Факторы, определяющие политику цен на недвижимость

 

 

4. Факторы, определяющие политику цен на недвижимость
1. Макроэкономические и региональные факторы

 

    Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них:

    1. Объективные факторы. Как правило,  это экономические факторы, которые  определяют средний уровень цен  конкретных сделок субъектами  недвижимости. Их можно разделить  на:

    - макроэкономические - факторы, связанные  с общей конъюнктурой рынка  (налоги, пошлины, динамика курса  доллара, инфляция, безработица,  уровень и условия оплаты труда,  потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности  и т.д.);

    - микроэкономические - факторы, характеризующие  объективные параметры конкретных  сделок. [3, 156]

    2. Факторы, связанные с феноменом  массового сознания и факторы  психологического характера:

    - массированная реклама;

    - инфляционные ожидания;

    - симпатии;

    - осведомленность и т.д.

    3. Физические факторы:

    - местонахождение - удаленность от  центра, степень развития инфраструктуры  и транспортного сообщения (особенно - близость метро) напрямую влияет  на стоимость недвижимости;

    - архитектурно-конструктивные решения  - в зависимости от назначения  дальнейшего использования здания  стоимость его будет увеличиваться  или уменьшатся;

    - состояние объекта недвижимости;

    - наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

    - экологические и сейсмические  факторы (для жилой недвижимости  данные санитарно-экологической  экспертизы могут значительно  снизить стоимость жилья, а  наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить  стоимость квартир).

    4. Факторы, влияющие на цену и  скорость продажи квартир:

    - количество аналогичных предложений,  их соотношение со спросом  именно на этот тип квартир  именно в этой части города;

    - объективные недостатки объекта  (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

    - престижность района;

    - экологическая обстановка в районе;

    - транспортное сообщение и развитость  инфраструктуры района;

    - социальная однородность дома;

    - характер сделки («прямая» или  «встречная» продажа);

    - юридическая «чистота» объекта.

    Известно, что главным критерием любой  сделки является выгодность для обеих  сторон. Однако, каждый вкладывает в  это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой  продавец готов довольно долго ждать  своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как  можно скорее получить свободные  средства. В этом случае на первое место  выходит быстрота сделки и действует  принцип «время - деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который  может гарантировать строгое  соблюдение графика оплаты. Может  быть, что во время переговоров  будут меняться и приоритеты. Разумно  выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии  заключить взаимовыгодную сделку и  не разочароваться впоследствии в ее итогах.

    С оценкой объектов недвижимости мы сталкиваемся при операциях купли-продажи, сдачи  недвижимости в аренду, получении  кредитов, страховании, налогообложении, разрешении имущественных споров и  др.

    Оценке  стоимости недвижимости подвергаются как промышленные или коммерческие, так и жилые объекты недвижимости. При этом оценка земли (оценка участков) включает в себя как рыночную оценку, так и кадастровую, что очень  важно для исчисления налогов. Это  же соображение относится и к  оценке жилой недвижимости, где также  принимается в расчет и рыночная оценка недвижимости. Оценка недвижимости в Уфе требует изучения и уточнения  большого числа документов, подтверждающих право собственности, что под  силу лишь профессионалам с достаточным  опытом в оценке недвижимости, отчет  о которой имеет юридическую  силу и может использоваться для  предоставления в любые инстанции.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

    Обобщив все вышеизложенное можно сделать  несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами  недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Республике Беларусь процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

    Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего  максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в  том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим  характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

    Необходимым элементом рыночной экономики выступает  институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление  права собственности и демократизация экономической жизни.

    В первую очередь это касается рынка  недвижимости, развитие которого может  определить в перспективе характер изменений всей экономики.

    Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

    - при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

    - при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

    - для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

    - при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

    - для страхования объектов недвижимости;

    - при кредитовании под залог объектов недвижимости;

    - при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

    - при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

    --при ликвидации объектов недвижимости;

    - при исполнении прав наследования, судебного приговора;

    - при других операциях, связанных  с реализацией имущественных  прав на объекты недвижимости.

 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 

1. Галинене  Б., Марчинкас А. Оценка и перспективы  развития рынка недвижимости в странах  с переходной экономикой // Белорусский  экономический журнал, №2, 2004. с.25-33
2. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости / С.В.Грибовский. – М.: Маросейка, 2009.
3. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002г.
4. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. В.В.Григорьева - М.: ИНФРА-М, 1997.
5. Оценка собственности и рынок недвижимости / под общ.ред. М.М.Ковалева, Н.Ю.Трифонова. – науч. изд. – Мн., БГУ, 2003. -177с.
6. Полещук, И.И. Ценообразование : учебник / И.И.Полещук, В.В.Терешина. – Минск : БГЭУ, 2001. – 303 с.
7. Трацевский И.П., Грекова И.Н. Ценообразование: Учеб.пособие. – Мн: Новое знание, 2000.
8. Уткин Э.А. Цены. Ценообразование. Ценовая политика. – М.: ЭКМОС, 1997.
9. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, 1997.
10. Цены и ценообразование: Учебник для вузов / Под ред.И.К.Салимжанова. – М.: Финстатинформ, 1999.
11. www.realt.by