Договор продажи здания (помещения)

3) используется первый  или второй способ, но при указании  цены в рублевом эквиваленте  суммы, определенной в иностранной  валюте или условных денежных  единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком  случае цена договора в рублях  определяется по официальному  курсу соответствующей валюты  или условных денежных единиц  на день платежа, если иные  курс или дата его определения  не установлены соглашением сторон.

Первый способ является классическим и наиболее простым. Второй применяется, как правило, для купли-продажи  помещений, когда не стоит вопрос о стоимости земельного участка. Третий же вариант обычно используется, если стороной по договору выступает  иностранное лицо.

Стороны могут выбрать  любой вариант, в зависимости  от конкретных потребностей. Главное, чтобы цена, исходя из условий договора, определялась однозначно. Также стоит  отметить: если в договоре не предусмотрено  иное,  считается, что цена за здание включает в себя и стоимость земельного участка под ней (в случае, если земельный участок находится на праве собственности у продавца).

Как оплачивается налог на добавленную стоимость - на это также  должно быть указание в договоре. Суды исходят из того, что если в договоре не сказано иное, то сумма НДС включена в  стоимость объекта.

Порядок оплаты по договору

Существует несколько  способов оплаты по договору: в момент подписания договора, в момент подписания акта приема-передачи имущества, после регистрации права собственности за покупателем. Также можно произвести оплату по частям после оговоренных сторонами этапов сделки. 

Вся важность определения  момента оплаты по договору станет очевидной в ходе регистрационных  процедур. Например, в договоре прописано, что покупатель обязан выплатить  сумму до подачи документов на регистрацию (в момент подписания договора или  акта приема-передачи).  Тогда в пакет документов, предоставляемых на регистрацию, нужно будет представить и документы, подтверждающие произведение оплаты. Не будет их можете получить отказ  в регистрации, или ее приостановят. Конечно, ни Гражданский кодекс, ни Федеральный закон от 21.07.1997 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Закон о госрегистрации) не требуют указания в договоре порядка расчетов, а также подтверждения оплаты, и в суде подобный отказ можно оспорить. Однако терять на это время, силы и деньги - не самая приятная перспектива.                              

 

Передача  здания (помещения)

Законодательство разграничивает момент заключения договора и перехода права собственности, поэтому в  договоре необходимо отразить оба этих момента.

Согласно ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются, как  правило, по акту приема-передачи, который  подписывают стороны. Однако не исключены  и необычные варианты:   например, в самом договоре указывается, что он имеет силу передаточного акта. Судебная практика  признает такой вариант вполне законным.  

Есть еще очень важный момент, на который покупателю недвижимости стоит обратить внимание. Обратимся к примеру из судебной практики. Компании заключили договор купли-продажи, в котором не оговорили качество продаваемых объектов недвижимости. В акте приема-передачи покупатель также не выразил никаких претензий. А с началом эксплуатации здания выяснилось, что  несколько   приобретенных складов  требуют значительного ремонта. Покупатель обратился в суд с иском о взыскании убытков в размере стоимости ремонта. Суд в иске отказал, поскольку ни в договоре, ни в актах приема-передачи не было оговорено качество продаваемых объектов. Суд посчитал, что ссылка покупателя на то, что требуются значительные средства для ремонта приобретенного имущества, не заслуживает внимания, ведь, возможно, оно и приобреталось с учетом последующего улучшения. 

Подобной ситуации можно  избежать, если четко прописать в  договоре,  что подразумевается под надлежащим состоянием объекта. Это могут быть требования к техническому состоянию, указания на отсутствие задолженностей по оплате коммунальных платежей, электроэнергии, телефонных переговоров, сведения о том, что одновременно с помещением передаются технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации и иные технические документы, необходимые для пользования помещением.

Все это очень пригодится в суде в том случае, если потом  возникнут проблемы со зданием. Даже  когда  объект уже принят покупателем, Гражданский кодекс не освобождает продавца от ответственности, если предмет продажи не соответствует условиям договора (п.2 ст.556 ГК РФ). В этом случает покупатель имеет право требовать соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара и даже, в случае существенного нарушения требований к качеству, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. 

Также следует указать  в договоре, как стороны будут  нести расходы по эксплуатации здания (помещения) в процессе сделки. От этого, в частности, зависит и переоформление всех договоров с обслуживающими организациями. Как правило, бремя  содержания здания переходит на покупателя в момент фактической его передачи или с момента перерегистрации  на него права собственности.

Государственная регистрация объекта 

Согласно нормам ГК РФ и  Закона о госрегистрации  право собственности на недвижимое имущество возникает не с момента подписания договора купли-продажи или фактической передачи имущества, а исключительно с момента его государственной регистрации. Поэтому, если покупатель оплатил и даже  принял по акту здание (помещение), но регистрацию не оформил, распоряжаться приобретенной недвижимостью он не имеет права! Последствия могут быть самыми печальными: любые сделки  этого покупателя, заключенные с третьими лицами в отношении здания, будут  незаконны.

Приведем пример. Одна крупная  девелоперская компания  заключила договор купли-продажи здания. А продавец  еще только занимался регистрацией права собственности на себя. Позже договор купли-продажи был оспорен, и суд признал его недействительным, так как он был подписан на три дня раньше, чем зарегистрировано в ЕГРПН право собственности продавца.

Очень важно максимально  подробно описать в договоре купли-продажи  всю процедуру подачи документов на госрегистрацию. В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ, уклонение одной стороны от государственной регистрации служит основанием к удовлетворению иска о государственной регистрации перехода права собственности, а также иска о возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.

Как может на практике выражаться уклонение от регистрации? Ваш контрагент под разными предлогами откладывает  сроки выполнения необходимых действий,  не выполняет условия договора. Вы посылаете ему письма с просьбой подать заявление о регистрации перехода права собственности он  уклоняется от получения корреспонденции. Последнему факту необходимо уделить особое внимание, так как если ваше письмо не будет вручено,   или его отдадут неполномочному лицу, суд может посчитать факт уклонения недоказанным. Если же ваш контрагент вдруг сменил место нахождения, вы должны это доказать - например, представив суду конверт с отметкой почты адресат не значится или протокол, составленный с участием нотариуса или даже участкового.

Может случиться и такое: до регистрации перехода права продавец (юридическое лицо) оказался ликвидированным.  Закон о госрегистрации молчит о такой ситуации, но согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае ликвидации второй стороны договора на момент подачи заявления о регистрации, такая регистрация осуществляется в судебном порядке (применяется аналогия закона с п. 3 ст. 551 ГК РФ). 

Что еще полезно знать  о государственной регистрации? Желательно, чтобы в плане (техническом  паспорте) был указан кадастровый  номер объекта; но его отсутствие   само по себе не является препятствием для государственной регистрации - регистрирующий орган в таком случае самостоятельно присваивает объекту недвижимости условныйномер. Согласно п. 3 ст. 12 федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, идентификация объекта недвижимого имущества в ЕГРП осуществляется по условному номеру в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер). 

Часто отказывают в регистрации  прав при несоответствии площади  объекта по правоустанавливающему  документу и плану БТИ. Мотивировка  при этом такая: право приобретено  не на ту площадь, не в том объеме. Однако гражданским законодательством  не установлена необходимость указывать  в правоустанавливающем документе  площадь объекта недвижимости. В  соответствии с п. 43 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, при выявлении  расхождений сведений по объекту  в свидетельстве о праве собственности  и техническом паспорте рекомендуется  приостановить регистрацию, о чем  уведомить заявителя, и направить  запрос в орган кадастрового или  технического учета.

Для регистрации могут  также потребоваться дополнительные документы. Происходит это, например, в  том в случае, если сделка является для покупателя или продавца крупной, или сделкой, в которой имеется  заинтересованность (соответствующее  решение Общего собрания акционеров, Совета директоров и т.п.).

Надо помнить, что обязанность  по оплате земельного налога за участок, на котором расположен объект недвижимости, переходит к покупателю только после  государственной регистрации права  за ним. Это следует из ст.338 Налогового Кодекса РФ и не может быть изменено договором. На практике нередки случаи, когда продавец после подписания акта приема-передачи перестает платить налог, полагая, что это теперь должен делать покупатель. Однако с точки зрения закона, собственником здания и земли под ним является он, соответственно, до регистрации права собственности за покупателем ему придется продолжать платить налог. Посоветовать продавцу можно только одно учесть сумму налога в цене продаваемого имущества.

Ответственность сторон, расторжение, технические условия.

В договор купли-продажи  желательно включить следующие условия.

1. Ответственность сторон по договору. Этот параграф будет служить дополнительным стимулом к надлежащему исполнению условий договора обеими сторонами. Возможны следующие формулировки: за просрочку передачи объекта Покупателю по акту приема-передачи Продавец выплачивает Покупателю пеню из расчета ___% от цены объекта за каждый день просрочки; в случае уклонения Продавца от обязательств по государственной регистрации перехода права собственности на объект, Продавец обязуется уплатить штраф в размере ____ рублей; во всех иных случаях, когда государственная регистрация перехода права собственности на объект невозможна по причинам, независящим от Покупателя, Продавец должен возвратить все выплаченные Покупателем суммы, а также возместить Покупателю убытки.

Расторжение договора и порядок разрешения споров.

 В данном параграфе  можно предусмотреть порядок  отношения сторон в случае  конфликтных ситуаций. Например, можно  прямо указать такие нарушения,  в случае которых вторая сторона  получает право на одностороннее  расторжение договора. Такими нарушениями  могут выступать неисполнение  покупателем в установленный  срок обязательств по оплате, просрочка исполнения обязанностей  стороны по договору (по передаче  имущества, по подаче документов  на регистрацию перехода права  собственности и пр.).

В этом разделе можно предусмотреть  специальные согласительные процедуры  и порядок предъявления претензий, а также подсудность споров, вытекающих из ненадлежащего исполнения договора.

3. Технические условия:

- количество экземпляров  договора;

- момент вступления в  силу договора;

- порядок подписания дополнений, изменений к договору;

- порядок взаимодействия  сторон друг с другом (указание  на телефоны, факсы, электронные  адреса, по которым осуществляется  связь) и сроки извещения при  смене контактных или расчетных  данных, а также наименования  организаций.

Каждая сделка требует  индивидуального подхода, исходя из конкретного объекта, контрагента  и ситуации. Однако наличие какого-либо алгоритма действий всегда лучше  полного его отсутствия.

Если следовать указанным  рекомендациям, можно снизить  главные риски договора купли-продажи, а именно: признания договора незаключенным или недействительным; отказа в государственной регистрации права собственности; невозможности возместить убытки в случае передачи объекта с какими-либо дефектами. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вывод

При любом  общественном устройстве особое место  в системе общественных отношений  занимает недвижимое имущество, так  как с его функционированием  связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено  всей системы рыночных отношений. Объекты  недвижимости - не только важнейший  товар, удовлетворяющий разнообразные  личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Становление и развитие рыночных отношений в  России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни  общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций  всех форм собственности.