приведено их ранжирование по 3-балльной оценке. Наибольшее значение получил фактор, характеризующий макроэкономическую ситуацию в крае: повышение эффективности экономики и рост благосостояния жителей (2,7). Это, казалось бы, наиболее кардинальное решение проблемы. Но в действительности, во-первых, потребует достаточно длительного периода времени; во-вторых, рост спроса на жилье при современной организации строительства повлечет повышение его цены. Поэтому понятна высокая оценка «превращения ипотеки в доступный для среднего горожанина финансовый инструмент» (2,5). Однако и она будет способствовать росту стоимости жилья.

 
Рисунок 10 – Ранжирование экспертами основных концептуальных положений  развития жилищного строительства в Хабаровском крае

      С другой стороны, без снижения издержек в жилищном строительстве движение вперед невозможно. В этой связи понятен высокий ранг концептуального положения о «реализации в отрасли противозатратной политики, снижении себестоимости строительства жилья» (2,0) и «техническом перевооружении строительного комплекса» (1,4). Это коррелируется с необходимостью проведения кадровой политики в строительной отрасли: «разработка и реализация программы подготовки рабочих кадров – строителей» (1,6); «формирование престижности труда рабочих-строителей» (1,4).

      Достаточно  высоко оценена возможность «разработки и реализации Федеральной программы «Формирование постоянного населения на юге Дальнего Востока» (1,7). Подобный документ мог бы кардинально изменить состояние жилищного строительства в Хабаровском крае. Меняющееся в последнее время отношение Правительства России к Дальнему Востоку, растущее стратегическое сотрудничество с Китаем и другими странами АТР позволяют оптимистично смотреть в этом направлении.

      Низкой  оказалась оценка экспертами возможностей развития конкуренции в жилищном строительстве: появление новых строительных организаций (1,1); привлечение иностранных строительных компаний (0,9); использование китайской рабочей силы (0,6).

      Таким образом, ключевую проблему жилищного строительства в Хабаровском крае можно сформулировать как усиливающееся противоречие между низкими среднемесячными доходами жителей и высокой стоимостью 1м² жилья. Последняя не только в разы выше доходов, но и динамика её имеет более крутую траекторию (рисунок 11). Это порождает низкую доступность жилья для основной нуждающейся в нем массы хабаровчан. Только в последнее время, благодаря росту жилищного строительства, темпы повышения цен несколько замедлились.  

 

Рисунок 11 – Основное противоречие жилищного строительства Хабаровского края

      Разрешение  этого противоречия связывается  с ростом благосостояния населения. Эксперты тоже поставили этот фактор в число наиболее значимых. Однако можно предположить, что рост доходов будет стимулировать и повышение цен. Это хорошо демонстрирует г. Хабаровск. Имеет место и факт приобретения жилья как выгодное вложение капитала. При высокой инфляции и низких банковских процентах по депозиту это удобная форма сохранения сбережений для зажиточной части населения.

      Противостоять этим тенденциям можно только путем  наращивания жилищного строительства. На основе ретроспективной информации за 2000 – 2005 гг. построены экстраполяционные модели и сделан прогноз до 2015 г. цен 1 м² на первичном и вторичном рынках, а также номинальной среднемесячной заработной платы и объемов ввода жилья (рисунок 12). Цены растут по гиперболической траектории, заработная плата – по линейной, ввод жилья – по квадратичной параболе. Траектории цен и заработной платы до 2015 г. расходятся и только потом медленно начинают сближаться. Если в 2005 г. разница составляла 11,9 и 16,4 тыс. руб., в 2010 г. – 13,9 и 19,1 тыс. руб., то в 2015 г. - 9,5 и 15,3 тыс. руб. (рисунок 13). Подобные тенденции недостаточны для разрешения противоречия, сложившегося на рынке жилья Хабаровского края. 

 

Рисунок 12 – Динамика основных показателей, определяющих доступность жилья в Хабаровском крае за 2000-2015 гг. 

 

Рисунок 13 – Динамика цен 1м² жилья и номинальной среднемесячной заработной платы в Хабаровском крае в 2000-2015 г.г., тыс. руб.

      Обобщая вышеизложенное, с учетом результатов SWOT-анализа сформулирована руководящая идея (концепция) развития жилищного строительства в Хабаровском крае на обозримую перспективу. Она видится как повышение доступности жилья за счет снижения темпов роста его стоимости. Исходя из геостратегической значимости Дальнего Востока, это должно реализовываться в рамках Федеральной программы «Формирование постоянного населения на юге Дальнего Востока».

      В систематизированном виде основные составляющие концепции приведены на рисунке 14. Это система мероприятий как в собственно строительном комплексе края (развитие конкуренции, техническое перевооружение, внедрение новых технологий и конструкций), так и государственном регулировании (антимонопольная деятельность, государственно-частное партнерство, противозатратная политика, поддержка населения в приобретении жилья и др.), обеспечивающая резкий рост строительства жилья. 

 

      Рисунок 14 – Система концептуальных положений  активизации строительства жилья в Хабаровском крае

3.3 Система управления  спросом на региональном рынке жилья

 

       Прогнозные  оценки показали необходимость существенного  наращивания строительства жилья в Хабаровском крае. Это единственный фактор, способный сдержать рост цен. Предреформенное состояние строительного комплекса позволяло вводить ежегодно (1990 г.) до 804 тыс. м² общей площади жилья². В 1985 г. в строительстве края работало 89,9 тыс. чел., ещё 17,7 тыс. чел. - в промышленности стройматериалов³. В настоящее время картина кардинально изменилась. В 2003 г. в строительном комплексе работало, соответственно, 58,8 и 4,0 тыс. чел. Это говорит о существенном снижении производительности труда. До предела обострилась проблема кадров, на что обратили внимание эксперты. Не случайно в отрасли широко используется иностранная, особенно китайская, рабочая сила.

       Не  менее острой проблемой является производственно-техническая база строительного комплекса Хабаровского края. Она за годы реформ морально и физически существенно износилась.

       Вместе  с тем, в последнее время серьёзные изменения идут в промышленности строительных материалов. Лидером здесь являются фирмы по производству пластиковых окон и дверей, а также алюминиевых конструкций производственного и бытового назначения. На первом этапе, используя привозные комплектующие, местные производители осуществляли только монтаж. В настоящее время практикуется на месте производство из завозных и местных материалов готовой продукции, в частности, из древесины с использованием передовых технологий (клеёные изделия). Думается, что г. Хабаровск может стать в будущем крупным производителем регионального значения строительных материалов и конструкций, в частности, для каркасного и объемно-модульного жилищного строительства.

       Медленнее идет процесс индустриализации собственно строительства. Здесь по-прежнему много  ручного, низкопроизводительного труда. Поэтому в ближайшие годы строительный комплекс края должен претерпеть качественные изменения. Необходимо техническое перевооружение производства. В строительство должны придти новые компании, способные кардинально повысить производительность труда, увеличить объемы производства, затормозить темпы роста себестоимости вводимого жилья. Они должны ориентировать не только и не столько на элитное строительство, а за счет роста объемов производства добиваться эффективности строительства жилья эконом-класса.

       Наличие свободной территории вокруг г. Хабаровска позволяет развернуть масштабное малоэтажное строительство с использованием каркасных и объемно-модульных технологий. Именно такие дома должны стать «родовым гнездом» укоренившихся дальневосточников. Предприятия по изготовлению стройматериалов для малоэтажного домостроения могут быть построены очень быстро, а сырья для них – древесины – у нас пока достаточно. На рынок строительства жилья следует привлекать иностранные, в частности, китайские компании и рабочую силу. Однако здесь существуют социально-психологические проблемы. Поэтому необходима специальная региональная политика, регулирующая не только количественный, но и профессиональный состав привлекаемых иностранных рабочих.

      Как отмечено выше, ключевым направлением повышения доступности жилья является снижение его стоимости. В настоящее время она существенно завышена. На это указали 93,3% экспертов и 88,8% жителей. На рисунке 15 приведены оценки экспертов и респондентов основных факторов завышения стоимости жилья.