Доходный подход оценки стоимости недвижимости

3. Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета те кущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

• компенсацию за риск;

• компенсацию за низкую ликвидность;

• компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты:

o                   требуемая инвестором доходность (задается инвестором);

o                   ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

• полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

4. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

(11), где

PV – текущая стоимость;

Сi – денежный поток периода t;

i – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М – стоимость реверсии или остаточная стоимость;

N – число периодов.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии). [1]

2. Расчетно-практическая часть

2.1 Экономический анализ реструктуризации объекта недвижимости

1.                  Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных по балансу площадей недвижимости по вариантам

2.                  Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансированию

3.                  Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости:

а) расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений

б) расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений

Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости

Таблица

2.2 Расчет кассовых поступлений

Таблица

— доход от аренды помещений;

— площадь помещений;

— степень занятости помещений;

— уровень арендной платы прошлого года;

— прогнозные изменения арендных ставок.

1.                  Жилые помещения:

=6180*0,8*(1200*(1+0,04)) = 4944*1248 = 6170112 руб.6170,1 тыс.руб.

=6180*0,85*(1248*(1+0,04))= 5253*1297,92=6817974 руб.6818 тыс.руб.

=6180*0,9*(1297,92*(1+0,05))=5562*1362,82=7579983 руб. 7580тыс.руб.

=6180*0,95*(1362,82*(1+0,04))=5871*1417,33=8321160руб.

8321,2тыс.руб.

=6180*0,97*(1417,33*(1+0,06))=5994,6*1502,37=9006106руб.

9006,1тыс.руб.

2.                  Коммерческие помещения:

= 206*0,85*(5000*(1+0,04)) = 175,1*5200 = 910520 руб. 910,5 тыс.руб.

= 206*0,92*(5200*(1+0,04)) = 189,52*5408 = 1024924 руб.1025 тыс.руб.

=206*0,95*(5408*(1+0,05)) = 195,7*5678,4 = 1111263 руб.1111,3тыс.руб.

=206*0,96*(5678,4*(1+0,04))=197,76*5905,5=1167879руб.1167,9тыс.руб.

=206*0,98*(5905,54*(1+0,06)) = 201,88*6259,87 = 1263734,5 руб. 1263,7тыс.руб.

3.                  Парковочный холл:

— доход от аренды помещений;

— количество парковочных мест;

— степень занятости парковочных мест;

— уровень арендной платы прошлого года;

— прогнозные изменения арендных ставок.

= 96*0,8*(12000*(1+0,04)) = 61,6 *12480 = 958464 руб.

= 96 *0,8*(12480*(1+0,04)) = 61,6 *12979,2 = 996802,56 руб.

= 77*0,85*(12979,2*(1+0,05)) = 65,45 *13628,16 = 1112057,86 руб.

= 77*0,85*(13628,16*(1+0,04)) = 65,45 *14173,29 = 1156540,17 руб.

= 77*0,9*(14173,29*(1+0,06)) = 69,3 *15023,68 = 1298046,59 руб.

2.3 Расчет финансовых результатов

Таблица

2 строка. Техническое обслуживание:

— затраты по техническому обслуживанию в следующем году

— площадь помещений, требующих постоянного технического обслуживания

— уровень затрат по техническому обслуживанию

— прогнозные изменения по техническому обслуживанию в следующем году

= 10300*(600*(1+0,03)) =10300*618= 6365 тыс. руб.

= 10300*(618*(1+0,04)) =10300*642,72= 6620 тыс. руб.

= 10300*(642,72*(1+0,06))= 10300*681,28=7017,2 тыс. руб.

= 10300*(681,28*(1+0,08)) = 10300*735,79=7578,6 тыс. руб.

= 10300*(735,79*(1+0,09)) = 10300*802=8260,6 тыс. руб.

3 строка. Процент за привлеченный капитал:

— обслуживание долга в текущем году

— остаток долга на конец прошлого года

— погашение основной части долга в текущем году

— ставка обслуживания долга (12% в нашем случае)

= 9000000*0,12=1080 тыс. руб.

= 9000000*0,12=1080 тыс. руб.

= (9000000-900000)*0,12= 972 тыс. руб.

= (8100000-900000)*0,12 = 864 тыс. руб.

= (7200000-900000)*0,12 = 756 тыс. руб.

= (6300000-900000)*0,12 = 648 тыс. руб.

4 строка. Чистый операционный доход = Доход от аренды – Техническое обслуживание – Процент за привлеченный капитал

5 строка. Амортизация = 2% * Годовая норма амортизационных отчислений (29500 тыс. руб.) = 590 тыс.руб.

За 2004 год = 0 руб.

6 строка. Финансовый результат перед уплатой налогов = Чистый операционный доход – Амортизация

7 строка. Налоги = 24% * Финансовый результат перед уплатой налогов

8 строка. Финансовый результат после уплаты налогов = Финансовый результат перед уплатой налогов – Налоги

2.4 Обслуживание долга

Таблица

3 строка = 1 строка – 2 строка

4 строка = 12% от 1 строки

5 строка = 2 строка + 4 строка

2.5 Стоимость недвижимости

Таблица. Цена продажи недвижимости в конце 2009 года

— стоимость продажи помещений в этом году

— площадь помещений

— уровень продажи помещений в предыдущем году

— прогнозные изменения стоимости помещений

1. Жилые помещения:

= 6180*9000=55620 тыс.руб.

= 6180*(9000*(1+0,05)) = 6180*9450=58401 тыс.руб.

= 6180*(9450*(1+0,05)) =6180*9922,5=61321 тыс. руб.

= 6180*(9922,5*(1+0,06)) = 6180*10517,85=65000,3тыс. руб.

= 6180*(10517,85*(1+0,06))=6180*11148,92=68900,3тыс. руб.

= 6180*(11148,92*(1+0,07))= 6180*11929,3=73723 тыс. руб.

2. Коммерческие помещения:

= 206*12000=2472 тыс.руб.

= 206*(12000*(1+0,05)) = 206*12600= 2595,6 тыс. руб.

= 206*(12600*(1+0,05)) = 206*14023,8= 2888,9 тыс. руб.

= 206*(14023,8*(1+0,06)) = 206*14865,23= 3062,2тыс. руб.

= 206*(14865,23*(1+0,06)) = 206*15757,14=3246 тыс. руб.

= 206*(15757,14*(1+0,07)) = 206* 16860=3473,2 тыс. руб.

3. Парковочный холл:

= 96*120000=11520 тыс.руб.

= 96*(120000*(1+0,05)) =96* 126000=12096 тыс. руб.

= 96*(126000*(1+0,05)) = 96*132300= 12700,8 тыс. руб.

= 96*(132300*(1+0,06)) = 96*140238=13462,8 тыс. руб.

= 96*(140238*(1+0,06)) = 96*148652,3= 14270,6 тыс. руб.

= 96*(148652,3*(1+0,07)) =96*159058 =15269,6 тыс. руб.

Таблица. Стоимость недвижимости

1. Общая стоимость недвижимости в 2009 году (из предыдущей таблицы)

2. Бухгалтерская стоимость на 2009 год = Бухгалтерская стоимость на 2004 год (29500 тыс.руб.) – 5*Амортизационные отчисления (2% * 29500 тыс.руб.)

3. Налоговая часть = Цена продажи недвижимости в конце 2009 года – Бухгалтерская стоимость на 2009 год

4. Налог на прибыль = 24% * Налоговая часть

5. Цена продажи недвижимости на конец 2009 года = Цена продажи недвижимости в конце 2009 года

6. Уплачиваемый налог = Налог на прибыль

7. Выплаты долга за привлеченный капитал = см. Раздел 2.5, 3 строка, 2009 год

8. Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости = Цена продажи недвижимости в конце 2009 года – Уплачиваемый налог – Выплаты долга за привлеченный капитал