Контроль реализации проектов девелопмента

     Содержание 

     Введение…………………………………………………………..……..4                                                                                

1. Контроль реализации проектов девелопмента ………………..……5

           1.1 Понятие девелопмента……………………..…………………….5

     1.2 Виды девелопмента ………………………………………..……..6

     1.3 Развитие проекта девелопмента………..……… …………..……..8

       1.4 Особенности девелопмента при создании жилых, торговых и офисных площадей…………………………………….…………………….15

      1.5 Управление рисками…………..………………………….………18

     Заключение………………………..……………………………..…….20

     Список  использованной литературы………………...……………….21

2. Расчет экономического эффекта научно-технических работ, результатом которых является экономия топлива в коммунальном хозяйстве……………………………………………………………………22

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

^{Введение}

     ^{Объектом  исследования данной курсовой работы является контроль реализации проектов девелопмента и управление рисками .}

     ^{Девелопмент за последние десять лет стремительно развился и разросся в России и за рубежом. Всё больше и больше появляется девелопменских компаний. На мой взгляд это связанно с тем, что предприниматели и управляющие промышленными предприятиями понимают что в создании и управлении недвижимостью нужен высокий профисианолизм и компетентность. Только в этом случае расходы на создание и обслуживание недвижимости можно минимизировать а прибыль от коммерческой и промышленной недвижимости увеличить. В курсовой работе рассматривается виды девелопмента, стадии развития проектов девелопмента, особенности развития жилой, торговой, офисной недвижимости, а также управление рисками.}

     ^{Главной задачей курсовой работы является наиболее широко осветить методы и механизмы работы девелоперов.} 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.1 Понятие девелопмента

     В переводе с английского языка  слово "девелопмент" означает развитие. Применительно к недвижимости это  слово означает продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Развитие недвижимости представляет собой сложный  многоступенчатый процесс создания нового продукта - объекта недвижимости.

     В целом этот процесс включает в  себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский  учет, управление имуществом. Это бизнес, где требуется сравнительно крупные  инвестиции с длительным циклом, и  где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы. Это бизнес, который реагирует на изменения  в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.2 Виды девелопмента

     Различают два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта  недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью  получение прибыли.

     В первой схеме, fee-development девелопер не берет на себя финансовых рисков и  работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний  на выбранном земельном участке  построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор  девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

     В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность  за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство  проекта в особо сложных случаях  может достигать 10% от стоимости  проекта.

     Вторая разновидность speculative development, speculative development, гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта.

     По  сути девелопер выполняет все  те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в  проект собственные средства, которые  и являются стержнем будущей финансовой схемы.

     Финансовая  схема крупных девелоперских  проектов обычно представляет собой  сложную комбинацию собственных  средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

     Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При  смешанном финансировании девелопер  имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер  претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости.

     Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые  несет на себе девелопер. В связи  с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент  такого рода является наиболее сложной  из всех возможных операцией на рынке  недвижимости, хотя бы потому что в  одном проекте совмещены и  риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции.

     Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент - искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости  девелопера. 
 
 
 
 
 
 

     1.3 Развитие проекта включает в себя следующие стадии

     - Предпроектная стадия

     1. Анализ рынка недвижимости.

     2. Подбор объекта недвижимости.

     3. Формирование стратегии проекта.

     4. Инвестиционный анализ.

     5. Оформление исходно-разрешительной  документации.

     6. Привлечение кредитных и инвестиционных  средств.

     - Стадия проектирования

     1. Разработка финансовой схемы,  организация финансирования.

     2. Формирование архитектурно-инженерной  группы.

     3. Привлечение для консультаций  брокера, который будет реализовывать  площади.

     4. Руководство проектированием.

     5. Проведение тендера на строительные  работы.

     - Стадия строительства

     1. Координация ведения строительных  работ.

     2. Контроль качества строительства  и сметных расходов.

     - Стадия реализации

     1. Маркетинг, реализация площадей.

     2. Контроль за эксплуатацией здания  и работой инженерных систем  после окончания строительства.

     Один  из ключевых принципов девелопмента - создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания. Привлечение таких специалистов стоит дорого, но, как показывает опыт, окупается. Это справедливо для любой стадии девелоперского проекта.

     Кроме того, на каждой стадии развития проекта  следует выделить ключевые моменты, при удачном осуществлении которых  можно ожидать удачного завершения всего проекта.

     На  предпроектной стадии девелоперского проекта можно выделить два наиболее важных этапа - исследование рынка и  выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта.

     Исследование  рынка должно отвечать на следующие  вопросы: в каком секторе рынка  существуют незаполненные ниши в  настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем; какой именно объект нужно строить; каков наиболее вероятный уровень цен продажи  построенных площадей; каков прогноз  рентабельности проекта; уровень конкуренции  в том или ином сегменте; возможные  риски и способы их уменьшения.

     Исследование  рынка позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения  в различных сегментах рынка  недвижимости и таким образом  выявить незаполненные ниши, в  которых ощущается недостаток тех  или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

     Большое внимание в исследовании должно уделяться  прогнозам этих показателей, поскольку  ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных  и слабых сторон и характеризовать  общий уровень конкуренции в  выбранном сегмента рынка. Еще один важный пункт - анализ существующих рисков и способов их уменьшения.

     Выбор местоположения - один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Всем известно, что продать или  сдать в аренду плохое здание в  хорошем месте легче, чем хорошее  здание в плохом месте. Известный  афоризм американских девелоперов  гласит: "Стоимость определяется тремя факторами местоположением, местоположением, и наконец , местоположением". Однако, несмотря на всю сложность  задачи, подбор участка для speculative development намного проще, чем для девелопера, строящего здание для конкретной компании.

     В первом случае девелопер, имея информацию о рыночных тенденциях и примерное  представление о сфере, в какой  он будет работать, обладает известной  гибкостью при выборе участка. Во втором случае существуют дополнительные ограничения поиска, связанные с  деятельностью компании.

     Выбор площадки должен учитывать массу  факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей, общий имидж  района, перспективы продажи или  сдачи в аренду площадей, построенных  на данном участке, назначение и качество застройки прилегающих участков, размеры, топографию, конфигурацию участка, существующие архитектурные ограничения, сложности подведения коммуникаций, зонирование, варианты использования, состояние грунтов, экология.

     Для каждого конкретного проекта  значимость тех или иных параметров местоположения может меняться. Чтобы  прояснить важность каждого пункта, девелопер при выборе участка  должен ответить насколько важны  для бизнеса, под который предназначено  здание, следующие детали: близость к потребителю, клиенту или покупателю, к партнерам по бизнесу, к обслуживающему персоналу, к жилым районам, торговым точкам, предприятиям бытового обслуживания и общественного питания, транспортным магистралям, удобство сообщения с  вокзалами и аэропортами, уровень  жизни в районе, возможность расширения для компании-арендатора или покупателя.

     Для контроля стоимости функциональная концепция должна разрабатываться  межотраслевой группой, включающей застройщика, архитектора и экономистов-сметчиков. Уже на этой стадии возможно привлечение  для консультаций специалиста-брокера, который будет продвигать площади  на рынке.

     Целесообразным  выглядит проведение тендера на проектирование. В этом случае при выборе лучшего  эскизного проекта должны учитываться  различные параметры, такие как: наличие профессиональной страховки  у проектировщика, стоимость проектирования, наличие опыта проектирования подобных зданий, наличие связей с городскими структурами, максимальный выход полезной площади здания.