Экономико-статистический анализ рынка жилья Хабаровского края

• отпускных цен на энергоносители:
• тепловая энергия - на 5 %;
• электроэнергия - на 40 %;
• мазут - на 36 %;
• дизельное топливо - на 77 %;
• стоимости привозных материалов:
• металл - на 76 %;
• цемент - на 49 %;
• тарифов на железнодорожные перевозки - на 26 %;
• заработной платы рабочих - на 48 %.

      Предприятия края, обремененные высокими железнодорожными и энергетическими тарифами, а также отдаленностью от сырьевых и комплектующих источников, вынуждены поднимать отпускные цены на выпускаемую продукцию, что делает ее по отдельным позициям неконкурентоспособной (при равных показателях по качеству цены на аналогичную продукцию на 20 - 40 % превышают средние цены по России).

      Кроме того, на высокий уровень отпускных  цен на строительную продукцию краевых производителей в определенной мере влияют и завышенные размеры косвенных расходов (общепроизводственных и общехозяйственных), которые по отдельным крупным предприятиям составляют до 600% от основной заработной платы производственных рабочих. Это обусловлено низкой загрузкой существующих производственных мощностей, нерациональным использованием производственных площадей, нарушением оптимального соотношения численности основных и вспомогательных рабочих и инженерно-технического персонала.

      Удорожание  строительства жилья обусловлено  также преобладанием в настоящее время точечной застройки жилья по индивидуальным проектам.

      Стоимость одного кв. метра строящегося жилья  повышает и существующая практика возложения на застройщиков жилых домов затрат, связанных с дополнительными нагрузками по развитию и обустройству магистральных и внутриквартальных инженерных сетей, иных объектов инженерной (коммунальной) инфраструктуры. Доля расходов на строительство инженерных сетей составляет от 7 до 30 % сметной стоимости жилого объекта.

      В целях оказания поддержки социально незащищенным категориям граждан в крае активно ведется строительство жилья для ветеранов, молодых семей, работников бюджетных отраслей, сельских жителей.

      За  период 2002 - 2004 годов построено 3 специализированных дома для ветеранов Великой Отечественной войны на 106 квартир, 4 молодежных жилищных комплекса на 537 квартир, 350 квартир для работников бюджетных отраслей, введено 4,6 тыс. кв. метров жилья для переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда.

      В 2005 году за счет средств краевого бюджета сданы в эксплуатацию 3 дома ветеранов на 177 квартир в городах Хабаровске и Вяземском, в пос. Переяславка района имени Лазо, два жилых дома на 120 квартир каждый для молодых семей в городах Хабаровске и Комсомольске-на-Амуре, для переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда введено 6,7 тыс. кв. метров жилья и до конца года планируется ввести еще 4,3 тыс. кв. метров.  

      В рамках краевой программы социально-экономического развития села с 2004 года ведется строительство  двухквартирных жилых домов в сельской местности.

      В рамках федеральной целевой программы "Жилище" на территории края с 1998 года действуют подпрограммы: "Государственные  жилищные сертификаты", "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф"; Федеральный закон "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей"; с 2003 года - подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" и "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда".

      С начала действия названных подпрограмм  за счет адресных федеральных жилищных субсидий смогли улучшить свои жилищные условия 384 семьи военнослужащих, 22 семьи, пострадавшие от аварии на Чернобыльской АЭС, 811 семей граждан, выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. В то же время федеральные жилищные субсидии не оказывают существенного влияния на объемы жилищного строительства, так как из-за высокой стоимости строящегося жилья и отсутствия механизмов использования жилищных субсидий (сертификатов) в долевом строительстве и ипотечном жилищном кредитовании они реализуются гражданами в основном на вторичном рынке.

      В целом следует констатировать, что  объемы средств, выделяемые из федерального бюджета, и ограниченные возможности краевого бюджета не могут обеспечить существенных темпов роста объемов жилищного строительства и решение жилищной проблемы для большей части нуждающегося населения.

      В ходе рыночных преобразований наблюдается  тенденция к снижению объемов жилищного строительства за счет средств предприятий и организаций для своих работников. В 2002 году доля средств предприятий в общем объеме инвестиций в жилищное строительство составляла 35 % (560,5 млн. рублей), в 2004 году - только 11,2 % (342,4 млн. рублей).

      В связи с этим возрастает роль рыночных схем финансирования жилищного строительства, одной из которых является ипотечное жилищное кредитование. За 9 месяцев 2005 года банками края предоставлено кредитов на покупку жилья в сумме 361,9 млн. рублей, из них ипотечных кредитов - 204,5 млн. рублей (для сравнения: в 2003 году - 35,4 млн. рублей, в 2004 году - 87,7 млн. рублей). Открытым акционерным обществом "Хабаровское краевое ипотечное агентство" в 2005 году выдано и рефинансировано займов на сумму 28,6 млн. рублей.

      Основными факторами, сдерживающими развитие в крае ипотеки, являются недостаточность долгосрочных кредитных ресурсов у банков, низкие текущие доходы населения, высокая банковская ставка по ипотечным кредитам.

      Средний размер ипотечных кредитов составляет 603,6 тыс. рублей, средний срок кредитов - 10 лет, процентная ставка колеблется от 15 до 18 % в рублях. Для получения ипотечного кредита сроком на 10 лет по действующим банковским процентным ставкам на приобретение только однокомнатной квартиры необходим совокупный денежный семейный доход в размере не менее 30 тыс. рублей, а достигнутый уровень номинальной начисленной заработной платы за 9 месяцев 2005 года в крае составляет 12,6 тыс. рублей. Поэтому круг целевых участников рынка ипотечного банковского кредитования пока ограничен.  

      В целях развития ипотеки в крае постановлением Губернатора Хабаровского края от 15 марта 2005 г. № 61 "О порядке предоставления жителям Хабаровского края государственной поддержки в строительстве жилья на условиях ипотеки с привлечением бюджетных средств" предусмотрена государственная поддержка отдельных категорий граждан в форме оплаты за счёт средств краевого бюджета части стоимости жилья, что позволяет уменьшить сумму запрашиваемого ипотечного кредита и снизить финансовую нагрузку на гражданина при погашении ипотечного кредита и процентов по нему.

      Увеличение  объемов жилищного строительства  сдерживает несоответствие стоимости жилья платежеспособному спросу населения. Показателем, характеризующим состояние рынка жилья, является коэффициент доступности, который отражает способность граждан приобретать жилье за счет собственных доходов за определенное число лет. Среднедушевой денежный доход населения края за 9 месяцев 2005 г. составил 8380,8 рубля. Для среднестатистической семьи из 3-х человек (в том числе 2 трудоспособных) коэффициент доступности приобретения стандартной квартиры (54 кв. метра) составляет 3,9 года на первичном рынке и 3,7 года на вторичном рынке.

      Темпы роста жилищного строительства  сдерживают также: недостаток свободных земельных участков, обеспеченных инженерно-коммунальной инфраструктурой; многоступенчатость и непрозрачность административных процедур предоставления земельных участков; сложность и затратность процедуры подключения планируемых объектов нового строительства к системе инженерной инфраструктуры поселений.

      Суммарно  все перечисленные факторы приводят к повышению стоимости строительства жилья и препятствуют развертыванию массового жилищного строительства на территории края.

      Таким образом, несмотря на создание в крае основ функционирования рынка жилья, из-за неразвитости рыночных институтов жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья, высокого уровня рисков и издержек на рынке реальное приобретение и строительство жилья с использованием рыночных механизмов доступно лишь ограниченному кругу граждан.

2.2 Оценка доступности  приобретения жилья  населением

       Социологические исследования по жилищной проблематике проводились по специальной анкете. Было опрошено 438 работников различных отраслей экономики (промышленности, строительства, финансов и кредита, здравоохранения, образования, мэрии г. Хабаровска и Правительства Хабаровского края) и студенты вузов.

       Полученные  данные показывают, что 39,9% респондентов обладают приватизированной жилплощадью. Если исключить тех, кто живет в квартире супруга или супруги (5,5%), то потребность в жилье испытывают как минимум 54,6% опрошенных. Это коррелируется с ответом респондентов по неудовлетворенности жильем (50,2%). Хотя улучшить свои жилищные условия надеются 79,8% респондентов.

       Распределение ответов по спросу на типы приобретаемого жилья говорит о том, что наибольший спрос на квартиры в кирпичном доме (29,2%). Есть интерес на дома в пригороде (16,9%) и малоэтажные дома (4,6%). Что касается размерных характеристик, то преобладает спрос на 3- и 2- комнатные квартиры (48,2 и 26,9%). Распределение ответов респондентов по источникам приобретения квартиры показали, что на собственные накопления надеются 31,6% респондентов.

       В качестве главных причин недоступности  жилья эксперты отметили его высокую стоимость (87,7%), низкий уровень доходов (76,7%) и высокие процентные ставки банков (60,0%). Как видим, оценки высокие и достаточно близкие. Жители г. Хабаровска тоже отметили эти факторы, но существенно опережающим здесь стала завышенная стоимость жилья. Более высокую оценку, чем у экспертов, получило также отсутствие доступных программ государственной и муниципальной поддержки жилищного строительства (рисунок 5).

       Экспертам и респондентам был задан вопрос: «Считаете ли Вы завышенной стоимость жилья в г. Хабаровске?». Как те, так и другие дали утвердительный ответ: соответственно, 93,3 и 87,8%. Расчет средневзвешенного значения оценок экспертов показал, что завышение составляет 1,5 раз.

       Что касается развития рынка недвижимости, то эксперты по трехбалльной оценке проранжировали основные сдерживающие факторы следующим образом: низкие доходы основной части населения, нуждающейся в жилье – 2,9; недостаточность проработки законодательной базы – 2,1; высокие налоги и преобладание элитного строительства -2,0; политическая нестабильность и высокий уровень преступности – 1,6 балл.  

       Рисунок 5 – Оценки экспертами и респондентами главных причин недоступности жилья в Хабаровском крае, %

       Оценка  доступности жилья базируется на данных статистической отчетности Госкомстата России. Рассчитывалась доступность жилья в Хабаровском крае за 2001 – 2003 гг., в сравнении с близ расположенными восточными регионами Российской Федерации. Она определялась количеством лет, которое получено как отношение стоимости однокомнатной квартиры общей площадью 30 м² на первичном и вторичном рынках для семьи из одного работающего к сложившейся среднемесячной начисленной заработной плате за минусом стоимости фиксированного набора потребительских товаров и услуг. Как видно из рисунка 6, в целом динамика в рассматриваемых регионах положительная. Доступность жилья на вторичном рынке существенно выше, чем на первичном. В Приморском и Хабаровском краях доступность значительно уступает среднероссийской и другим восточным регионам. Так, в 2003 г. на первичном рынке такая доступность составляла в Хабаровском крае 35 лет, в Иркутской области – 21 год, Амурской области – 18 лет, а в среднем по России - 21 год. Аналогичные соотношения и по рынку вторичного жилья.

       Во  многом подобные соотношения определяются тенденциями основных показателей, влияющих на рынок жилья в Хабаровском крае. Как видно из таблицы 1, самыми низкими темпами растет ввод жилья. За период 2000 – 2005 гг. он вырос всего в 1,7 раз, а в 2001 – 2003 гг. строилось жилья меньше, чем в 2000 г. В последние годы в краевом строительстве постоянно увеличивается доля г. Хабаровска (2000 г. – 53,7%, 2003 – 71,9%). С получением статуса центра Дальневосточного федерального округа спрос на квартиры здесь особенно вырос, а динамика их строительства за ним не успевает. Это и определяет высокие темпы роста цен на первичном (3,4 раз) и вторичном (4,1 раз) рынках.

Таблица 1 – Темпы роста основных показателей, влияющих на рынок жилья на первичном и вторичном рынках, в Хабаровском крае в 2001-2005 гг., в % к 2000 г.