Факторы, определяющие политику цен на недвижимость

     Рынок – это «институт осуществления  контакта между покупателями, или  предъявителями спроса, с продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений  продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы».

     «Рынок  недвижимости представляет собой сферу  вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с  недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже  недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в  наем».

     Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объектов недвижимости к  категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, то есть обеспечение обороти прав на ранее созданные объекты недвижимости.

     Исходя  из триединства сущности объекта  недвижимости как товара (материальная, правовая, экономическая) необходимо все  эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием  новых и управлением существующими  объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор  механизмов, посредством которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

     Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

     Характеризуя  рынок недвижимости, следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается  на множество бурно развивающихся  и непохожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.

     «Рынок  недвижимости локализован, поскольку  его объекты недвижимы, уникальны  и их ценность в большей степени  зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку  различные пользователи обладают разными  потребностями, разным платежеспособным спросом».

     Каждый  конкретный рынок недвижимости: рынок  земельных участков, рынок жилой  недвижимости, рынок коммерческой недвижимости – развивается самостоятельно, так  как опирается на собственную  законодательную и нормативную  базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

     Рынок недвижимости локализован, поскольку  его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды.

     Каждый  участок имеет уникальные черты. Рынок в Нью-Йорке отличается от рынка в Москве, так как сделки регулируются совершенно различными законами, осуществляются в различных климатических  и экономических условиях.

     Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

     По  способу совершения сделок на рынке  недвижимости выделяют следующие его  составляющие. [4, 110]

     Первичный рынок – это экономическая  ситуация, когда недвижимость как  товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой или нежилой недвижимости.

     Количество  недвижимости, предлагаемой на первичном  рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения  в жилье, предпринимателей – в  коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может  происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка.

     На  вторичном рынке недвижимость выступает  как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному  собственнику – физическому или  юридическому лицу.

     Первичный и вторичный рынки непосредственно  взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая  обстановка) увеличиться предложение  недвижимости на вторичном рынке, что  непосредственно ведет к обесцениванию  недвижимости на первичном рынке. В  то же время рост затрат на строительство  приводит к увеличению цен на первичном  рынке жилья, что тут же непосредственно  сказывается на росте цен на вторичном  рынке.

 

3. Структура рынка недвижимости

 

    Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

- объектов недвижимости;

- экономических субъектов, оперирующих на рынке;

- процессов функционирования рынка;

- инфраструктуры рынка

    Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:

- продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

- покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

- профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

    Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные  участники рынка недвижимости. [10, 201]

    Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

- федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

- органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

- проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

- органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

- государственные нотариусы.

    Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

- брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

- оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

- финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

- девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

- редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

- управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

- проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

- страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

- участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

- аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

- финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

- информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

- специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

- любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

    Рассмотрим  подробнее деятельность некоторых  участников рынка.

    Строительные  организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

    Риэлтор – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

    Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

    Существует  несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к  услугам оценщика:

- оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

- оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

- оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

- оценка инвестиционного проекта;

- оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;