Инвестирование в недвижимость. Сравнительный анализ действующих схем и форм инвестирования

2.2.5Схема инвестирования с продажей актива  
 

 

При пассивной инвестиционной стратегии вся деятельность Инвестора заканчивается приобретением актива. Инвестор пассивно владеет  активом  (бизнесом) и не заботится о его качестве. 
 
При активной стратегии Инвестор озабочен увеличением дохода и проблемой капитализации. Под капитализацией понимается увеличение стоимости актива во времени.  
 
Инвестор может не только вернуть вложенные средства за счет дохода, но и заработать на увеличении стоимости актива.Инвестор работает по другой схеме финансирования, чем Кредитор. Если Кредитор всегда требует свои деньги с процентами назад, то Инвестор никогда этого не сделает. 
 
Вложив деньги в бизнес, он будет заботится о его прибыльности.  Если Инвестор захочет продать бизнес, то продает его другому инвестору. При этом он вернет деньги, а бизнес останется без изменений. Поэтому среди Предпринимателей-заемщиков, которым важен их бизнес, всегда велико желание привлечь инвестора для его развития.  
  
Когда Инвестор приобретает долю участия в бизнесе, он уже заранее планирует ее продать. Он тщательно изучает бизнес-проект Предпринимателя и будущий бизнес перед тем, как его приобрести.  
 
  
Процедура: 
1. Инвестор1 ищет бизнес-проект, который его устраивает 
2. Инвестор1 приобретение доли участия в бизнес-проекте 
3. Инвестор1 получает дохода за период участия в бизнес-проекте

4. Инвестор1 ищет  Инвестора 2 (покупателя бизнеса) 

5. Инвестор1 продает  Инвестору 2 свою долю в бизнесе  
 
Риски: 
- Потеря бизнеса или разорение 
- Неполучения достаточного дохода 
- Потеря вложенных средств

- Риск ликвидности  (невозможность продать бизнес)

 
 
 

2.2.6Проблема взаимодействия Инвестора и Предпринимателя  
 

 

 

Так как в  период владения долей в бизнесе  у Инвестора и Предпринимателя  нет противоречий, то может показаться, что никаких проблем взаимодействия между ними нет. На самом деле это  не так. 
Противоречия возникают уже на этапе распределении долей участия в бизнесе.  
 

2.3Идеальные представления о финансировании бизнес-проектов, которые существуют у Инвестора и Предпринимателя. 
 
 

2.3.1Идеальный вариант для Предпринимателя  
 

Инвестор - бездонный  кошелек.

Это мечта каждого  предпринимателя, который привык к  бюджетному или подрядному финансированию. Инвестор выделяет средства, предприниматель  осваивает эти средства и отчитывается за них перед Инвестором.  
Больше никаких обязательств у предпринимателя нет. Классический вариант бизнес-плана составляется по этому варианту.

Инвестор - кредитор на неограниченный срок.

Это другой, более  реалистичный вариант финансирования проекта. Предприниматель понимает, что за полученные средства нужно  как-то отвечать. Он даже желает их когда-то вернуть, желательно без процентов. 
При этом весь бизнес остается под полным контролем Предпринимателя и в его собственности.  
 
 

2.3.2Идеальный вариант для Инвестора  
 

Кредитный вариант  по очень большие проценты

Инвестор выступает, как  Кредитор. Он предлагает средства без залога под 5-10% в месяц. В интернете всегда можно встретить  предложение о финансировании бизнеса на короткий срок.  
 

Кредитный вариант  и полный контроль над бизнесом

Этот вариант  широко практикуется Инвесторами. Предприниматели, у которых нет собственных  средств, соглашаются на такой вариант.  
 

Продажа бизнеса  с многократно увеличением.

Это широкая  практика. Купив акции Фирмы (бизнес) по одной цене, через несколько  лет их при благоприятном развитии Фирмы продать по цене в 10-50 раз  дороже. Иногда это удается. 
 
  
 
 
 
 
 
 

Глава 3. Примеры инвестирования в недвижимость на территории города Самара.

3.1 «Виктор и Ко»

Президент холдинга «Виктор и Ко» Виктор Сурков ведет  переговоры с областными властями по инвестированию средств в проект самарского технопарка. Как сообщил  «Времени» депутат Самарской  губернской думы Руфиль Ибрагимов, письменно  оформленных договоренностей между  известным самарским девелопером  и областным правительством пока нет. «До подписания каких-либо документов необходимо создать условия, при  которых инвестор будет готов  вкладывать средства в реализацию проекта, в частности, подвести все инженерные коммуникации к участку, завершить  формирование проекта», - отмечает Ибрагимов.Сам  Сурков комментировать свои планы по инвестированию в коммерческие объекты  в рамках самарского технопарка отказался, сообщив только, что этот вопрос находится в стадии обсуждения в  министерстве экономического развития, инвестиций и торговли Самарской  области. 
Как объяснил «Времени» генеральный директор ОАО «Технопарк» Сергей Попов, компания «Виктор и Ко» планирует начать инвестирование в инфраструктуру технопарка со строительства торгового центра площадью от 14 до 20 тыс. кв. м, который «будет обеспечивать жизнедеятельность микрорайона». По мнению Попова, дальнейшие планы девелопера будут зависеть от хода реализации строительства торгового центра. «Если компания убедится, что все обещания правительства о благоприятном отношении к частным инвесторам технопарка подтвердятся, то не исключено, что торговый центр станет не последним проектом «Виктор и Ко» на территории технопарка», - предполагает Попов. В ближайшее время будут определены конкретные сроки реализации проекта.  
Инвестируя средства в строительство торгового центра на территории технопарка, компания «Виктор и Ко» получает льготные условия создания объекта в рамках бюджетного проекта правительства Самарской области. «Виктор Сурков получит уже готовый сформированный участок под строительство. Не исключено, что в качестве дополнительного стимула по привлечению частных инвестиций областные власти будут предоставлять землю девелоперам на льготных условиях аренды», - предполагает заместитель генерального директора ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев. 
При этом объем предложений в Самаре крупных площадей высокого качества до сих пор не соответствует спросу ритейлеров. Так, к примеру, столицу губернии в качестве площадки для экспансии рассматривает французский продуктовый оператор Carrefour. Однако компания не смогла пока найти площади подходящего размера. «Carrefour продолжает искать в Самаре девелопера, который бы построил торговый центр, в котором ритейлер займет место якорного арендатора», - говорит Рандаев. По его мнению, именно «Виктор и Ко» может стать той компанией, которая предоставит Carrefour нужный проект. «Если посмотреть на магазины французского оператора в других странах, то Carrefour располагается в монобрэндовых моллах площадью от 10 тыс. кв. м на выезде из города. Территория технопарка вполне подошла бы для создания такого объекта», - считает эксперт.  
По мнению заместителя директора торгово-офисного центра «Информатика» Игоря Рязанова, строить торговый центр на территории технопарка имеет смысл только под конкретного заказчика, в противном случае девелопер рискует не найти нужного количества арендаторов для своих площадей. В целом технопарк имеет очень удачную локацию, поскольку он располагается недалеко от одной из основных магистралей города – улицы Ново-Садовой, что обеспечивает хороший автомобильный трафик для торговых комплексов этого района.

3.2 ЗАО «Эл-Траст»

Компания «Эл  – Траст» создана для инвестирования и реализации строительных проектов АвтоВАЗбанка.

Банк реализует  комплексную программу «Метры гарантированы», вкладывая в строительную отрасль  основной объем инвестиций.Главными направлениями строительного бизнеса  «Эл-Траста» можно назвать жилые  комплексы комфорт- и эконом-класса и торгово- офисные центры классов  А и В. Сейчас завершается строительство  одного из знаковых для Самары офисных  центров «Эл-Траста» - ОЦ «Вертикаль»  на Московском шоссе. Это будет один из немногих в городе бизнес- центров  высшего класса и самое высокое  здание Самары. «Вертикаль» - первый в  Поволжье, уникальный по архитектурному облику, высотности, применяемым техническим  решениям торгово-офисный центр  европейского уровня, говорится на сайте компании «Эл-Траст». Интересы компании не ограничивались только Самарским  регионом. До кризиса «Эл-Траст» участвовал в 15 девелоперских проектах на территории 7 регионов России – в Самаре, Москве, Чебоксарах, Рязани, Оренбурге, Набережных Челнах, Воронеже. В 2008 году в стадии строительства находится почти  миллион квадратных метров недвижимости, в управлении – 24 млрд руб. инвестиций. Серьезные инвестиции и развитие – вот на что делает ставку компания «Эл-Траст».  Она участвует в важнейших городских программах социально-экономического развития, среди которых квартальная застройка центральных районов города, реконструкция и перестройка зданий исторической части Самары, участие в ипотечных жилищных программах.

мнение эксперта

 
 Вячеслав Рандаев, заместитель генерального директора по маркетингу и аналитике  ЗАО «Эл-Траст»

-Надо сказать,  что четко выражен- ной стратегии  сейчас нет у большинства самарских девелоперских компаний. Самарский девелопмент только формируется. Кроме того, в условиях финансового кризиса все девелоперы заняли выжидательную позицию. Вообще есть мнение, что в ближайшей перспективе доходность от коммерческой недвижимости может упасть.

Иван Сальникв, начальник отдела исследований рынка  недвижимости КГ МАРКС 

-ЗАО «Эл-Траст» - это компания, ориентированная на создание только первоклассных объектов, которые рассчитаны на весьма претенциозных арендаторов. Все ее творения расположены в престижных районах города, оригинальны с архитектурной точки зрения и отличаются высоким объемом вложенных в них инвестиций.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение.

 

В заключении рассмотрим на все схемы финансирования представленные в   предыдущей и в данной статье.  Опишем риски Инвестора и Предпринимателя и сделаем выводы  по каждой схеме. 
 
Вложение собственных средств в проект

Риски Предпринимателя: 
- Невозможность реализации проекта 
- Неполучение прибыли (убыточность бизнеса) 
- Потеря бизнеса или разорение  
 
Риски Инвестора: 
-потеря средств 
 
Выводы:  
простая схема, не требует согласования с партнерами, широко применяется Предпринимателями и Инвесторами 
 
Совместное финансирование с партнерами

Риски Предпринимателя: 
- Невозможность реализации проекта 
- Неполучение прибыли (убыточность бизнеса) 
- Потеря бизнеса или разорение 
- Конфликты между партерами по поводу ведения бизнеса или распределения прибыли 
- Выход партнера из бизнеса 
 
Риски Инвесторов-партнеров: 
-потеря средств 
 
Выводы:  
Схема требует согласования с партнерами, риски распределяются между партерами, широко используется на этапе создания бизнеса  
 
 
 
Финансирование за счет ссуды   
 
Риски Предпринимателя: 
- Невозможность реализации проекта 
- Неполучение прибыли (убыточность бизнеса) 
- Потеря бизнеса или разорение 
- Конфликты между Кредитором и Предпринимателем по поводу возврата ссуды 
- Возможная потеря бизнеса и личного имущества, при невозможности возврата ссуды 
 
Риски Кредитора: 
-потеря средств 
- несвоевременный возврат ссуды 
 
Выводы: схема, требует согласования только с Кредитором, позволяет Предпринимателю сохранить полный контроль над бизнесом 
 
 
 
 
Совместная фирма с партнерами-учредителями

Риски Предпринимателя: 
- Невозможность реализации проекта 
- Неполучение прибыли (убыточность бизнеса) 
- Потеря бизнеса или разорение 
- Конфликты между партерами по поводу ведения бизнеса или распределения прибыли 
- Выход партнера из бизнеса 
 
Риски Инвесторов-учредителей: 
-потеря средств 
- необходимость дополнительного финансирования 
 
Выводы: схема, требует согласования с партнерами, но позволяет Партнерам сохранить контроль над бизнесом

 
Финансовый  взнос учредителя  

Риски Предпринимателя: 
- Невозможность реализации проекта 
- Неполучение прибыли (убыточность бизнеса) 
- Потеря бизнеса или разорение 
- Конфликты между партерами по поводу ведения бизнеса, распределения прибыли или возврата финансового взноса 
- Выход Инвестора из бизнеса 
 
Риски Инвесторов-учредителей: 
-потеря средств 
- необходимость дополнительного финансирования 
 
Выводы: схема позволяет Инвестору полностью контролировать бизнесом 
 
 
Кредитование фирмы за счет Инвестора  

Риски Предпринимателя: 
- Невозможность реализации проекта 
- Неполучение прибыли (убыточность бизнеса) 
- Потеря бизнеса или разорение 
- Конфликты между партерами по поводу ведения бизнеса или распределения прибыли 
- Выход Инвестора из бизнеса 
- Несвоевременный возврат кредита Банку 
 
Риски Инвестора-гаранта: 
-потеря средств 
- необходимость возврата кредита за фирму 
 
Выводы: схема позволяет Инвестору финансировать бизнес за счет кредита и полностью контролировать бизнесом 
Привлечение новых инвесторов

Риски Предпринимателя: 
- Невозможность реализации проекта 
- Неполучение прибыли (убыточность бизнеса) 
- Потеря бизнеса или разорение 
- Конфликты между партерами по поводу ведения бизнеса или распределения прибыли 
- Невозможность продать долю бизнеса новым Инвесторам за нужную сумму 
 
Риски Инвесторов: 
-потеря средств 
 
Выводы: схема позволяет предпринимателями, имеющим 1-5% от необходимой суммы финансирования, сохранить долю в уставном капитале в размере 50-80% или продать свою долю Инвесторам с многократной прибылью 
 
 
Кредитный вариант с залогом

Риски Предпринимателя: 
- Невозможность получить кредит под существующий залог 
- потеря залога 
 
Риски кредитора 
- Несвоевременный возврат кредита и процентов 
- В случае не возврата кредита банк банку трудно реализовать залог и вернуть свои средства. 
 
Выводы: схема широко применяется для работающего бизнеса 
 
 
 
Кредитный вариант без залога