Оценка рыночной стоимости предприятия ОАО «Иркутский торговый дом» в инвестиционных целях»

2. Метод дисконтированных денежных потоков.

Наиболее широко применяется в рамках доходного подхода. Этот метод позволяет более реально оценить будущий потенциал предприятия. В качестве дисконтируемого дохода используется либо чистый доход, либо денежный поток. При этом денежный поток по годам определяется как баланс между притоком денежных средств (чистого дохода плюс амортизация) и их оттоком (прирост чистого оборотного капитала и капитальных вложений). Годовой чистый оборотный капитал определяется как разность между текущими активами и текущими пассивами.

Затратный (имущественный)-подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовая формула:

Собственный капитал = активы — обязательства.

1. Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

-  Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

- Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

- Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

- Определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных.

-  Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

- Оценивается дебиторская задолженность.

- Оцениваются расходы будущих периодов.

- Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

- Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

2. Метод ликвидационной стоимости

Оценка ликвидационной стоимости осуществляется в следующих случаях:

- компания находится в состоянии банкротства, или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;

-стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продажи его активов.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает в себя несколько основных этапов:

- Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия: недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов производится в течение различных временных периодов;

- Определяется валовая выручка от ликвидации активов;

- Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат (комиссионные юридическим и оценочным компаниям, налоги и сборы). С учетом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск;

- Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации;

- Прибавляется (вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода;

- Вычитаются преимущественные права на удовлетворение: выходных пособий и выплат работникам, требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженностей по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчетов с другими кредиторами.

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.

3. Метод стоимости замещения. В данном случае оценка бизнеса производится исходя из затрат на полное замещение  активов, и применяется в качестве максимальной цены, на которую  может рассчитывать поглощаемая компания.

Сравнительный подход к оценке стоимости бизнеса.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки бизнеса, основанных на сравнении оцениваемого предприятия с ценами продаж либо аналогичных предприятий в целом либо с ценами продаж акций аналогичных предприятий.

1. Метод продаж, или метод сделок, основан на использовании цены приобретения предприятия – аналога в целом или его контрольного пакета акций.

Технология применения метода продаж практически полностью совпадает с технологией метода рынка капитала. Различие заключается только в типе исходной ценовой информации: метод рынка капитала в качестве исходной использует цену одной акции, не дающей никаких элементов контроля, а метод продаж - цену контрольного или полного пакета акций, включающую премию за элементы контроля. Соответственно, метод продаж и используется для оценки полного или контрольного пакета акций предприятия

Метод сравнимых продаж более трудоемок. Он заключается в анализе рыночных цен контрольных пакетов акций компаний-аналогов. Оценка рыночной стоимости этим методом состоит из нескольких этапов:

1) сбора информации о последних продажах сходных предприятий;

2) корректировки продажных цен предприятий с учетом различий между ними;

3) определения рыночной стоимости оцениваемого предприятия на основе скорректированной стоимости компании-аналога. Иными словами, этот метод состоит в создании модели компании. При этом в модели рассматривают компании, которые должны принадлежать той же отрасли, что и оцениваемое предприятие, быть похожими по размеру и форме владения. Корректировку рыночной цены смоделированного предприятия-аналога проводят по наиболее важным позициям: дата продажи, тип предприятия, вид отрасли, правовая форма владения, проданная доля акций, дата основания, дата приобретения последним владельцем, количество занятых, суммарный объем продаж, площадь производственных помещений и т.д.

2. Метод мультипликаторов («цена акции к доходу фирмы») целесообразно использовать для оценки закрытых компаний, акции которых не котируются на бирже. Для них используют данные о прибылях и ценах на акции аналогичных компаний, чьи акции котируются на фондовом рынке. Для получения достоверного результата прежде всего производят тщательный финансовый анализ акционерных компаний-аналогов. Анализ состоит из определения коэффициентов рентабельности и ликвидности, структуры капитала, темпов роста компании. Затем оценивается закрытая компания, как если бы ее акции котировались на фондовом рынке, путем сравнения ее с компаниями-аналогами.
 

2. Общая характеристика ОАО «Иркутский торговый дом».

Открытое акционерное общество «Иркутский торговый дом» как юридическое лицо зарегистрировано в торговом реестре в 1990 году (Решение 751 от 12.11.1990  исполнительного комитета  Совета   народных  депутатов Кировского района  города  Иркутска). В соответствии с Уставом осуществляло в течение 16 лет торговую, внешнеэкономическую, строительную и инвестиционную деятельность. Полное официальное наименование эмитента: открытое акционерное общество «Иркутский торговый дом», краткое наименование: ОАО «ИТД». Открытое акционерное общество «Иркутский торговый дом» является правопреемником  торгово-производственного акционерного общества «Иркомцентр», внешнеэкономического акционерного общества «Иркутский торговый дом», магазина «Радуга», государственного предприятия «Иркутский торговый дом», акционерного общества открытого типа «Иркутский торговый дом».

Устав внешнеэкономического акционерного общества  «Иркутский торговый дом» зарегистрирован в августе 1990 года, уставный  фонд составлял 500 тысяч рублей.

Устав торгово-производственного акционерного общества «Иркомцентр» зарегистрирован 12.11.1990 года, уставный капитал составлял 2 млн. рублей.

Действующий устав открытого акционерного общества «Иркутский торговый дом» общества принят 04.06.2002г. с приведением учредительных документов открытого акционерного общества "Иркутский Торговый Дом", созданного в соответствии с Указом президента РФ № 721 от 01.07.92г., зарегистрированного Постановлением главы администрации Кировского р-на г. Иркутска №1108 от 07.09.92г. и перерегистрированного Постановлением Мэра г. Иркутска №33/134 от 18.04.94г.  с изменениями, зарегистрированными регистрационной палатой г. Иркутска за № 1110 ИРП от 09.07.97г. и за № 1598 ИРП от 10.09.98г. в соответствии с требованиями Федерального закона "Об акционерных обществах".

Место нахождение эмитента: РФ, 664003, г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 18.     Почтовый адрес эмитента и местонахождение постоянно действующего исполнительного органа эмитента: РФ, 664003, г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора. 18.     Контактные телефоны:  35-75-75,  телефон-факс: 202-163. Электронный адрес: office@tdirk.ru. Адрес страницы в сети «Интернет» - www.itd.irk.ru

ИНН плательщика - 3808003488.

Лицензия номер Г896624 АП0282, дата выдачи 04.02.2003 года Срок действия - 3 года, выдана Отделом лицензирования главного экономического управления Комитета по экономике и финансам администрации г. Иркутска на вид деятельности: Розничная продажа алкогольной продукции.

Лицензия Д699266 ГС-6-38-02-27-0-3808003488-004950-2 от 6.03.2006 г. выдана Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, разрешает осуществлять  строительство  зданий и сооружений  1 и П  уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.

Лицензия  № ОТ-67-000516(38) от 15.02.2005 г. выдана Иркутское межрегиональное управление по технологическому и экологическому надзору Федеральной службой по технологическому надзору, вид деятельности : Деятельность по обращению с опасными отходами. Срок действия лицензии – по 15.02.2010 года.

Основные виды продукции (работ, услуг)

Объемы реализации товаров, услуг, работ за 5 последних завершенных финансовых лет приведены в разделе. Торговля кондитерскими товарами ведется по обширнейшему ассортименту, среднегодовые цены не рассчитываются, выборочный анализ цен на основные группы товаров  показывает рост закупочных цен на 1-3 % при практически стабильных розничных ценах на эти товары (рост по отдельным группам до 10%).  Покупателями кондитерских изделий  является население города, реализация через собственную розничную сеть 100%.   Рост арендной платы за 1 кв. м. в течение квартала не отмечался, увеличилась площадь сдаваемых в аренду помещений. Услугами аренды пользовались более 30  юридических лиц, помещения используются под офисы, склады и розничную сеть.  Производство столярных изделий носит заказной характер, цены определяются на уровне рыночных, в течение квартала не менялись, заказчики – предприятия и частные лица. Рост производства обусловлен  приобретением импортного  высокопроизводительного оборудования для столярного цеха.             

Основным сырьем являются строительные материалы, рост цен не подвержен резким колебаниям.  Материалы для строительства и капитальных ремонтов закупаются в основном у предприятий-поставщиков и производителей  в Иркутске и Иркутской области, до 10% - в Москве, около 5% -в других областях России

              Поставщики    кондитерских товаров, строительных товаров      и  материалов общества не имеют доли в поставках, превышающей 10 процентов от    объема  всех поставок. Импортные товары в поставках стройматериалов составляют до 35-50%, поставки осуществляются через поставщиков .г. Москвы, Новосибирска, Иркутска. Импортные товары достаточно доступны, ограничений в отношении доступности источников в будущем не предвидится, прогнозируется расширение круга поставщиков и ассортимента товаров.

Рынки сбыта продукции (работ, услуг) эмитента

Потребителями товаров и услуг,  реализуемых обществом, является население города и ряд предприятий и организаций  города и области,    более 10 процентов общей выручки от продажи продукции (товаров, работ, услуг) в 1 квартале 2007  года  приходилось на ООО Кентавр СТРОЙ – 3780 тыс. руб. за аренду помещений. Общество укрепляет свои позиции на рынке строительных работ и арендных  услуг. В сфере торговли кондитерскими товарами конкуренция неуклонно возрастает, конкурентами в оптовой торговле стройматериалами являются оптовые рынки города и супермаркеты, специализированные магазины стройматериалов, следует выделить  магазин «Старик Хоттабыч», построенный в непосредственной близости от супермаркета «Дока». В сфере строительства фирмы-конкуренты: ОАО «Иркутспромстрой», «Новый Город», ГипродорНИИ.

В сфере предоставления услуг рост цен на сдаваемые в аренду помещения определяется уровнем цен, утверждаемым городской и областной администрацией, ростом цен на коммунальные услуги и, во все большей степени, зависит от комфортности сдаваемых помещений.   Доля общества на рынке города менее 1 %.

Анализ внутренней и внешней среды ОАО «ИТД»

Таблица 1  - SWOT - анализ ОАО «Иркутский торговый дом»