Шу  деңгейі: норма шегінде

     Қоршаған  ортаның қалпы: норма шегіндегі  газдылық және шаңдылық

     Автокөлік жүрісінің интенсивтілігі: қоғамдық көліктің түрлері-автобустар, таксилер, маршрутты таксилер.

     Табиғат –климаттық жағдайлар.

     Климаты: кенет континенталды

       Жауын-шашын: түсудің негізгі  периодтары-қар, жаңбыр.

     Желдің  бағыты: оңтүстік-батыс, солтүстік-батыс, желдің жылдамдығы p=3-5 м/сек.

     Желдің  жүктелуі-0,38 КПА (38 кгс/кв.м)

     Сейсмикалығы-9 балл

     Ең  салқын бескүндіктің температурасы  –(-28 градус), ал ең ыстық бескүндіктің температурасы -(40 градус)

     Жер қатудың нормативті тереңдігі-1,2 метр

     Жер бетінен 10 метр тереңдікке дейін жер  сулары жоқ.

     Қоршаған  ортаның қалпы: ластаушы заттардың шекті концентрациясы.

     Инженерлік  коммуникациялар 

     Сумен қамтамасыздандыру: қалалық жүйелерден

     Канализация: қалалық, көліктерге түсіріп тастау

     Жылумен қамтамасыздандыру: қаланың орталық  жылу жүйелерінен жылыту

     Электрмен қамтамасыздандыру: қалалық электр жүйелерден.

     Ауданның  экономикасы

     Даму  сатысы: тұрақты қалып

     Экономиканың  негізгі салалары; сауда, білім

     Денсаулық сақтау жолдары және коммуналды қызметтер  жоққа шығарылады.

     Көліктік  инфрақұрылым: дамыған

     Халықтың  еңбек ету деңгейі мен кірісі: орташа деңгейді

     Еңбек етуге мүмкіншілікті халықтың саны: мәліметтер (өте аз) жоққа тең.

     Аудандағы тұрғылықты минимум: орташа

     Жылжымайтын мүлік нарығы: кәсіпкерлік және мүлікке  және тұрғын үйлерге сұраныс пен  ұсыныс бар. 

     Объектінің  техникалық сипаттамалары

     Көлемді-жоспарлы шешімдер

     Эксплуатацияға  енгізу жылы-1986ж

     Сыртқы  және капиталды қабырғалар –темірбетонды  помельдер.

     Қабаттылығы-9 қабатты тұрғын үйдің 5-қабатында

     Жалпы ауданы-40 шаршы метр

     Ас  үй ауданы-8 шаршы метр

     Бөлмелердің биіктігі-2,85 метр

     Қолайлы жағдайлары-инженерлік –техникалық құрылғылары бар.

     Санитарлық  дәнекерлер-бөлек

     Ғимараттың  орташа нормативті қызмет көрсету мерзімі-100жыл.

     Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын нарықтағы  сатылымдарды салыстыру тәсілімен  анықтау

     Салыстыру тәсілінің әдістері дегеніміз - объект-аналогтарды сату мәмілелерінің сарабына және сәйкес түзетулерді өткізу үшін бағалау объектісін салыстыруға негізделген әдістер:

          1. Сатылымдарды салыстырмалы сараптау  әдісі – объектінің құнын, салыстырмалы объектілердің жақын арадағы сатылымдарын салыстыру жолымен анықтау. Салыстыру, объектілердің арасындағы айырмашылықтарды ескертетін, түзетулерді енгізгеннен кейін жасалынады.

          2. Нарықтық ақпарат әдісі-жылжымайтын  мүлік объектісінің құнын, жоғалтатын  объектінің орналасу жерін ескере отыра, жылжымайтын мүліктің қалыптасқан нарығында сұраныс пен ұсыныс туралы ақпаратты сараптау жолымен анықтау.

         Сатылымдарды салыстыру  әдісін іске асыру этаптардың келесі реттілігін болжайды:

1. нарықты, жасалған мәмілелер, түзетулер, бағалау объектісіне аналогты жылжымайтын мүлік объектісін сату туралы ұсыныстар туралы ақпарат жинау мақсатында зерттеу.
2. Ақпаратты оның сенімділігін жоғарлату және жасалған мәмілелердің нарықтық еркін жағдайында болғандығын дәлелдеу мақсатында жинау.
3. Бағаланатын объекітемен салыстыру үшін таңдалған, нарықта бөлек элементтері бойынша сатылған немесе сатылатын объектілерді салыстыру, бағаланатын объектінің құнын түзету.
4. Бағаланатын объектінің құнын бекіту, салыстырмалы сипаттамаларды сараптау жолымен және олардың бір құндық көрсеткішке немесе көрсеткіштер тобына келтіру.
5. Нарықтық мәліметтері бойынша көрсеткіштердің (салыстыру элементтерін) түзетулерін есептеу.
6. Салыстыру объектілерін сатуының түзетілген бағасын есептеу үшін салыстыру объектілеріне модельдер қолдану.
7. Бағаланатын объектінің құнын анықтау үшін салыстыру объектілерінің сатуының түзетілген бағасын сараптау.

         Жылжымайтын мүліктің құнын берілген әдіспен анықтау  үшін, жылжымайтын мүлік нарығында  бағаның қалыптасуы облысында, маркетингтік зерттеулер өткізілуі қажет.

         Көрсетілген облыстағы маркетингтік зерттеулер өзіне, бағаланатынға ұқсас, жылжымайтын мүлік объектілері бойынша сату мен ұсыныс нарықтарының мәліметтерін жинау және танысуды қосады.

         Салыстырмалы әдіс-периодтық  басылымдарды, жарнамалық хабарландыруларды  пайдаланып, Алматы қаласы бойынша коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығын танып білу ойынша конъюктурелық зерттеулер жүргізілді. (пайдаланылған газеттер: «Крыша» номері 50, 2010жылдың 18 ақпаныңда) Объектінің нарықтық құны 4 кестеде көрсетілген.  

Кесте 4.

 

           Жасалған сараптаманың негізінде,  тұрғын үйдің екінші деңгейдегі  нарығында, 1 шаршы метрдің құны  1344.344$ тең екендігі табылады. Түзетілетін коэффициенттің есебімен салыстырмалы әдіспен бағаланған пәтердің құны 1344.344*40=53773.74$. Теңгеге айналдырғанда 53773.74*148=7958514 (жеті миллион тоғыз жүз елу сегіз мың бесжүз он төрт теңге) теңгеге тең.

     Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын кіріс  тәсілімен анықтау

     Кіріс тәсілінің әдістері дегеніміз - жылжымайтын мүлікті болашақта қолданғанынан күтілетін кірістерді анықтауда негізделген, оның құнын анықтаудың әдістері.

1. Тікелей капитализация әдісі - кірістің тұрақты өлшемінде жылжымайтын мүліктің объектісінің тұрақты қолдануында сақтау шарттарынан, бастапқы инвестицияның кірісінің болмауынан құнды анықтау.
2. Ақша ағымдарын дисконттау әдісі - өзгеріс шарттарынан және объектіні қолдануына байланысты тәуекелдің деңгейіне тәуелді ақша ағымдарының біртекті емес түсімдерінен шығын барып, құнды анықтау әдісі.

       Капитализациялау – бұл кірісті ағымдағы құнына конверциялау. Бұл әдіс, объектінің болашақтағы жылма жыл кірістерін модельдеуге негізделеді. Содан соң, ол кірістер ағымдағы құнға дисконтталады.

       Нарықты конъюктуралы зерттеуіне  сәйкес, қаланың  берілген ауданында, бір бөлмелі пәтердің (жиһасыз) айлық арендалық төлемнің құны орташа 350 у.е. тең. 

Кесте 5. Бостандық ауданында   орналасқан бір бөлмелі пәтердің бағасын кіріс тәсілімен     анықтағандағы келтірмелі кесте 

                       

             Бағалау мерзіміне ҰБ-тың долларының  курсы 148-ға тең

      Кумулятивті құрылым әдісімен капитализация  коэффициентін анықтау.

         Тәуекелсіз пайыздық ставка-6 %

         Тәуекел үшін сыйлық-3 %

         Төмен ликвидтылық  үшін қосылым-1%

         Инвестициялық менеджмент үшін қосылым-1%

         Барлығы: 11%

         V=3876/0,11=35236 б.б =4 601 822(төрт миллион алты жүз бір мың сегіз жүз жиырма екі теңге)

       Осылайша, осы зерттеуді өткізу уақытына, Бостандық ауданының №81/2 үйдің, №14 пәтердің, тікелей капитализация әдісімен анықталған құны;                құрады