Анализ управления муниципальной собственности

     Порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с  федеральными законами. Доходы от использования  и приватизации муниципального имущества поступают в местные бюджеты.

     Органы  местного самоуправления могут создавать  муниципальные предприятия и  учреждения, участвовать в создании хозяйственных обществ, в том  числе межмуниципальных, необходимых  для осуществления полномочий по решению вопросов местного значения.

     Органы  местного самоуправления определяют цели, условия и порядок деятельности муниципальных предприятий и  учреждений, утверждают их уставы, назначают  на должность и освобождают от должности руководителей данных предприятий и учреждений, заслушивают  отчеты об их деятельности в порядке, предусмотренном уставом муниципального образования.

     Органы  местного самоуправления от имени муниципального образования субсидиарно отвечают по обязательствам муниципальных учреждений и обеспечивают их исполнение в порядке, установленном федеральным законом.

     Передача  объектов (имущества), относящихся к  муниципальной собственности, в  государственную собственность  субъектов РФ или федеральную  собственность может осуществляться только с согласия органов местного самоуправления либо по решению суда.

     Весьма  важен вопрос о передаче из государственной  в муниципальную собственность  нежилых помещений, арендуемых различными организациями, в том числе относящимися к муниципальной собственности.

     Согласно  разъяснению Высшего Арбитражного Суда РФ принадлежащие государственным предприятиям нежилые помещения переходят в муниципальную собственность лишь в случае, если эти помещения ранее были переданы в ведение указанных предприятий исполнительными органами местных Советов.

     В муниципальной собственности находятся  земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;
• право муниципальной собственности, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

     В муниципальной собственности могут  находиться не предоставленные в  частную собственность земельные  участки по основаниям, предусмотренным  Федеральным законом "О разграничении  государственной собственности  на землю".

     В собственность муниципальных образований  для обеспечения их развития могут  безвозмездно передаваться земли, находящиеся  в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

     В субъектах Российской Федерации - городах  федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную  собственность при разграничении  государственной собственности  на землю не передаются.

     Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах  Российской Федерации возникает  при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации.

     К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений  относятся изъятие, в том числе  путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских  и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования  и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

     Органами  местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной  собственности.

     Вопросы регулирования приобретения и прекращения  права муниципальной собственности - смены собственника муниципального имущества относятся к гражданскому законодательству, т.е., в соответствии со ст. 71 Конституции РФ, - к предметам  ведения Российской Федерации. Таким  образом, ее субъекты не могут регулировать своими законами особенности приобретения и прекращения права муниципальной  собственности. При этом муниципальные  образования регулируют порядок  и условия приватизации муниципального имущества не в результате наделения  их соответствующими государственными полномочиями, а по праву собственника муниципального имущества.

     В отличие от норм муниципального права, основные из которых устанавливает  Российская Федерация, менее общие - ее субъекты, а наиболее конкретные - муниципальные образования. Полномочия по регулированию порядка осуществления прав муниципальной собственности распределяются только между Российской Федерацией, которая устанавливает соответствующие нормы гражданского права, и муниципальным образованием, как собственником муниципального имущества, свободным в осуществлении этих прав в той мере, в которой они не ограничены федеральными законами, без какой-либо необходимости делегировать муниципальному образованию государственные полномочия по регулированию порядка и условий приватизации муниципальной собственности.

1.3 Классификация объектов муниципальной собственности

     Муниципальная экономика в последние годы стала  одним из предметов пристального внимания экономистов и управленцев. Не угасает интерес к вопросам построения единого методологического подхода к управлению муниципальной собственностью. Муниципальная собственность - один из основных объектов расходования средств местных бюджетов. Но эти расходы не покрываются за счет средств, получаемых от её использования. Поэтому муниципальная собственность за редким исключением нерентабельна.

     Органы  местного самоуправления (сельские, районные, городские и областные советы и их исполнительные органы) в настоящее  время являются естественными монополистами-собственниками на рынке объектов недвижимости, контролирующими  не менее 70% рынка.

     Причиной  сохранения монополии является неупорядоченность  и сложность процедуры оформления прав на застройку земельных участков. Необходимо еще до начала строительства  получить многочисленные согласования с различными подразделениями администрации  и муниципальными предприятиями. Добавим  к этому требование предварительной  оплаты многочисленных сборов и услуг, уровень которых заранее неизвестен, устанавливается “по ходу” оформления сделки и зачастую носит характер натурального оброка (за свой счет построить  что-то или проложить коммуникации, которые затем безвозмездно передаются на баланс муниципальных предприятий).

     В результате складывается неравенство  экономических условий деятельности, ограничивается свободный доступ к  земле и нарушается нормальный ход  воспроизводства недвижимости.

     В общественном сознании недвижимость все  еще отождествляется с "даровым  благом, всеобщим бесплатным достоянием".

     Население еще не осознало, что вместе с  получением прав владения, пользования  и распоряжения собственностью, оно  стало не только непосредственным и  равноправным участником рыночных отношений (со всеми присущими им рисками), но и приобрело обязанности по содержанию недвижимости. Власти же чаще рассматривают недвижимость как  объект дополнительных затрат, оправдывающих  сохранение межбюджетных трансфертов, а не как инвестиционный капитал.

     Таким образом, органы местного самоуправления, являясь монопольным собственником  на рынке объектов недвижимости, не обладают полной, объективной информацией  о своей собственности и ее рыночной стоимости.

     Положительным является то, что в сфере управления муниципальным имуществом некоторые  города, а в частности г. Пермь достаточно эффективно использует программные продукты, которые позволяют проводить анализ всего объема имущества, а также исполнения заключенных договоров аренды, купли продажи безвозмездного пользования, договоров на завершение строительства.

     Основной  целью организации учета объектов, находящихся в собственности  муниципалитетов, является обеспечение  прозрачности информации об активах  и результатах деятельности объектов собственности, регулярной оценки эффективности  сохранения указанных объектов в  муниципальной собственности, расширения доступа частных инвесторов на рынок  муниципальной собственности.

     Для реализации указанной цели необходимо провести инвентаризацию имущества, в  том числе в отношении организаций, доли уставного капитала которых  принадлежат муниципалитетам.

     Далее разработать и принять положение  о раскрытии информации о собственности  муниципального образования, в том  числе по отдельным объектам собственности, а также порядок оценки независимыми организациями рыночной стоимости  объектов, находящихся в собственности  муниципального образования.

     В ряде муниципальных образований (Братск, Новосибирск, Андреевское сельское поселение Пермского края, Славянское городское поселение Приморского  края и других) инвентаризация недвижимого имущества и постановка его на реесторный учет завершены.

     Однако  в большинстве муниципальных  образований существуют проблемы, связанные  с отсутствием средств в местных  бюджетах для инвентаризации, а также  нет достаточного правового регулирования  для учета имущества казны  и правоустанавливающих документов, в том числе на бесхозяйные  объекты недвижимости.

     Кроме того, значительна величина государственной  пошлины при регистрации права  собственности на объекты недвижимости (например, 7500 руб. за регистрацию права  хозяйственного ведения для одного МУПа).

     В целях ускорения процесса разграничения  имущества, а также повышения  эффективности его использования  было бы целесообразно введения упрощенного  порядка оформления права муниципальной  собственности на имущество, приобретенное  муниципальными образованиями в  ходе его разграничения, а также  компенсацией затрат на его регистрацию  за счет средств федерального бюджета.

     Таким образом, исследование методов эффективного управления объектами муниципальной  собственности и создание информационной базы учета недвижимости является весьма актуальным для муниципалитетов.

     Основой для системы управления муниципальной  собственностью является разработка развернутой  классификации недвижимого имущества, под которой понимается распределение  объектов недвижимости на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и  характер управленческих решений относительно объектов недвижимости.

     Особенностью  Российской Федерации, является то, что  имеется много все еще не приватизированной  недвижимости, из которой можно извлекать  доход за счет аренды или продажи. В странах с рыночной экономикой, местные органы власти не имеют такого количества собственности, потому что  многие услуги, оказывавшиеся при  социализме государством, там традиционно  оказывались частным сектором. Можно  условно классифицировать все объекты  муниципальной собственности на три группы, определенные ниже. Данная классификации впервые была введена в городе Денвере, штат Колорадо, США.

     Классификация покрывает только недвижимое имущество, так как предполагается, что движимое имущество, как правило, входит в  имущественные комплексы с недвижимостью  и поэтому разделяет ее судьбу.

     Она ни в коем случае не является самоцелью, однако она нужна для того, чтобы  выработать различающиеся бюджетные  и договорные политики для каждой группы.