Факторы, определяющие политику цен на недвижимость

- оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

    Девелопмент – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

    Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелопментских проектах, ипотечное кредитование.

 

2. Цены, обслуживающие рынок  недвижимости

 

1. Виды  стоимости объектов недвижимости

 

    Недвижимость  – это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность покупателя. На цену объектов недвижимости оказывают влияние затраты на  создание, его полезность, степень удовлетворения в площади помещения для проживания или выполнения производственных функций, обеспечение комфортности и экологичности помещения и района, параметры инфраструктуры.

    Понятие стоимости объекта недвижимости трудно поддается четкому определению  и имеет множество интерпретаций. Если оценка недвижимого имущества  производится в целях получения  ипотечного кредита, оценщику важно  иметь достоверную информацию о  наиболее вероятной цене продажи  этой недвижимой собственности, если заемщик  не вернет долг (кредит). При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как  правило, выбирается инвестиционная стоимость, т.е. стоимость недвижимости для  конкретного инвестора. При оценке в целях страхования недвижимого  имущества используется восстановительная  стоимость или стоимость замещения. В этой связи выделяют следующие  виды стоимости объектов недвижимости.

    Рыночная  стоимость – это наиболее вероятная  цена, которую можно получить от продажи имущества на конкретном и открытом рынке при соблюдении условий, когда  продавец и покупатель действую регионально, информировано, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о равновесной сделке как о передаче права собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий: [5, 104]

    - мотивация продавца и покупателя  является типичной;

    - обе стороны хорошо информированы,  например, квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию  своего интереса;

    - имеется  достаточное время, чтобы выявить  реакцию рынка на сделанное  предложение;

    - платеж  осуществляется наличными деньгами  или другим сравнимым способом;

    - компенсация  продавцу за отчуждаемое имущество  полностью представлена договорной  ценой без каких-либо дополнительных  уступок и связанных льгот.

    Рыночную  стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене. Концепция  рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке  недвижимости имеет возможность  выбрать альтернативные объекты  недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, не зависимой от желания  отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические  условия, складывающиеся на этом рынке.

    Стоимость в использовании (потребительская  стоимость) отражает ценность объекта  недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской  стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и финансово-экономических параметров функционирования объекта.

    Если  рыночная стоимость определяется исходя из  наилучшего эффективного использования  объекта недвижимости, то потребительная стоимость рассчитывается исходя из текущего использования объекта.

    Инвестиционная  стоимость – капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Инвестор, вкладывая в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом  вложенного капитала еще и прибыль  на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данных инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

    Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта. Стоимость замещения – определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций. Стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога.

    Залоговая стоимость – оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

    Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановительной  стоимости, либо полной стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения или разрушения. На базе стразовой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.[5, 206]

    Ликвидационная  стоимость – представляет собой  чистую денежную сумму, которую собственник  объекта может получить при его  принудительной продаже.

 

2. Оценка  объектов недвижимости

 

    Доходный  метод для определения рыночной стоимости недвижимости

    Доходный  подход (ДП)

    Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости  будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная  продажа в дальнейшем недвижимого  имущества.

    Капитализация дохода — это процесс пересчета  потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих  стоимостей. Эти величины учитывают:

    1) сумму будущего дохода;

    2) когда должен быть получен  доход;

    3) продолжительность получения дохода. Принципы, лежащие в основе ДП:

    - ожидания;

      замещения.

    Существует  два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:

    1) прямой капитализации;

    2) дисконтирования денежных потоков.

    Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или  NOI) и коэффициент капитализации R.

    При применении ДП используются финансовые отчеты собственника:

    - упрощенный баланс;

    - отчет о движении денежных  средств, реконструируемый оценщиком  для задач экономического анализа  статей доходов и расходов.

    Откорректированный  отчет о движении денежных средств  имеет четыре уровня доходов.

    1. Потенциальный валовой доход  (ПВД):

    - минус поправка на уровень  загрузки и потери при сборе  платежей;

    - плюс прочий доход, связанный  с нормальным функционированием  объекта недвижимости.

    2. Действительный эффективный валовой  доход (ДВД):

    - минус текущие операционные расходы  (ТОР);

    - минус резерв на замещение  (РЗ). (ТОР + РЗ = ОР - операционные расходы).

    3. Чистый операционный доход (ЧОД):

    - минус обслуживание долга (Од) — выплата процента и погашение  основной суммы;

    - минус капитальные затраты (Кз):

    - капитальный ремонт;

    - капитальные резервы;

    - арендаторские доделки;

    - комиссионные брокерам за аренду.

    4. Поток наличных денежных средств  до налогообложения (ПНДС) доход  на собственный капитал (ДСК).

    Метод прямой капитализации (МПК)

    Стоимость объекта определяется по формуле

    V = I/R,

    где I — чистый доход (ЧОД), V — стоимость  объекта недвижимости; R - коэффициент  капитализации.

    Схема применения МПК:

    1) определить размер стабилизированного  ЧОД за 1 год (как правило путем  усреднения дохода за несколько  лет),

    2) определить величину коэффициента  капитализации R,

    3) разделить ЧОД на R по формуле.

    Преимущества  МПК:

    - простота расчетов,

    - мало предположений;

    - отражение состояния рынка;

    - дает особенно хорошие результаты  для стабильно функционирующего  объекта недвижимости с малыми  рисками (здание с одним арендатором  и долгосрочной арендой).

    МПК не следует применять, когда:

    - отсутствует информация о рыночных  сделках; неприменимы теоретические  методы определения R;

    - объект не находится в режиме  стабильного функционирования (строительство  или реконструкция),

    - объект подвергся серьезным разрушениям  в результате стихийного бедствия  или пожара. [2, 95]

    Методы  определения коэффициента капитализации:

    1. Метод рыночной экстракции (рыночной  выжимки).

    2. Аналитический метод (кумулятивное  построение R).

    3. Методы ипотечно-инвестиционного  анализа (при использовании заемного  капитала).

    4. Метод экспертизы (опроса экспертов  рынка недвижимости).

    Структура коэффициента капитализации

    R = RON+ROF,  

    где RON — ставка дохода на капитал, ROF —  коэффициент капитализации (возврата капитала).

    При кумулятивном построении R в RON учитываются  следующие факторы:

    - компенсация для безрисковых  ликвидных инвестиций (с учетом  инфляции),

    - компенсация за риск (в том  числе страновой);

    - компенсация за низкую ликвидность,

    - компенсация на инвестиционный  менеджмент;

    - оправка на прогнозируемое повышение  или снижение стоимость актива.

    Методы  рекапитализации  

    1. Прямолинейный (метод Ринга).

    2. Равномерно-аннуитетный при формировании  фонда возмещения по ставке  дохода на инвестиции (метод Инвуда).

    3. Равномерно-аннуитетный при формировании  фонда возмещения по безрисковой  ставке процента (метод Хоскольда). Общая формула для определения  коэффициента капитализации:

    R=Y_o + d_o (SFF(y;n),  

    где Y_о — ставка дохода на инвестиции; d₀ — фактор изменения стоимости; у -процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения; n — количество периодов получения дохода, SFF( •) — фактор фонда возмещения.