Оценка бизнеса

     Существуют  два основных метода оценки, базирующиеся на определении стоимости активов:

     - методом стоимости чистых активов;

     - методом ликвидационной стоимости,  как разницы между суммарной  стоимостью всех активов предприятия  и затратами на его ликвидацию.

     Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании.

     Чистые  активы — это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов  акционерного общества, принимаемых  к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

     Применение  методики определения стоимости чистых активов целесообразно при оценке действующей компании или в том случае, если компания обладает значительными материальными и финансовыми активами.

     Проведение  оценки с помощью этой методики основывается на анализе финансовой отчетности, а именно, бухгалтерского баланса, отчета о финансовых результатах, отчета о движении денежных средств и др. Финансовая отчетность является индикатором состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

     Отличительной особенностью затратного подхода при  оценке стоимости предприятия является то, что для целей оценки активы предприятия разбивают на группы, оценивают каждую часть, затем суммируют  полученные стоимости. При этом в рамках метода стоимости чистых активов отдельные объекты (здания, машины, оборудование, нематериальные активы и долгосрочные финансовые вложения) могут оцениваться с использованием доходного и сравнительного подхода.

     Рассмотрим  оценку отдельных видов активов в рамках затратного подхода.

     При проведении оценки недвижимости затратный  подход исходит из принципа замещения, смысл которого заключается в  том, что потенциальный инвестор не заплатит за имущество большую  сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего имущества, аналогичного по назначению и качеству в обозримый период без существенных издержек.

     Используя технические характеристики объектов и справочную информацию оценщик  рассчитывает затраты на воспроизводство  оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценения и устаревания.

     Стоимость недвижимости рассчитывается следующими способами:

     - метод количественного анализа  — составление смет затрат  на все виды работ, необходимых  для строительства отдельных  конструктивных элементов объекта и объекта в целом. К затратам добавляются накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Количественный анализ наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет;

     - поэлементный способ — менее  трудоемкая модификация количественного  метода, основанная на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.);

     - метод сравнительной единицы — для оцениваемого актива подбирают объект–аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта–аналога (1 куб. м, 1 кв. м и пр.) умножается на число единиц оцениваемого актива. Наиболее простой способ оценки объекта недвижимости;

     - индексный способ — определение  восстановительной стоимости оцениваемого  объекта путем умножения балансовой  стоимости на соответствующий  индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

     Во  всех указанных методах определяется накопленный износ.

     Износ может быть физическим, функциональным, моральным.  
 
Физический износ — это уменьшение стоимости вследствие старения и изнашивания. Это уменьшение может классифицироваться как устранимое и необратимое. В целях определения этого типа износа учитывается фактический возраст недвижимости и ее состояние.

     Функциональный  износ представляет собой потерю стоимости, вызванную появлением новых технологий. Он может проявиться в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, сверхдостаточности, непривлекательном виде, плохой или неэффективной планировке и дизайне. Функциональной износ обычно вызван качественными недостатками использованных материалов и конструкции какой-либо недвижимости.

     Экономический износ определяется как снижение функциональной пригодности недвижимости вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника. Он может быть вызван общим упадком района, места расположения объекта в районе или состоянием рынка, а также общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

     Функциональный  и моральный износ, как правило, определяются экспертным путем.

     При применении доходного подхода в  рамках оценки недвижимости анализируется  ее возможность генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования.

     Метод капитализации позволяет на основании  данных о доходе и ставке капитализации  на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

     Техника дисконтирования применяется для  приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей  стоимости денежного потока как  стоимости доходоприносящего объекта.

     Сравнительный подход при оценке недвижимости заключается  в определении рыночной стоимости, исходя из анализа имевших место  сделок купли-продажи аналогичных  объектов. Он наиболее эффективен для  объектов, по которым имеется значительная рыночная информация о сделках купли-продажи.

     При оценке машин и оборудования оценщик  ориентируется на аналогичные объекты  на рынке путем сопоставления  наименований, марок, технических характеристик. Значения износа определяются по характеристикам фактического состояния.

     Нематериальные активы оцениваются обычно по затратам, которые необходимо совершить для того, чтобы получить их аналог. Допустим, лицензия на право заниматься определенной деятельностью оценивается как время, необходимое на ее получение, и средства, которые необходимо на это затратить. Если лицензии на занятие данным видом бизнеса уже выданы (например, исчерпаны квоты на лов рыбы или лицензия на данные радиочастоты уже кому-то принадлежит), то стоимость лицензии многократно увеличивается.

     Не  следует забывать, что стоимость покупки готового бизнеса, это не столько стоимость товарных запасов и оборудования. Покупая готовый бизнес, покупатель всегда платит дополнительно за опыт, знания и навыки предыдущего владельца, за репутацию бизнеса, которой он смог достигнуть, за положение предприятия на рынке.

     Сумма этих "дополнительных платежей" носит  общее название «good will» - престиж, деловая  репутация, контакты, клиенты и кадры  бизнеса, как его активы, которые  могут быть оценены и занесены на специальный счет, или иными словами, стоимость бизнеса сверх его балансовых активов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Список  литературы 

1. Григорьев В.В. Оценка предприятия: теория и практика. - М.: ИНФРА – М, 2008.
2. Ковалев А.Г. Как оценить имущество предприятия. – М.: Финстатинформ, 2007.
3. Ковалев В.В. Финансовый анализ – М.: Финансы и статистика, 2008.
4. Оценка бизнеса: Учебник/Под редакцией Грязновой А.Г. – М.: Финансы и статистика, 2008