Контроль реализации проектов девелопмента

     На  стадии проектирования наиболее важный этап для всего проекта - организация  финансирования. Этот этап отсутствует  в случае fee-development, поскольку все  расходы на строительство берет  на себя заказчик.

     Финансирование  из собственных средств встречается, пожалуй, только в теории. Даже если взять девелоперский опыт крупных  западных страховых компаний и пенсионных фондов (они, как правило, финансируют  девелоперские проекты, целиком  из собственных ресурсов), то окажется, что и они используют заемные  деньги, только кредиторами в данном случае выступают не банки или  крупные инвестиционные компании, а  мелкие клиенты этих организаций.

     При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную  пропорцию между собственными и  заемными деньгами. Классическая схема  смешанного финансирования выглядит следующим  образом.

     После вложения 10% собственных средств  девелопер привлекает крупного стратегического  инвестора, который берет на себя не менее 25% стоимости проекта (при  этом обоим по окончании строительства  достается по 50% построенной недвижимости). Следующий этап - привлечение банковского кредита на сумму, составляющую 25-30% от стоимости проекта. Затем в проект вступают средства подрядчика - 10%.Остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позже, чем при 50%-й готовности объекта.

     На  практике отклонения от классической схемы встречаются весьма часто. Например, подрядчик может выполнять  также роль стратегического инвестора  и финансировать в итоге до 50% стоимости проекта. Возможно нахождение клиента уже на начальной стадии проекта, и тогда он может принять  более серьезное участие в  финансировании.

     В западной практике для организации  финансирование активно используются залоги уже имеющейся недвижимости (например, земельного участка под  строительство), однако в России эта  схема встречается довольно редко  из-за пробелов в законодательства. 

     Когда схема финансирования, являющаяся ключевым пунктом в развитии проекта, выстроена, можно приступать к архитектурному проекту, определяющему внешний  вид будущего здания, конструкции, инженерное оборудование и благоустройство  территории. (Если брокер не был привлечен  на предпроектной стадии, его привлечение  на данном этапе обязательно). Очень  важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этой стадии размер бюджета  можно определить уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться.

     Когда приходит время организовать строительный тендер, нужно рассмотреть две  возможности. Если застройщик или будущий  владелец хотят максимально точно  воплотить свой замысел, проектное  бюро должно четко определить все  существенные конструктивные детали. На них должна быть составлена подробная последовательная спецификация, все пункты которой должны быть выполнены генеральным подрядчиком.

     Во  втором случае четко определяются только важнейшие в художественном и  конструктивном отношении детали, а  оставшиеся элементы определяются только в отношении их функции и видов  работ. Это означает, что подрядчик  получает возможность вносить предложения  по использованию строительных технологий, с которыми он хорошо знаком по опыту  прошлой работы. Второй вариант наиболее предпочтителен в Москве, поскольку  он часто освобождает от дополнительных бюрократических процедур, связанных  с получением разрешения на импорт определенных строительных материалов.

     Очень важный момент - заключение договора с  подрядчиком, который должен максимально  учитывать интересы девелопера и  устанавливать жесткие штрафные санкции за срыв сроков строительства  и несоответствие качества работ  спецификациям. Для этого часто  необходимо привлечение юристов.

     На  стадии строительства наиболее важный момент - контроль сроков, качества работ  и строительных затрат. После передачи подряда строительство должно происходить  под постоянным наблюдением со стороны  группы менеджмента, которая контролирует качество исполнения работ, производит промежуточные выплаты и следит за соблюдением сроков. Для этого  бывает полезным привлечение компании, специализирующейся на управлении строительством. После завершения строительства проверяется соответствие параметров здания указанным в договоре спецификациям, а также устанавливается срок гарантии. После этого готовое здание принимается заказчиком.

     Стадия  реализации должна начинаться задолго  до завершения строительства. Контракт с брокером заключается, как правило, еще на этапе проектирования. Выбор брокера обычно основывается на имеющемся опыте в реализации площадей данного типа и хорошей репутации. Для успешной реализации площадей необходимо четко определить класс потребителей. Рекламная кампания должна быть сориентирована на этот слой потребителей.

     Если  к моменту готовности здания арендаторы/покупатели уже найдены, площади могут быть сразу отданы в их распоряжение. Часто договора об аренде могут быть подписаны лишь после завершения строительства, поскольку арендаторы хотят быть уверенными в том, что  здание соответствует их требованиям.

     Если  арендаторы все же не найдены, следует  или усилить рекламную кампания, или пересмотреть ее стратегию. Возможно, группа потребителей была выбрана не совсем правильно. Если период между  окончанием строительства и продажей площадей затягивается, вся схема  финансирования ставится под угрозу. В таких случаях риэлтеры должны использовать специальные стимулы  для арендаторов/покупателей - оплата расходов по переезду, безрентный договор  за первые два-три месяца или понижение  стоимости аренды. 
 
 
 
 
 
 

     1.4 Особенности девелопмента при создании жилых, офисных и торговых площадей

     В зависимости от функционального  назначения строящихся площадей, развитие проектов имеет ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта.

     Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с  выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан  создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и  архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением  готовым объектом, юридическим оформлением  прав на владение собственностью.

     Особенности девелопмента на рынке  жилья

     При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору  экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место  района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения  с центром города и другими  районами.

     Маркетинг ориентирован на физических лиц с  определенным уровнем достатка. Среди  архитектурных особенностей следует  отметить наличие таких деталей  как: балконы, лоджии, эркеры. Планировочные  особенности: главная цель для застройщика - разбить площадь этажа на небольшие  блоки (отдельные квартиры) таким  образом, чтобы добиться компромисса  между максимальным увеличением  полезной площади и долей помещений  общего пользования, позволяющей сохранить  принадлежность жилья к определенному  классу.

     Особенности девелопмента на рынке  офисных помещений

     При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой  недвижимости, но все же сохраняет  свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность  строительства подземного гаража или  наличие на участке места для  парковки автомобилей.

     В маркетинге девелопер ориентируется  на юридические лица. то может быть продажа помещений или сдача  их в аренду. Достаточно частым случаем  является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или  двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных  соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

     Цель, к которой стремятся все девелоперы, - максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства  зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать  помещения этажами, поскольку в  этом случае он не теряет полезную площадь  на коридорах и местах общего пользования.

     Архитектура офисных зданий значения практически  не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать  тому классу потребителей, на который  рассчитано здание.

     При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих  арендаторов или покупателей  еще на этапе строительства. В  случае работы под одного клиента  возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для  офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного  кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

     Особенности девелопмента на рынке  торговых площадей

     При выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена - идеальные  места для создания торговых площадей. В этом случае экология не имеет  практического значения. Значительно  меньшее значение по сравнению с  торговыми и офисными помещениями  имеет имидж района, его престижность. Очень большое значение имеет  наличие парковки и удобных подъездных путей.

     В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж  единого комплекса с соответствующим  уровнем сервиса и качеством  товаров и услуг.

     В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских  потоков, наличие витрин. Планировочные  решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей  внутри здания.

     Схема финансирования торговых комплексов сходна с финансирование строительства  офисных помещений. 
 
 
 
 
 
 

     1.5 Методы управление рисками

     Оценка  уровня риска является одним из важнейших этапов, так как для управления риском его необходимо прежде всего проанализировать и оценить. В экономической литературе существует множество определения этого понятия, однако в общем случае под оценкой риска понимается систематический процесс выявления факторов  и видов риска и их количественная оценка, то есть методология анализа рисков сочетает взаимодополняющие количественный и качественный подходы. Выделяются два этапа оценки риска: качественный и количественный.

     Основная  цель количественного этапа оценки — выявить основные виды рисков, влияющих на финансово-хозяйственную деятельность. Преимущество такого подхода заключается в том, что уже на начальном этапе анализа девелопер может наглядно оценить степень рискованности по количественному составу рисков и уже на этом этапе отказаться от претворения в жизнь определенного решения. Итоговые результаты качественного анализа риска, в свою очередь, служат исходной информацией для проведения количественного анализа, то есть оцениваются только те риски, которые присутствуют при осуществлении конкретной операции алгоритма принятия решения.

     Наиболее  распространённым способом борьбы с  риском в инвестиционных проектах являются:

     а) распределение риска;

     б) страхование риска;

     в) резервирование средств;

     г) использование метода частных рисков. 

     Метод распределения финансового риска  основан на частичной его передаче партнерам по отдельным финансовым операциям. При этом партнерам передается та часть финансовых рисков проектов, по которой они имеют больше возможностей нейтрализации их негативных последствий и располагают более эффективными способами внутренней страховой защиты.

     Страхование рисков бывает обязательным и добровольным. Обязательное страхование основывается на требованиях законодательства. Добровольное же продиктовано страховым интересом  каждой из сторон.

     В процессе страхования рисков можно  застраховать имущество (активы) предприятия, причем, - как материальные, так и  нематериальные (интеллектуальные); кредитные  риски (риски несвоевременного платежа); депозитные и инвестиционные риски. Существует возможность страхования  косвенных финансовых рисков, которое  распространяется на многие виды финансовых рисков компании, - при условии, что  у страховщика существует интерес  в этой области. Если же предприятие  планирует привлечь заемные финансовые средства, - например, коммерческий банковский кредит, - кредиторы могут потребовать  страхования финансовых гарантий.