Доходный подход оценки стоимости недвижимости

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

              (4), где

- фактор фонда возмещения;

Y=R (ставка доходности на инвестиции).[1]

Пример 2: Условия инвестирования: срок – 5 лет; - ставка доходности инвестиций 12 %; сумма вложений капитала в недвижимость 10 000 у.е.

Решение: Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (3-я функция сложного процента) для 12%, 5 лет = 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097.

Таблица 2.Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда, у.е.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

(5), где

Yб – безрисковая ставка процента. [1]

Пример 3. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации:

1.      метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления);

2.      метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала;

3.      метод связанных инвестиций: земли и здания;

4.      кумулятивный метод (метод суммирования);

5.      метод Эллвуда.

Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления)

Определение коэффициента капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом [6]:

(6)

Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. [4]

Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода—подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации. [6]

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска недополучения дохода в предполагаемом объеме и потери средств и соответствовать по:

• размеру дохода;

• соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами;

• физическому сходству;

• месторасположению;

• ожидаемым изменениям стоимости.

Прямая капитализация может также использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений). [4]

В каждом из этих случаев применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе табл. 3

Таблица 3.Название ставки капитализации в зависимости от используемого показателя дохода

Метод прямой капитализации — наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять. [6]

Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала

Этот метод применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции.

Ставка капитализации заемных средств называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем один раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и результат делится на размер ссуды. [4]

Ипотечная составляющая состоит из:

o  ставки процента по кредиту

o  коэффициента фонда погашения.

Разработаны специальные таблицы (месячные, квартальные и годовые), по которым, зная условия кредитования, можно определить ипотечную постоянную. [6]

Ставка капитализации собственного капитала определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Ставка капитализации собственного капитала состоит также из двух частей:

o                   нормы прибыли

o                   нормы возврата собственного капитала.

Таким образом, ставка капитализации собственного капитала отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал. [4]

Метод связанных инвестиций — заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. [6]

Общая ставка капитализации – это средневзвешенная величина в соответствие с соотношением собственного и заемного капиталов в общем объеме инвестиций:

(7), где

M – доля заемных средств в структуре капитала - отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций;

- ставка капитализации на заемные средства или ипотечная постоянная;

- ставка капитализации на собственный капитал. [4]

Данный метод определения общей ставки капитализации применим в основном в случаях, когда имеется достаточное число рыночных данных о ставках капитализации для собственного капитала, т. е. когда имеется достаточное число сделок по объектам, аналогичным оцениваемому. [6]

Основными недостатками метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.

Пример 4: Оценщик получил следующую информацию по объекту-аналогу: доля заемных средств в структуре капитала – 0,6; доход на собственный капитал – 15000 у.е./год; стоимость собственных средств – 15%. Решение представлено в таблице 4.

Таблица 4.Расчет общей ставки капитализации