Шетелдік мүлікті бағалау тәжірибесі және шетелдегі мүлік құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер

Жылжымайтын мүліктің құнын берілген әдіспен  анықтау үшін, жылжымайтын мүлік  нарығында бағаның қалыптасуы облысында, маркетингтік зерттеулер өткізілуі  қажет.

Көрсетілген облыстағы маркетингтік зерттеулер өзіне, бағаланатынға ұқсас, жылжымайтын  мүлік объектілері бойынша сату мен ұсыныс нарықтарының мәліметтерін жинау және танысуды қосады.

     Салыстырмалы  әдіс-периодтық басылымдарды, жарнамалық хабарландыруларды пайдаланып, Алматы қаласы бойынша коммерциялық жылжымайтын  мүлік нарығын танып білу ойынша конъюктурелық зерттеулер жүргізілді. (пайдаланылған газеттер: ,,Крыша,, номері 19, 2005жылдың 15 қаңтарынан, ,,Из рук в  руки,, ,,Мегополис,,  ,,Караван,, журналдар ,,Недвижимость,,) 

3 кесте. 

Алмагүл  шағын ауданындағы пәтерлерді сату-сатып  алу

туралы  ақпарат 

 

4 кесте 

Салыстырмалы 2-объектіге енгізілген түзетулер  кестесі 

 

      Жасалған сараптаманың негізінде,  тұрғын үйдің екінші деңгейдегі  нарығында, 1 шаршы метрдің құны  70 337 теңгеге тең екендігі табылады. Түзетілетін коэффициенттің есебімен  салыстырмалы әдіспен бағаланған  пәтердің құны 70337*66*1,05-4874354 (төрт  миллион сегіз жүз жетпіс төрт  мың үш жүз елу төрт теңге)  теңгеге тең. 
 
 
 

Жылжымайтын мүлік объектісінің ақырғы нарықтық құнын  анықтау 

     Бұл бөлімде бағалау процесі барысында  анықталған құндар өте нақты және түсінікті етіп көрсетілген. Оны  нақты ету үшін біз №5 кестені  құрдық. Онда бағалаудың нәтижелері келтіріліп, ақырғы құн анықталған.

5 кесте

 Бағалау  нәтижелерін келтіру 

      Бұндағы пайыздарды берілген  жүйемен алудың себептеріне, біріншіден, Қазақстан Республикасының экономикалықортасы, оның даму жағдайлары жатады. Екіншіден, бағалаушының талғамдары  мен интуициясына байланысты.

     Біздің  әлеуметтік ортада халқымыз өздерінің  табыстарын ашық көрсете, айта білуді әлі де әдеттенбеген. Оның басты  себебі:Совет Үкіметі кезеңінен  қалған жасқаншақтылық,үрей,яғни менталитет.

     Шығын әдісіне келетін болсақ,бұл тәсіл  әрқашан нақты мәлімет бере бермейді. Мысалы, ғимараттың тозу деңгейі жоғары болуы мүмкін, алайда оның орналасу орны престижді аудан болса, жағдай өзгере бастайды.

     Сондықтан бүгінгі күнде Қазақстанда сатылымдарды салыстыру тәсілі сенімді болып  табылады. Алайда, бұл жерде айтылғандар  тек нарықты құнды бағалауға  қатысты айтылып отыр.

     Пәтердің  құнын бағалауда барлық үш тәсіл  де қолданылған және де салыстырмалы тәсілдің бағалауы қолданылған.

     Алмагул шағын ауданының номері Х үйдің  номері У пәтері мекен жайында  орналасқан пәтердің нарықтық құны: бес  миллион елу бір мың алты жүз  тоқсан тоғыз тенге.

     Берілген  есепте қарастырылып отырған бағалау  объектісіне, бағалаушылардың өзіндік, жеке қызығушылықтары байқалмайды, немесе тіптен жоқ.

     Бағалау процесі, барлық шектеуші шарттар мен  алғышарттар есебімен жүргізілген.

     Бағалаушы мына жағдайларда жауапты емес:

     -Бағаланатын  объектінің құқытарына қатысты  заңды сұрақтар

     -Визуалды  қарастыру жолынан басқа жолмен  табуға мүмкін болмайтын, объектінің  жағдайын бағалау нәтижесі.

     -Объектінің  басқару сұрақтарына жататын  қаржылық және салықтық есептер.

     -Жергілікті  жерде өлшеуші жұмыстарды жүргізу  және объектінің ең жақсы және  тиімді қолдануын шектейтін, зиянды  жердің болуы.

     Бағалау, бар конструкцияларда және жер асты қоймаларда улы, зиянды заттардың болуын ескермеген.

     Берілген  есеп, толық көлемде және көрсетілген  мақсаттарда ғана сенімді,шын болып  табылады.

    Бағалаушының  міндетіне, бағаланатын объект бойынша  көрнекті материалдарды көрсету  кірмейді (суреттер, сызбалар және т.б.) Берілген есеп, бағалау келісімшартымен  қарастырылмаған мақсаттарда қолданыла  алмайды. Бағалау туралы есеп, бағаланатын  мүліктің құнына қатысты, бағалаушының кәсіби көзқарасын мазмұндайды. [13]

    2.3 Бағалау кезінде  туындайтын мәселелер  және оларды шешу  жолдары 

    Қазақстанда бағалау, бағалау қызметін атқарудың  Мемлекеттік лицензияның негізінде, жеке және заңды тұлғалармен іске асырылады.

Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келісімшарт жасасу негізінде жасалынады. ҚР Азаматтық  кодексінің нормаларына сәйкес бағалаушы  қайтарымды негізде қызмет көрсетеді.

Құнды анықтау  белгілі бір мерзімде жасалынады-бұл  уақыт бойынша есепті нарықтық құнның нақты мезгілге байланыстылығын  білдіреді. Нарық пен нарықтық жағдайлардың  өзгеріп тұруына байланысты, есептеліп  шығарылған көрсеткіштер басқа мезгілде дұрыс болмауы мүмкін. Бағалау  нәтижесі берілген мерзімдегі нарықтық жағдайының қалпын көрсетеді, яғни ол өткен немесе болашақтағы мерзімге көрсете алмайды. Одан басқа, нарықтық құнды анықтайтын келісімшарттың мүліктің қолдан қолға өтуімен бірге аяқталады  деп болжанады, сондықтан ешқандай құнның өзгерістері мүмкін емес.

Көп жағдайда жас  мамандар бағалаумерзімін анықтауда  қате жібереді. Олар  тапсырушыға  құжаттарды беруді (есептеуді аяқталу  мерзіміне) жатқызады. Ғимаратты қарастыру, есептеу және құжатты берудің  арасында көп уақыт өтуі мүмкін. Сол берілген уақыт аралығында бағалау  объектісімен төтенше жағдайлар  болып қалуы мүмкін (өрт, табиғат  апаттары құнның төмендетуіне әкеледі, жетілдіру, модернизация және т.б. құнның жоғарылауына әкеледі). Сондықтан, бағалаудың дұрыс мерзіміне бағалау объектісін қарау мерзімін жатқызу керек.

Келісімшартқа қатысушы жақтмінардың біреуі бағалау  объектісін сатып алуы, ал екіншісі сатып алуға міндетті емес. Келісімшарт, ерікті сатушы мен сатып алушының арасында жасалынады деп ұсынылады. Келісімшарт жақтардың қысымынсыз өткізілуі қажет.

Баға дегеніміз-меншік объектісі, тауар, қызметтер және тағы басқалары үшін төленетін сомма.

Құн дегеніміз-құндылықтардың, меншік объектілерінің, тауарлардың, қызметтердің және тағы басқалардың ақшалай көрінісі.

Бағалаушы құнды  анықтайды, ал баға әртүрлі жағдайларға  байланысты, не жоғары, не төмен болуы  мүмкін.[14] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

             
 

ШЕТЕЛДІК  ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ  БАҒАЛАУ ЖӘНЕ ОНЫҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ

3.1  Шетелдік мүлікті  бағалау тәжірибесі және шетелдегі мүлік құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер 
 

    АҚШ елдерінің заңдарына сәйкес «жылжымайтын мүлік» түсінігі ең алдымен «жер»  деп түсіндірілді. Жылжымайтын мүлікке  белгілі бір жер телімінің  ауданынан басқа үстіндегі ауа  кеңістігі, астындағы су, пайдалы  қазбалар бірге жатқызылды. Яғни, жылжымайтын  мүліктің 3 деңгейі бар. «Жылжымайтын мүлік» түсінігін «мүлік» түсінігінен  бөліп жаруға келмейді. Сонау римдік құқық кезеңінен бастап мүлікті  жылжымалы және жылжымайтын мүлік  деп қарастырған.

    Шетел әдебиеттерінде «жылжымайтын мүлік» және «жылжымайтын меншік» түсінігі болып  бөлінеді. Біріншісі, жылжымайтын мүліктің заттай, материалды қолға ұсталатын  ұғымын түсіндірсе, екіншісі осы объектіге  қатысы бар барлық субъектілердің мүліктік құқықтар жиынтығы ретіндегі заңдық мәнін ашып береді.

    Сонымен қатар, жылжымалы мүліктің жылжымайтын  мүлікке ауысуы сияқты түсінік бар, мысалы орналастырылған (қаланған) шкаф немесе қабырғаға орналастырылған  құрал-жабдық. АҚШ-та осындай объектілерді фикстура (fixtures) деп атайды.

    Жылжымайтын мүлік  – жер телімінің үстімен  де, астымен байланысты бөліп жаруға келмейтін, кеңістікте бекітіліп орналасқан физикалық объектілер. Физикалық  объектілер ретінде жер телімдері  мен онда орналасқан құрылыстар түсіндіріледі.

    Жылжымайтын мүліктің құқықтық белгілері Азаматтық  Кодекстің (жалпы бөлім) «жылжымайтын және жылжымалы мүлік» деп аталатын 117 бабында көрсетілген. Жылжымайтын мүліккке жататындар: жер телімдері, ғимараттар, құрылыстар, көп жылдық өсімдіктер мен жермен тығыз байланысты басқа да мүліктер, яғни мақсатты арналымына зиян келтірілмей орын ауыстыру мүмкін емес объектілер. Сонымен қатар, жылжымайтын мүліктерге мемлекеттік тіркелген су және әуе кемелері, ішкі жүзу кемелері, «өзен-көл» жүзу кемелері, ғарыш объектілері. Заңды түрде жылжымайтын мүліктерге одан басқа да мүліктер жатқызылады.

    Жылжымайтын мүлік тәуелсіз азаматтық айналымда  жүреді және түрлі мәмілелердің объектісі  болып табылады, сол себепті белгілі  бір уақыт аралығында жылжымайтын  мүлік түрлерінің ақшалай эквивалентін анықтау және оның құнын бағалаудың қажеттілігі туындайды.

       Америка  Құрама Штаттарына жүргізілетін бағалау  процесстері Ресей мен Қазақстанда жүргізілетін багалаудан  айырмашылықтары  көп емес, алайда олар бар. Біріншіден, жалпы бағалау процессіне тоқталайық, екіншіден, оның әдістері мен тәсілдеріне.