Договор продажи здания (помещения)

 

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ 
ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ 
(РГТЭУ)

Факультет ресторанно-гостиничного бизнеса и услуг

Кафедра «Информационного, предпринимательского и трудового права»

 

Дисциплина 

ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ РГБ

 

Контрольная работа

Вариант  4 Тема: «Договор продажи здания (помещения) под объект РГБ»

 

       Выполнила:  студентка 3 курса

35 группы

Заочной формы обучения

по сокращенной программе

зачетная книжка №9360

                   

 

 

 

 

 

Москва 2011

Оглавление

Введение

Составление договора купли-продажи  здания. Структура договора.

Предмет договора

Сведения о земельном  участке.

Цена договора  

Порядок оплаты по договору

Передача здания (помещения)

Государственная регистрация  объекта

Ответственность сторон, расторжение, технические условия

Вывод

Практическое задание 

Договор купли-продажи нежилого помещения в здании

Судебная практика

 

 

 

Введение

Основным  видом сделок с недвижимостью  является купля-продажа. Правовое регулирование  договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы. Несовершенная правовая среда  является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Несмотря на то, что сделки с недвижимостью  достаточно исследованы в юридической  литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют  расхождения с юридической практикой. Купля-продажа недвижимости имеет  свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и (или) законодательстве, а на примерах материалов практики, которых на наш  взгляд, недостаточно. Корме того, в  виду постоянного обновления нормативной  базы, даже самые современные юридические  исследования, не могут охватить все  вопросы института продажи недвижимости. Исходя из этих предпосылок, данная тема является актуальной.

Как правильно  составить договор купли-продажи  здания?

Процесс заключения договора купли-продажи можно условно разделить  на  три этапа. Первый проверка покупателем документов продавца, подтверждающих его права на недвижимость. Второй составление и подписание договора купли-продажи. Третий фактическая передача недвижимости покупателю и регистрация его права собственности на объект.

Проверив правоустанавливающие документы, покупатель во многом обезопасит себя на тот  случай, если вдруг  возникнет какая-нибудь спорная ситуация. Перечислим  документы, которые необходимо получить  покупателю от продавца до составления договора:

1. Выписка из Единого  государственного реестра прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним (ЕГРПН) на приобретаемый  объект недвижимости.

2. Свидетельство о праве  собственности на здание (помещение).

3. Кадастровый план земельного  участка, на котором располагается  здание.

4. Документы, подтверждающие  права продавца на земельный  участок под зданием (свидетельство  о праве собственности, договор  аренды и т.п.).

5. Документы о приобретении  прав на объект продавцом (договор  купли-продажи, инвестиционный договор,  план приватизации и т.п.).

Особое внимание следует  уделить проверке прав на земельный  участок. Если он был оформлен в аренду, в договоре  могут  содержаться какие-либо ограничения: например,  без согласия арендодателя нельзя  отчуждать расположенную на  участке недвижимость.

Самым важным является второй этап составление договора. На  этом остановимся подробнее.

Составление договора купли-продажи здания. Структура  договора.

Любой договор начинается с преамбулы, которая содержит такие  сведения:

- наименование и номер  (если есть) договора;

- дата и место (как  правило, город) заключения;

- полное наименование  сторон договора (юридических лиц);  

- указание фамилии, имени,  отчества лиц, действующих от  имени сторон (если стороны - юридические  лица): это либо должностное лицо (например, Генеральный директор), действующее  на основании уставных документов  организации, либо лицо, действующее  на основании доверенности (тогда  обязательно указываются реквизиты  доверенности).

Стоит отметить, что любой  договор содержит условия, включение  которых в текст документа  является обязательным,  и условия, которые заносятся в документ по усмотрению сторон. Для договора купли-продажи обязательными являются предмет договора и цена продаваемого объекта (ст.554 и ст. 555 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ).  Рассмотрим их подробнее.

Предмет договора

Договор  должен содержать подробные сведения об объекте сделки, в нашем случае о здании или помещении. 

Описание здания должно содержать: наименование объекта,  точный адрес, кадастровый номер, площадь, инвентарный номер, инвентаризационную стоимость, поэтажные планы и  подробные экспликации к ним (чертежи комнат и помещений на каждом этаже с обозначением номера и площади, а также общую площадь помещений на этаже и во всем здании). Все эти сведения можно взять из свидетельства о праве собственности,  а также из выдаваемых  Бюро технической инвентаризации (БТИ) технического паспорта (на здание) или выписки из технического паспорта (в случае, когда договор оформляется на помещение). Если на одной территории находится несколько объектов, БТИ  выдает технический паспорт на имущественный комплекс. Техпаспорт должен содержать инвентарный план земельного участка, который включает описание всех находящихся на нем объекты. Такой техпаспорт позволяет зарегистрировать право на любой объект, описанный в нем. 

 

На  что следует обратить особое внимание при описании здания (помещения)?

Во-первых, описание объекта  в техническом паспорте должно совпадать  со сведениями, указанными в договоре. Чаще всего проблемы возникают из-за того, что  размер площади, указанный  в свидетельстве о праве собственности, не совпадает с данными   в техническом паспорте. Поэтому заранее следует поинтересоваться у продавца объекта, не осуществлялись ли перепланировки, реконструкции или внеплановые инвентаризации, в результате которых могла измениться площадь объекта. Это избавит от многих проблем, в частности, от непризнания договора незаключенным.

Во-вторых, в договоре обязательно  следует  указать точное местоположение помещения в здании (эти сведения можно взять из поэтажного плана и экспликации помещения).

В-третьих, в договоре купли-продажи помещения лучше упомянуть, что по договору также передается доля в праве общей собственности на здание - имеются в виду места общего пользования (лифты, лестничные площадки и пр.).  Впрочем, суды исходят из того, что это условие подразумевается, если в тексте прямо не указано иное.

Сведения о  земельном участке.

Согласно  российскому законодательству, объект (здание) неразрывно связан с земельным участком:

- при переходе права  собственности на здание,  находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ст.35 ЗК РФ).

- по договору продажи  здания, сооружения или другой  недвижимости покупателю одновременно  с передачей права собственности  на такую недвижимость передаются  права на земельный участок,  занятый такой недвижимостью  и необходимый для ее использования  (Ст.552 ГК РФ).

Таким образом,  даже если в договоре купли-продажи здания вы не напишите ни слова о передаче земельного участка под ним, будет считаться, что продавец передал, помимо здания, свои права на землю.

Дабы избежать проблем, которые  могут возникнуть на практике, лучше  прямо оговорить в договоре купли-продажи  здания все вопросы передачи прав на землю.

В отношении помещения ситуация проще, так как оно тесно связано не с землей, а со зданием, поэтому отдельно прописывать отношения по оформлению земли не нужно.

Единственное исключение если помещение находится на обособленном земельном участке (допустим, крыло  здания с отдельным входом), поставленном на кадастровый учет отдельно от основной части здания. Тогда нужно следовать рекомендациям, которые  изложены ниже для покупателей зданий.

Чаще всего земельные  участки принадлежат продавцу на праве собственности или аренды.

Рассмотрим обе ситуации.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном  участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком (п. 4, ст.35 ЗК РФ). То есть, законодательство прямо указывает: если собственник один - невозможно продать здание без участка под ним,  иначе сделка будет считаться ничтожной (п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005г. 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства). 

Случается, что  площадь земельного участка, на котором  находится здание, намного больше той, на которой непосредственно  расположено строение.  В  этой ситуации при заключении договора необходимо уточнить у продавца: он намерен передать покупателю весь прилегающий участок или только площадь,  которую занимает строение. Предположим,  продавец передает участок, фактически занимаемый строением. Тогда следует разделить весь земельный участок, и ту его часть, что будет передана покупателю в рамках договора купли-продажи здания,  необходимо поставить на государственный кадастровый учет. Это очень важно, так как объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

При продаже недвижимости на земельном участке, принадлежащим  продавцу на праве  аренды, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, то есть к последнему должны перейти права на аренду участка. Но в каком порядке переходят эти права? И какие риски, если договор аренды с собственником земли не перезаключен? В 2005г. Пленум ВАС РФ в Постановлении 11 разъяснил, что покупатель здания приобретает право аренды с момента регистрации перехода права собственности на здание независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор между покупателем здания и собственником земельного участка.

Иногда невнимательные покупатели не учитывают этих моментов. Приведем как пример такую поучительную историю. Одна компания продала другой несколько  зданий, которые находились на земельном  участке, принадлежащем Правительству  Москвы. Компания-продавец пользовалась участком на основании договора аренды. В договоре купли-продажи здания не содержалось условий о переходе прав на земельный участок, и в  результате несколько месяцев никто  не платил за землю арендную плату.

Земельный комитет обратился  в арбитражный суд с иском к новому владельцу здания о взыскании задолженности по арендной плате. Суд удовлетворил этот иск, постановил взыскать сумму задолженности и  указал, что при переходе права собственности на здание к покупателю перешли права и обязанности по договору аренды, заключенному между собственником земельного участка и прежним собственником здания.

Таким образом, чтобы избежать конфликтов с арендатором, необходимо заранее попросить договор аренды у продавца и лично встретиться  с собственником земельного участка. В договоре купли-продажи также  желательно указать следующее: данные о собственнике земельного участка (наименование организации); реквизиты  договора аренды (срок, размер арендной платы); условие о возложении обязанности  по оплате арендной платы за земельный  участок на продавца до регистрации  права собственности покупателя.

В договор купли-продажи, кроме описания здания (помещения) и  сведений о земельном участке, не будет лишним включить следующую  информацию: положение о передаче прав на земельный участок, на котором  расположено здание; реквизиты документов, подтверждающих право собственности  продавца на продаваемый объект и  земельный участок под ним (в  частности номера и даты договоров  купли-продажи); сведения об общем техническом  состоянии объекта (например, о дате последнего капитального ремонта). Если в договоре есть раздел Гарантии и  заверения, нужно включить такую  формулировку: Продавец гарантирует, что  до совершения настоящего договора указанное  в п. 1.1 помещение никому другому  не продано, не заложено, в споре, под  арестом и запретом не состоит  и свободно от любых прав третьих  лиц.

Цена  договора

Условие о цене, как и  о предмете, является существенным, поэтому нужно обратить на него особое внимание.

Цена за объект продажи  определяется тремя наиболее распространенными  методами:

1) твердая сумма в рублях, подлежащая передаче в определенный  срок;

2) цена установлена за  единицу площади помещения (общая  сумма исчисляется, исходя из  фактического размера переданного  покупателю объекта недвижимости);