Шетелдік мүлікті бағалау тәжірибесі және шетелдегі мүлік құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер

    Америкада бағалауды жүргізуге әсер ететін фактордың біріне тозуды есептеу  мерзімі жатады.

    Тозуды  есептеу мерзімі. 1986 жылғы салық  реформасы туралы Заңы бойынша, 1986 жылдан кейін сатып алынған жылжымайтын  мүлікке тозу есептеледі. Тұрғын үйлерге 27,5 жы, ал тұрғылықты емес объектілер үшін 31,5 жыл. Сонымен қатар бұл мерзімнің 40 жылға дейін үлкейтілуі қарастырылған. Салық салу мақсатында тозуды есептеу  периоды, Конгреспен қабылданған және АҚШ президенті қол қойған заңмен реттеліп отырылады.

    Тозуды  есептеу әдісі. 1986 жылғы    салықтың заң, жылжымайтын мүліктің барлық объектілеріне  тозуды есептеудің тікелей әдісін қолдануды  талап етті. Бұл әдіс, сатып алу  және сату жылынан басқа, тозуды бірдей соммасын есептеуді қарастырады. АҚШ-ң  Салықтық басқармашылығымен, әр жылдың есептелуіне рұқсат етілген тозу соммасын анықтау үшін, кестелер жетілдірілген. Берілген кестелер айдың ортасы үшін есептелген, сондықтан есептелген тозудың соммасы өзгеріссіз қалады. Меншік айдың қай күнінде сатып алынса да, тәуеклсіз болып қала береді.

    Салық салудың осындай есептеулері  өте тиімді болып келеді.

    Сонымен қатар Американың бағалау моделінде  жетістіктер мен қоса жетіспеушіліктері  де бар. Ол жетіспеушілікті ең бірінші  атап көрсеткен бағалау Академиясының  ректоры, профессор, экономика ғылымының  докторы Рутгайзер В.М:

    ,,Меніңше,  Дж Фридман мен Н.Орудэй, сатылымдарды  тікелей салыстырмалы сараптама  жолымен жылжымайтын мүлік объектісінің  нарықтық құнын бағалау кезінде  уақыт факторын дұрыс ескермейді.

    Олар, салыстырылатын объектілердің бағасына немесе ақшалай түзетулер жолымен (әр салыстырмалы объектілердің сатылым  бағасына қосылатын не одан алынатын соммалар), немесе тәуелсіз плюстық /минустық негізде енгізуге болатын пайыздық түзетулер негізінде түзетулерді  енгізуді ұсынады. 

    Бұл жағдайда, бәрінен бұрын, уақыт факторына  әсер ететінге түзетулер жасалынуы  керек,жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша оқу құралдары детерминерленген шартттардан бас алады,,

    Сонымен қатар Рутгайзер өзінің жұмыстарын осы екі автордың кітабын негізге  алып отырып жазған, сондықтан ол барлығымен келіспейді деп айтуға болады.

    Және  де орыс ғалымдарының бірі; жылжымайтын  мүлікті бағалау әдістерін, ықтималды  өзгерістер аппаратымен байытуды ұсынды.

    Бүгінгі күнде бағалау соның ішінде жылжымайтын  мүлікті бағалау, қызметіне ат салысып  отырған ғалымдардың бірі-ол Дж Фридман  және Н.Орудэй. Америкадағы бағалауды  дамыту мен қатар, Ресейдегі бағалаудың алғы шарттарын жасауға ықпал  етті.

    Ендеше  осы жетістіктер мен жетіспеушіліктерді көре тұра, жас ғалымдар да дұрыс  жол табатын болар. Осы және көптеген басқа еңбектерді негіз ете отырып, Қазақстанда да бағалау қызметінің дұрыс жолы табылады деп сенемін.[5] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.2  Мәселерді шешу  жолдары және мүлікті  жетілдіру жолдары 

  Мемлекеттің нарықтық экономикаға араласуы дұрыс емес те шығар, бірақ бұл жағдайда бағаны тұрақтандырудың жалғыз амалы. Сонымен қатар, жалға беру институттарының дамуы да жылжымайтын мүлікке бағаның төмендеуіне әсерін тигізеді. Барлық дамыған әлем елдері жалға алынған үйлерде тұрады, европалықтар осыған орай өздерін ешқандай кемсітпейді. АҚШ-тың активтеріне сыртқы қарыздарының үлесі 94% болса, Қазақстанда 80% тең. Елімізде жылжымайтын мүлікке бағаның өсуі жыл сайын 120% асып түседі. Еуропа мен Америка елдерінде жалға берілетін үйлер нарықтың 70% алып жатыр. Қазірдің өзінде тұрғын үйге бағаның жоғарлығымен байланысты пәтерді жалға алу үшін 500-600$ төлейді. Дегенмен, қазақстандықтар әлі күнге дейін консервативті менталитетіне сәйкес әркімнің басында өз үйі болуы керек деп есептейді

    Жылжымайтын мүлік нарығының даму цикл кезеңдері  экономикалық цикл кезеңдерімен сәйкес келмейді, жылжымайтын мүлік нарығындағы  құлдырау толығымен экономикалық құлдыраудың  алдында жүреді, ал экономикалыққа қарағанда жандану ертерек басталады. Осыдан шығатыны, жылжымайтын мүлік  нарығының жағдайы бойынша экономикалық тенденцияларды анықтауға болады, яғни егер жылжымайтын мүлік нарығының  жағдайы нашарласа, онда алдағы уақытта  ұлттық экономиканың жағдайының төмендеуі  күтіледі және керісінше, жылжымайтын  мүлік нарығының жағдайының жоғарлауынан кейін ұлттық экономикада да жоғарлау күтіледі.

    Мемлекет  жылжымайтын мүлік объектісін өндіруге басқа да кез келген тауарға сияқты ешқандай шектеу қоймайды, бірақ  қоғам  атынан олардың пайдаланылу режимі мен өндіру тәртібін қадағалайды. Қазіргі  экономикалық жағдайда жылжымайтын  мүлік нарығын үш тұрғыдан сипаттауға болады:

1. Жылжымайтын мүлік мәміле жасау кезінде пайда болатын экономикалық қатынастар жүйесі мен жылжымайтын мүлік объектісіне капитал салым саласы ретінде сипатталады. Осындай қатынастар инвесторлардың арасында жылжымайтын мүлік объектісін сату-сатып алу, ипотека, жалға беру және т.б. кезінде байқалады;
2. Ерекше тауар ретіндегі жылжымайтын мүлік объектілерінің саласы ретінде;
3. Адамның өмір сүруі мен өмірлік қамтамасыз етілуі үшін жағдай жасайтын қызметтер нарығы ретінде;

    Дегенмен, жылжымайтын мүлік нарығы да өзіндік  ерекшеліктерге ие.          Жоғары инвестиция деңгейі инвестордың  қажет еткен мөлшердегі жылжымайтын  мүлік объектісін иемденудің күрделілігімен түсіндіріледі. Ол үшін қомақты сома керек, ал ол өз кезегінде басқа активтердің  төмендеуіне әкелуі мүмкін. Одан басқа  инвесторда ондай қаржы болмауы  да мүмкін. Мысалы, көлемі ғимараттың 5% тең жылжымайтын мүлікті иемденудің өзі қиын, тіпті акционерлік қоғамға  қатысу арқылы осындай үлеске ие болғанда да, өздігінен жылжымайтын мүлік  объектісін басқаруға мүмкіндік  бермейді.[11] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.3 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүліктің нарықтағы алатын орны және оның жетілдірілуі 

    Соңғы кезеңдердегі Қазақстанның қаржы нарығында  қалыптасқан маңызды мәселелердің бірі бағалау қызметінің сапасын  көтерудің қажеттілігін түсінуге алып келді. Бірінші кезекте, бұл мемлекеттік  қажеттіліктер үшін алынатын жер  телімдерін дұрыс бағалау қажеттілігімен байланысты. Сонымен қатар, ипотекалық нарықтағы мәселелер де дұрыс  болмағанның нәтижесі. Дұрыс бағаламаудың әсерінен инновациялық бизнесті дамыту шаралары, «ноу-хау» күтілген нәтижелерге  әкелмейді. Сонымен қатар, Бағалы қағаздар нарығы инвесторлардың бағаланған бизнес құнына толығымен сенетіндей жағдай болғанда ғана дамиды. Яғни, бағалаушы - нарықтық экономикадағы маңызды  тұлға, ал дұрыс емес бағалау көлеңкелі  бизнес ортасының дамуына ықпал  етеді.

    Мүліктің  нақты, дұрыс бағалануына мемлекет ғана емес, соттар, банктер және сақтандыру компаниялары да қызығушылық танытуда. Шетел тәжірибесіне сүйенсек, дәлме-дәл, нақты бағалау болмайды, сондықтан  да әдетте мүлікпен мәміле жасаушы  екі жақта сенетін әділетті бағалау  құны анықталады. Бағалау дұрыс деп  есептеледі егер нақты мәміле бағасы бағалаушымен анықталған құннан жай  объектілер үшін 10% ауытқыса, мысалы, пәтер  дәне де күрделі объектілер үшін 33% (кәсіпорын)  құрайды. Өкінішке орай, Қазақстанда бағалау құны мен  әділетті нарықтық құнның арасы жер  мен көктей болады.

    Есептемелерді сараптаудың нәтижесі қанағаттандырылмаған сапа көп жағдайда бағалаушылардың  төмен квалификациясына байланысты  екенін көрсетеді. Шыны керек кейбір жағдайларда құнды тапсырыс берушілер  бекітіп, ал бағалаушы тек қана оның ұсынысындағы мөлшерге негіздеген жағдайлар  кездеседі. Әрине адамгершілігі  бар бағалаушылардың бар екендігі де ақиқат, бірақ олардың бағалауларында да кемшіліктер кездесіп жатады. Бұл жағдай негізінен жұмысында қолданатын статистикалық мәліметтердің жеткіліксіздігімен байланысты.

    Соңғы кезеңдегі бағалау сапасының  бірден төмендеуінің себебі неде? Бұл  қызық  көрінгенімен, бағалау нақтылығының бірден төмендеуін мемлекет өзі ұйымдастырды десек  болады. Бағалау қызметін лицензиялаудың жаңа ережесі енгізілгеннен  кейін лицензия алған тұлғалардың  саны геометриялық пропорцияда өсе  бастады. 2006 жылдың соңында жеке тұлғаларға берілген лицензиялар саны 1480 жетті, осыдан кейін ҚР Әділет Министрлігі  бағалау қызметін реттейтін заңға  толықтырулар мен өзгертулер енгізгенге дейін лицензия беруді тоқтату туралы дұрыс шешім қабылдады. 

    Заңды тұлғаларға берілген лицензия саны 600 бірлікке жетті. Өкінішке орай, қазіргі  таңда маманданған бағалаушылар санын ешкім есептемейді, сол  себепті олардың нақты санын  көрсете алмаймыз. Егер бір бағалаушы  әр түрлі мүлік түрін бағалауға  бірнеше лицензия алатын болса, онда 1122 жеке кәсіпкердің бағалаумен айналысуға құқығы бар. Заңды тұлғалармен аналогтық  үлдіс жүргізе отырып, аудиторлардың  бағалаумен айналысуын тоқтатқанын  ескерсек, 527 бағалаушы заңды тұлға  шығады. Егерде орта есеппен жалпы  фирмалық лицензиямен жұмыс істейтін заңды тұлғалардың әрқайсысында 3 бағалаушы бар десек, онда Қазақстанда  бағалаумен айналысатындардың саны 3000 жетеді. Экономикалық белсенді адамдардың санын 8 миллион деп алсақ, онда Қазақстанды  Гиннестер рекорды кітабына бір  тұрғынға шаққандағы келетін бағалаушылар саны бойынша енгізуге болады. Бағалау  қызметінің нарықтағы ұсынысының артықтығының нәтижесінде біздің еліміз ғана емес, Ресей тәжірибесінде де сапаның  төмендеуі орын алуда.

    Қазіргі кезде Қазақстан негізі тауар  мен қызметтер бағасының деңгейі  бойынша әлемдік бағаға жақындап келеді. Бірақ, бізде әлемдік бағамен  салыстырғанда 10 есе, Ресейден орта есеппен 3,5 есеге бағалау тарифі төмен  болып отыр. Ал, арзаң қызметтің  сапалы болуы мүмкін емес. Тапсырыс берушіде төмен бағадан ұтылады, себебі бағалау нәтижесінен бірнеше мың теңге ұтса да, бағаланған мүлікпен мәміле жасағанда бірнеше миллионды жоғалтуы мүмкін. Мысалға, осындай жағдай жекешелендіру, кәсіпорынды ликвидациялау, сақтандыру кезінде де орын алады. [10]

    Бағалау қызметін жетілдіру үшін екі жыл  бұрын өкілетті органдар қолына алды. Басында барлық бағалаушыларды заңды  түрде бір республикалық бағалаушылар палатасына біріктіру идеясы ұсынылды. Сол арқылы бағалаулардың сапасын  бақылау үшін «Қазақстан Республикасының  бағалау қызметі туралы» заңына сәйкес түзетулер мен өзгертулер енгізу жобасы дайындалды. Осыдан кейін  тәуелсіз бағалаушылар бірлестігінің  қатысуымен бірнеше дөңгелек үстелдер ұйымдастырылды, нәтижесінде ұлтаралық  тәжірибені қолдану мен заңды  түрде өзін-өзі басқару ұйымдарының  функциялары берілген палаталардың біріне міндетті түрде мүше болудың  заңды талаптарын енгізді. Заңға  осындай түзетулерді енгізу маманданған  бағалаушылардың бірнеше өзін-өзі  басқару ұйымдарына бірігуіне алып келді және олар нормативтік құжаттарды, бағалау стандарттарын дайындайды, оларды халықаралық стандарттарға  сәйкестендіру үшін жұмыс істеуде. Өзін-өзі реттеу ұйымдарының құрамына қосылу үшін компанияларды таңдау шарттары күрделене түспек, оған өту үшін міндетті түрде квалификациялық  сынақтан өту мен есептемелердің міндетті сараптамасының тәжірибесі енгізіледі. Ол үшін сараптық кеңестер құрылады, құрамына мемлекеттік органдардың өкілдерінен  басқа тәуелсіз жоғары квалификациялы бағалаушылар кіреді.

    Маманданған – бағалаушы - бұл ең жоғары квалификациялық  маман. Ол құрылысшы инженер, қаржыгер және заңгердің жоғарғы біліміне ие болуы керек. Қазіргі таңда  біз негізінен материалды капиталды  бағалаймыз, ал интелектуалдық меншікті бағалау мен тәжірибе жүзінде  қолдану үшін сенімсіз қадам басу үстіндеміз. Бүгінгі күні Қазақстанның кәсіпорындарының балансында материалды емес активтер жоқтың қасы. Инновациялық шетел компаниясындағы материалды активтердің материалды емес активтерге қатынасы 1:7, ал бізде болса 1:0,05 ғана тең.

    Құқықтық  реттеу объектісі ретіндегі бағалау  қызметі – бұл бағалау қызметінің субъектілері жүзеге асыратын, белгілі  бір күнге (мерзімге) бағалау объектісінің нарықтық немесе өзге құнын анықтауға  бағытталған кәсіпкерлік қызмет, егер заңда басқа жағдайлар қарастырылмаса.

    Қазақстан Республикасының заңдарына сәйкес жасалған бағалау артынан белгілі  бір жауапкершілікке ие, себебі бағалаушы  жасаған есептеме дәлелдемелік күшке  ие.

Бағалаушылар  мен бағалау қызметін тұтынушылар  арасындағы қатынастарды реттеу мақсатында 2000 жылы 30 қарашада біздің еліміздегі бағалау қызметін реттейтін негізгі  құжат №109-II «Қазақстан Республикасының  бағалау қызметі туралы» Қазақстан  Республикасының заңы қабылданды. Бағалау  қызметі туралы заң бағалау объектілерінің нарықтық немесе өзге құнын анықтау  мақсатында бағалау жұмысын жүргізгенде  пайда болатын қатынастарды реттейді, меншік формасына қарамастан бағалау  қызметі субъектілерінің құқықтары  мен міндеттерін анықтайды.[3]