Доходный подход оценки стоимости недвижимости

2.6 Кассовые поступления от сделок с недвижимостью

Таблица

4. Погашение займа = см. Раздел 2.5, 3 строка

5. Годовой финансовый результат = см. Раздел 2.4, 8 строка

6. Амортизационные отчисления = см. Раздел 2.4, 5 строка

7. Цена продажи недвижимости = см. Раздел 2.6, Общая стоимость

8. Налог на прибыль = см. Раздел 2.6, 2-ая таблица, 4 строка

9. Платежи по займу = см. Раздел 2.6, 2-ая таблица, 7 строка

10. Кассовые поступления = – Начальная стоимость – Инвестиции + Заемный капитал – Погашение займа + Годовой финансовый результат + Амортизационные отчисления + Цена продажи недвижимости – Налог на прибыль – Платежи по займу

Рис

2.7 Расчет рентабельности вариантов по текущей стоимости кассовых поступлений

Таблица. При ставке дисконтирования = 9 %:

При ставке дисконтирования = 10 %:

Таблица

Таблица. При ставке дисконтирования = 11 %:

Таблица. При ставке дисконтирования = 12 %:

1. Кассовые поступления = см. Раздел 2.7, 10 строка

2. Рассчитываем кассовые поступления по годам с учетом коэффициента дисконтирования, который определяется как текущая стоимость реверсии, т.е. колонка №4 функции сложного процента или по формуле:

где K – коэффициент дисконтирования,

i – процентная ставка,

n – количество периодов времени.

3. Дисконтированные кассовые поступления = Кассовые поступления * Функция сложного процента

Подбираем процентную ставку, при которой суммарные кассовые поступления, определенные с учетом коэффициента дисконтирования, будут неотрицательны.

При этой процентной ставке инвестиции будут прибыльны. Дисконтируем с конца 2004 года.

Заключение

В данной курсовой работе я попыталась раскрыть два метода, представляющих доходный подход:

— метод прямой капитализации, основанный на приведении чистого дохода от инвестиций, полученного за один, как правило, первый после оценки, к текущей стоимости с помощью общего коэффициента капитализации.

— метод дисконтирования денежного потока — заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от инвестиций в данный объект за ряд лет, с помощью коэффициентов дисконтирования.

Преимущества метода прямой капитализации: этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется, с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как привило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Основные проблемы метода прямой капитализации:

1.                  Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2.                  В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится сложной задачей.

Метод дисконтирования денежных потоков при оценке объектов недвижимости имеет преимущества перед методом прямой капитализации, поскольку позволяет учесть тенденции в развитии рынка недвижимости. Кроме того, представленная методология может быть использована при оценке стоимости незавершенного строительства, инвестиционных проектов и земельных участков.

Как отмечалось выше, если ставка капитализации превышает норму прибыли, т.е. стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения, возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала: метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда.

В модели Ринга предполагается, что поток доходов будет ежегодно снижаться. Такое допущение в условиях постоянно растущих арендных ставок выглядит весьма сомнительным. Поэтому такая модель практически не применяется. Метод Хоскольда также не нашел широкого применения при оценке недвижимости, т. к. он относится к ситуации, когда полученные от аренды деньги на годы аккумулируются на депозите или в других безрисковых и соответственно мало доходных инструментах, что не характерно для стратегии эффективного собственника. Наибольшее распространение получила модель Инвуда, которая, по-видимому, в большей степени отражает реалии современного рынка.

Выводы по практической части

При процентной ставке равной 11% кассовые поступления (стоимость проекта) составят 1712, 84 тысяч рублей, а уже при ставке равной 12% будет убыток равный 647,02 тысяч рублей.

Следовательно данные инвестиции будут прибыльны при процентной ставке не выше 11%

Список использованной литературы

1.      Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2008.- 560 с.: ил.

2.      Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ- ДАНА, 2005.- 303с.

3.      Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.

4.      Экономические методы управления имущественным комплексом: Учеб.пособие / В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, О.К. Мещерякова; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т.- Воронеж, 2003. – 114 с.

5.      http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/144908.html

6.      www.5ballov.ru/referats/preview/39023/4 Федотова В.А. Уткин С.Н.Оценка недвижимости –М «Тандем» 2000г.

7.      http://market-pages.ru/ocenkanedvij/14.html

Размещено на

35