Шетелдік мүлікті бағалау тәжірибесі және шетелдегі мүлік құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер

Әр компоненттің көлемін және оның бірлік құнын біле тұра, барлық құрылымның құнын табады. Бұл жағдайда кәсіпкердің пайдасы  бірлік құнда есептеліп немесе бөлек  есептелінеді.

Ғимараттар мен  құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегеніміз-проектік материалдарға  сәйкес оның жүзеге асуына қажетті  ақша қаражатының соммасы.

Бірлік құнның калькуляциясы үшін мәлімет базасның бар болуы. Берілген әдіс қайта құру және орын ауыстыру құнының жеткілікті дәл бағасымен қамтамасыз етеді.

Бойынша бөлшектеу  әдісі, бірлік бағалардың жинағының  негізінде құрылыс-монтажды жұмыстардың  сметалық құнын анықтау технологиясына толығымен сәйкес келеді.

Сандық тексеріс әдісі.

Бұл әдіс ең дәл  сонымен қатар еңбекті көп  қажет ететін әдіс болып табылады. Оның мәні, құрылымның салынуына қатысты  барлық позицияларды абсолютті дәл, сапалық анықтауында. Әдістің дәлдігін шектемесе, онда әр шегенің, кірпіштің  және жұмыс уақытының әр минутының  есебін жүргізу керек. Барлық материалдық  санын және еңбек шығынының мөлшерін біле тұра, тікелей шығындарды анықтаймыз. Содан соң, кәсіпкердің жанама шығыны мен пайдасын анықтайды. Бұл әдіс бағаланатын жақсарулардың толық  құндық анализін бергенімен, ақша мен  уақыттың көптілігін және тәжірбиелі бағалаушыларды қажет етеді. Сол  себептен күнделікті тәжірибеде бұл  әдісті сирек қолданады.[7] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      1.2 Жылжымайтын мүлік  нарығы және оның  даму жолдары 

     Жылжымайтын мүлік нарығы-қоғамда тауар қатынасын  және айылбастау сату сатып алу қатынастарымен пайда болады. Шектеулі ресурстар, сатушы мен сатып алушылар нарығы. Экологиялық  таза және орталық аудандарда орналасқан, жаңа объектілердің, ерекше көркем стиліндегі объектілердің сатушылардың саны шектеулі. Сатып алушылардың саны да шектеулі, себебі осындай сипаттамадағы объектілердің  бағасы өте жоғары, Сатушы мен  сатып  алушылардың шектеулілігі тәжірбиелі индивидуалды бағалаудың қалыптасуына әкеледі.

 Жылжымайтын  мүлік нарығында тауардың сатылу  уақыт периоды жоғары. Жылжымайтын  мүлік объектісін нарыққа   шығару және оны сатушының  арасындағы уақытты –нарықтағы  тауардың экспозициясы. Экспозиция  уақыты тұтынушылық қасиеттеріне  және сату кезінде жоғарлатылған  болса, бағаға тәуелді.

Жылжымайтын мүліктің индивидуалды қасиеттерінің себептерінен, станционарлығынан  (сатып алушыға  жақындатылмауы) сатып алушының үлкен  шығындарына ұшыратады. Оларға ақша ғана емес, уақыт шығыны да жатады.

Соңғы жылдары  жылжымайтын мүлік саласында  кейбір өзгерістер болды.

    Жылжымайтын мүлік нарығы мен оның даму деңгейі  ұлттық экономиканың дамуымен сипатталады. Жылжымайтын мүлік нарығының  дамуын келесідей кезеңдерге бөлуге болады:

          Біріншісі, 90-жылдардың  басында жылжымайтын мүлік нарығының  неғұрлым жылдам дамыған кезеңді  басынан кешті. Осы кезеңде кәсіпорындардың  құқықтық шеңберде ашылуы мен дамуы, сұраныс ұсыныстан көп болуы, осыған орай түсетін табыстың да жоғары болуы байқалды. Осындай жағдайдың  орын алуының себебі, жылжымайтын  мүлікті жекешелендіруге рұқсат берілуі, яғни жылжымайтын мүлікті  сату-сатып алу мүмкіндігі туды. Дәл осы кезде көптеген бизнесмендер мен өзінің әл-аухатын жаңа жол арқылы жақсартқысы келген аухатты адамдар тобы қалыптасты. Яғни, тегін муниципалдық тұрғын үй, күрделі емес айырбастау жолы арқылы емес жай ғана пәтерді сатып алу арқылы. Ол кезде жылжымайтын мүлікті жекешелендіру көп болмады, пәтер сататындар аз болды, ал сатып алушылардың саны жеткілікті болды.

          Екінші кезеңде  алғашқы нормативтік актілер  пайда болды. Бұл кезең көптеген жеңілдіктердің берілуімен сипатталады, осыған байланысты нарықтың бұл сегментіне көптеген кәсіпкерлер тартылды. Тұрғын үйге баға өсті, пәтерлерді сату қиындай  түсті, ал сатып алушылырдың талғамы  жоғарлай берді. Клиенттерге қызмет көрсетудің жаңа формалары қалыптасты. Жылжымайтын мүлік құнын бөліп  төлеу, жылжымайтын мүлікті кепілге  қойып несие беру пайда болды  және кеңінен тарады. Кейбір фирмалар арнайы келісімшарт арқылы жұмыс  істей бастады, яғни белгілі бір  мерзім аралығында клиенттің жылжыматын мүлігін сату міндетін өз мойнына  алады.

          Үшінші кезең сұраныстың ұсыныстан асып түсуі, заңдық базаның  қатаюы мен нарықтағы бәсекелестіктің  нығаюымен сипатталады. Бұл жағдай өз кезегінде табыстың төмендеуіне  алып келді. Ұсақ кәсіпорындар жабылып, орта және ірілері өздерін сақтап қалу үшін күресуде. 2001 жылдың екінші жартыжылдығынан  бастап Қазақстанның жылжымайтын мүлік  нарығында жаңа кезең- тұрақтану  мен өсу басталды. Бұл елдегі макроэкономикалық  көрсеткіштердің өсуімен, инфляцияның  төмен қарқынымен, теңгенің долларға біртекті және шектеулі девальвациясымен түсіндіріледі. Яғни, нарықтық экономика  теориясына сәйкес жылжымайтын мүлік  нарығы құлдыраудан тұрақтану кезеңіне өтті, ал алда жаңа белестер тұрды. Жылжымайтын  мүлік екі маңызды функцияны  атқара отырып, кез келген қоғамдық құрылымда маңызды орынға ие: өндіру  құралы мен жеке қажеттіліктерді  қанағаттандыру құралы. Жылжымайтын  мүлік объектілерімен  материалдық  өндіріс пен қоғамдық өмір салаларын  мемлекетпен экономикалық және құқықтық реттеу тығыз байланысты.

          Соңғы бірнеше жыл  аралығында Қазақстанның жылжымайтын  мүлік нарығы жылдам өсу үстінде. Жылжымайтын мүліктің бағалары өзінің көрсеткіштік деңгейі бойынша көптеген дамыған елдерден асып түсті және сол деңгейді сақтап тұр. Осылай қымбаттаудың негізгі себептері: жер мен құрылыс  материалдарына бағаның өсуі, құрылысшылардың  жалақысының өсуі, жаңа ғимаратқа  құрылыс-сәулеттік жоба құруға бағаның  жоғарылығы, халық табысының өсуі, ипотека бойынша пайыздық мөлшерлеменің  төмендеуі, өзіміздің отандық құрылыс  материалдарының жеткіліксіздігі. Әсіресе, Алматы, Астана және басқа  да ірі қалалардағы жылжымайтын  мүлікті жоғары бағалайды. Мысалы, Алматыда 2000 жылы бір шаршы метр 100-150 доллар тұрды, ал соңғы жеті жыл ішінде баға 20 есеге өскен. Бүгінгі күні қала бойынша орташа баға 3,5 мың доллар құрайды, ал орталықта орналасқан жаңа үйлердегі пәтердің бір шаршы  метріне 5-6 мың доллар табу қиынға соғады. [10] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.3  Жылжымайтын мүлік  құнын бағалау  және оған әсер  ететін факторлар. 

    Қағидалардың  көп болуы оның барлығын бір мезгілде қолдануды білдірмейді. Кез келген жағдайда негізгі және көмекші қағидалар  болып бөлінеді. Қағида туралы сөз  қозғағанда, нарықтық экономикада субъектілердің негізгі іс-әрекетінің заңдылықтары пайда болады. Шын өмірге келсек, оның іс-әрекетіне өте көп факторлар  әсер етуі мүмкін. Еліміздегі нарықтық қатынастардың дамуына байланысты жылжымайтын мүлікті бағалаудың объективті қағидалары күшейеді.

    Кез келген  мүлік құнының ең басты  қасиеті - оның пайдалылығы  болып  табылады. Жылжымайтын мүлік иесіне пайда әкелген жағдай да ғана құнды  бола алады. Жылжымайтын мүліктің пайдалылығы  – белгілі бір жерде, белгілі  бір уақыт ішінде оның табыс әкелу  қабілеті. Неғұрлым пайда көп болса, соғұрлым оның бағалану құны жоғары болады. Кез келген тұтынушы көзқарасы бойынша  жылжымайтын мүліктің бағалану құны, осындай пайдалылығы бар басқа  жылжымайтын мүлік құнынан жоғары болмауы тиіс.

    Орын  басушы объект міндетті түрде бағалау  объектісі сияқты болуы тиіс емес, бірақ бағаланушы объектке ұқсас  болуы керек. Жылжымайтын мүліктің максималды құны осындай пайдалылығы  бар басқа жылжымайтын мүлікті  сатып алатын ең аз бағамен анықталады. Кез келген жылжымайтын мүліктің пайдалылығы оның болашақтағы, болжамдық  табысы бүгінгі күнгі ағымдық  құнмен анықталады.

    Күтілетін табыс ағымының сапасы, мөлшері өте  маңызды. Бірақ бұл ағымнан күткен болжамдарымыз өзгеруі мүмкін. Күту қағидасын келесідей анықтауға  болады. Күту – меншіктегі жылжымайтын  мүліктен келешекте алынатын табыстың ағымдағы құнын анықтау.

    Кез келген экономикалық қызметтің табыстылығы 4 фактормен анықталады: Жер, жұмыс  күші, капитал және басқару. Жылжымайтын  мүлікті бағалау үшін оның табысының қалыптасуына әр фактордың қосқан үлесін білу қажет. Әр фактор белгілі қызметпен құралатын табыстан төленуі қажет. Жер жылжымайтын болғандықтан, жұмыс күші, капитал, басқару факторлары оған тартылуы керек. Яғни, алдымен осы факторларға компенсация жасалуы қажет, қалған ақша сомасы оның иесіне жер қойнауын пайдаланғаны үшін төленуі керек.

    Қалған  өнімділік жердің пайдаланушыға  максималды табыс табуына мүмкіншілік  беруінің нәтижесі болуы мүмкін. Мысалы, егер жер телімі жоғары табыстылықты қамтамасыз ететін болса, жылжымайтын  мүлік жоғары бағаланады. Менеджментке, жұмыс күшіне және капиталды пайдалануға  кеткен шығынды төлегеннен  кейінгі  қалған өнімділік жер телімінің  таза табысы болып саналады. Бұл  қалған өнімділік принципі.   

    Нарықтық  экономикада бағаның құрылуына  сұраныс пен ұсыныстың ара-қатынасы әсер етеді. Ал, пайдалылық уақыт пен  кеңістікте анықталады. Нарық бұл  анықтауышты баға арқылы ескереді. Бағаның құрылуына бәсекелестік әсер етеді. Егер жылжымайтын мүлік  әрекет ететін сала артық табыс әкелсе, онда тәуелсіз нарықтық экономикада  бұл салаға басқа да кәсіпкерлер  енгісі келеді. Бұл келешекте ұсынысты көбейтіп табыс нормасын төмендетеді. Саяси, экономикалық және әлеуметтік өзгерістер нарықтық конъюнктураға және баға деңгейіне  әсер етеді. Осыдан жылжымайтын мүлік  құны өзгереді, яғни жылжымайтын мүлік  құнын бағалау белгілі бір  шектеулі мерзімге жасалуы тиіс. Осында құн өзгеру қағидасының мән-жайы жатыр. Бұл қағидадан шығатын  қорытынды: жылжымайтын мүлікті  пайдалану мүмкіншіліктерін қарастыру  үшін, нарықтық ортаның шарттарын  ескеру керек.

    Иесінің мүлік туралы көзқарасына байланысты қағидалар. Бұл топ өз құрамына пайдалылық, орынбасу, күту қағидаларын біріктіреді. Пайдалылық қағидасы. Меншік объектісі құнға ие бола алмайды, егер оны иемденуге тұтынушының құлшылығы болмаса, яғни меншік кешені тұтынушының қажеттіліктрін қанағаттандырғанда ғана құнға ие болады. Орынбасу қағидасы. Меншік объектілерінің барлығы олардың әр түрлілігіне қарамастан тұтынушының қажеттілігін қанағаттандыру қажет. Ешкімде меншік объектісінің қайта құру құнынан артық ақша төлемейді. Күту қағидасы. Инвестор бүгінгі таңда ақша салады, себебі болашақта одан пайда күтеді.

    Нарықтық  ортамен байланысты қағидалар. Ұсыныс пен сұраныс арасындағы байланыс қағидалары. Мүлікке деген құн  ұсыныс пен сұраныстың көлеміне тәуелді. Негізгі заңдылықтар:

- Егер  сұраныс тұрақты болса, ал ұсыныс  өссе, онда баға төмендейді;

- Егер  сұраныс тұрақты, ал ұсыныс  төмендесе, онда баға өседі;

- Егер  ұсыныс тұрақты, ал сұраныс  өссе, онда баға өседі;

- Егер  ұсыныс тұрақты, ал сұраныс  төмендесе, онда баға өседі;

- Баға  тұрақты болады, егер сұраныс  пен ұсыныс арасында сәйкестілік  болса.

    Бәсекелестілік  қағидасы. Жылжымайтын мүлік нарығында бәсекелестік сатушы мен сатып алушы, жалға беруші мен жалға алушы арасында, жалға беру немесе сату-сатып алу келісімшарты жасалғанда пайда болады. Кез келген меншік объектісі басқа да аналогты функционалды тапсырысы бар объектімен бәсекеге түседі. Пайда бәсекелестікті тудырады. Бәсекелестіктің болмауы монополиялық жағдайды тудырады. Құнның өзгеру қағидасы. Меншік объектісі әрқашанда өзгерістерге ұшырайды. Олар тозады, техника, технология және шикізат базасы өзгереді. Жерді қолдану сипаты мемлекеттің немесе жеке сектордың әсерінен өзгереді.[6]

    Мүлікті эксплуатациялаумен байланысты қағидалар. Өндірістік қалдық қағидасы. Жер құнының негізінде оның өндірістік қалдық құны жатыр. Кез келген экономикалық сипаттың түрі мына факторларды қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Әрбір фактор таза табыстан төленуі қажет. Салым қағидасы. Салым дегеніміз - жаңа факторлардың енгізілуінің нәтижесіне байланысты шаруашылық объектісінің құнының өсуі. Балансталу (теңесу) қағидасы. Меншік объектісінің  максималды құнына жету немесе сақтап тұру тек қана өндірістік факторлардың экономикалық балансталу жағдайында ғана мүмкін. Меншік объектісінің құны  төрт элементтің балансталуына тәуелді: жер, еңбек, капитал және басқару координациясы. Ең тиімді пайдалану қағидасы – қарастырылған барлық үш топтың қағидаларының синтезі. Осы нұсқалардың ішінен ең тиімді, ең максималды пайда әкелетін түрді қолданады. Дәл осы нұсқа құнды бағалауға қолданылады.

    Мүлік құнын анықтайтын  негізгі көрсеткіштер: пайдалылық, сұраныс, ұсыныс, тапшылық, мүлікке құқықты беру мүмкіндігі, мүлікті құруға кеткен шығындар. Осы  көрсеткіштерді жеке-жеке қарастырайық.