Алматы  қаласындағы жылжымайтын мүлік жал нарығын анализдеу

 Кесте 1. Жал төлемінің ставкасы пәтер форматына тәуелді

                    
 
 

Кесте 2. Жал төлемінің ставкасы «қымбат» тұрғын үйлер үшін

          
 

Кесте 3. Жал төлемінің ставкасы «арзан» тұрғын үйлер үшін 

 

    

1.2 Бағалау тәсілдерінің түсінігі 

     Бағалау объектісінің құнын анықтау үшін үш тәсілді қолдану арқылы жүзеге асырылады: салыстырмалы тәсілді қолдану; шығындық тәсілді қолдану және табыстық тәсілді қолдану арқылы.

     Жылжымайтын мүлікті бағалауда бағалау тәсілін  дұрыс таңдау адекватты бағалау  кепілі болып табылады.

     Шығындық  тәсіл – объектінің құрылысына кеткен шығынды (тозуын алып тастағанда) есептеп, объект орналасқан жер телімінің де құнын анықтау арқылы жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтауға жақсы бағыт.

     Табыстық  тәсіл – жылжымайтын мүліктің құнын, сол жылжымайтын мүлік алдағы уақытта қандай кіріс әкелетінін есептей отырып анықтауға мүмкіндік береді.

     Нарықтық  тәсіл – нарықта жасалған сату-сатып алу келісім-шарттары жасалған бағалау объектісінің аналогтарына талдау жасай келе, бағалау объектісімен салыстырып, өзгертулер енгізу арқылы құнын анықтау болып табылады.

     Шығын тәсілін қолдану үшін, жылжымайтын  мүлікті шығын тәсілімен бағалау  кезіндегі қолданылатын  принциптерге көз жүгірту қажет.

     Орынбасу  принципі. Бұл принцип, ақылды сатып алушының, еш кешігусіз және сапасы бірдей құрылыс ұйымдастыру немесе ұқсас объект сатып алуға кеткен шығыннан, меншік үшін, артық  төлемейтіндігін пайымдайды. Бағалау күшіне табылған нарықтық құнның логикалық бағалауына ұқсас объектінің құрылысының құнын және жер учаскесінің құнының соммасы жатады.

     Сұраныс пен ұсыныс принципі. Сұраныс пен ұсыныста болатын қозғалыстар бағаның көтеріліп не төмендеуіне әкеліп соқтырады.   Сонымен, бір меншік,  ағымдағы уақытқа тәуекелді, әртүрлі құнға иеленуі мүмкін. Шығынның өзгерісі баға өзгерісіне пропорционалды болмаса, ғимараттың құрылысы сәйкесінше аз пайдалы болады және бар, салынған ғимараттың құны сәйкесінше не жоғарылап , не төмендей түседі.

     Баланс  принципі. Оптималды бағаға жету немесе оны қалыпты жағдайда ұстау үшін, өндіріс факторлары мен меншіктің  әртүрлі компонентері өзара дұрыс ара-қатынаста болу керектігі-баланс принципінің мәні.

     Тәуелділік  және өзгеріс принципі (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар мен оқиғалардың  нәтижесінде, меншік өзінің құнын өсіріп не жоғалтуы мүмкін. Сыртқы факторлардың әсерінен болған құнның қосылуы немесе жоғалуы, не жердің, не құрылымдардың есесіне түсуі мүмкін. Құрылыстың құнының өсуі, жаңа, сонымен қатар ескі құрылыстардың, бағалау құнының, нарықтық құнына қатты әсерін тигізуі мүмкін.

     Шығындық  тәсілдің негізгі төрт әдістемесін  қолданамыз:

1. Салыстырмалы бірлік әдісі;
2. Элементтеу әдісі;
3. Сметалық әдіс;
4. Индексті әдіс.

      Салыстырмалы  бірлік әдісі. Салыстырмалы бірлік әдісі аудан құнының салыстыруына немесе бағаланатын объектінің көлем бірлігімен аудан бірлігінің құнына салыстыруына немесе ұқсас типтік құрылымның көлем бірлігінің салыстыруына негізделген. Типтік объектінің нарық жағдайында және табиғи айырмашылығындағы құнын түзетулерінің нәтижесінде нарықтық құнының өлшемі анықталады. Типтік құрылым ретінде, контрактік бағасы белгілі, жақын арада салынған, ұқсас құрылымды алу дұрыс болады. Сонымен қатар, контрактқа қол қою мезгілі мен бағалау мезгілінің арасындағы айырмашылыққа түзетулер енгізу қажет.

      Элементтеу  әдісі. Бұл әдіс ең дәл сонымен қатар еңбекті көп қажет ететін әдіс болып табылады. Оның мәні, құрылымның салынуына қатысты барлық позицияларды абсолютті дәл, сапалық анықтауында. Әдістің дәлдігін шектемесе, онда әр шегенің, кірпіштің және жұмыс уақытының әр минутының есебін жүргізу керек. Барлық материалдық санын және еңбек шығынының мөлшерін біле тұра, тікелей шығындарды анықтаймыз. Содан соң, кәсіпкердің жанама шығыны мен пайдасын анықтайды. Бұл әдіс бағаланатын жақсарулардың толық құндық анализін бергенімен, ақша мен уақыттың көптілігін және тәжірбиелі бағалаушыларды қажет етеді. Сол себептен күнделікті тәжірибеде бұл әдісті сирек қолданады.

     Сметалық  әдіс. Бұл әдіс бойынша ғимарат  орнатуын қоса бөлек компоненттерінің шығын көрсеткішіне пайдаланады. Егер қоспалы шығынның құны түзетуге шыққан шығыннан артық болса, тозу жойылмалы болып саналады. Түзету шығыны қоспалы құннан артық болса, тозу жылжымайтын болып саналады.

      Индексті  әдіс. Бұл әдіс ғимаратқа пайдаланған  импорт қымбат тұратын құрылыс материалдарын  орындалған жұмыстарды құрайды. Әдіс биржалық котировка, құрылыс материалының нақты  көлемі, матералға сәйкес шығын, орындалған жұмыс шығын негізінде қолданылады. Бұл әдіс мердігерлік құрылыс мекемесіне орындалған жұмыс сапасына кепілдік, материалдың бұзылуына жауапкершілігі, тапсырушының ескертпе есебіне қолданылады.

      Салыстырмалы  тәсіл базаланатын қағидалар :

1. Орын басу
2. Теңестірілу
3. Сұраныс және ұсыныс.

        Салыстырмалы тәсілдің этаптары: нарықты зерттеу   нарық жағдайы мен тенденциясына анализ жасалады, әсіресе бағалау объектісіне жататын сегменттерге; ақпаратты толығымен тексеру және сатуға ұсыну; бағалау объектісінен ерекшеленетін, тандалған аналогтардың сату бағасын түзеу; аналогтар объектісінің түзетілген бағасы арқылы бағалау объектісінің құнын анықтау.

      Түзету  ережелері салыстырмалы қағидасына негізделген, салыстырмалы объект қана түзетіледі.

      Егер салыстырмалы объект бағаланып отырған объектен артық, бір жағынан асып түссе, онда оның фактылы сату бағасы, артық салым көлеміне азайтылуы қажет немесе керісінше.

      Жұп сатылым  деп бағалаушы бағалайын  деп отырған және түзету енгізетін  бір біріне ұқсас, ерекше жағдайда бір айырмашылығы бар екі обьектнің сатылуын атаймыз.

      Түзету  түрлері:

1. Пайыздық  түзетулер аналог- объектісінің сату бағасын немесе мінездемесіндегі ерекшеліктер  дәрежесін көрсететін коэффициентке  салыстыру бірлігін  көбейту жолымен енгізіледі. Егер бағаланып отырған объект  салыстырмалы аналогқа қарағанда өте жақсы болса, онда соңғы бағаға көтергіш коэффициент енгізіледі, ал төмен болған жағдайда  төмендеткіш коэффициент енгізіледі.
2. Құндық түзетулер

      А) абсолюттік түзетулер, салыстыру бірлігіне енгізілетін, сатылған аналог - объекттің бағасын, яғни аналог- объекттің және бағаланушы объектілердің мінездемелерінің ерекшеліктерін бағалаған жағдайда белгілі соммаға өзгереді. Егер бағаланатын объект салыстырмалы аналогқа қарағанда жақсы болса, дұрыс түзетулер енгізіледі, ал бұрыс түзетулер төмен болған жағдайда енгізілді.

      Б) қаржылық түзетулер толықтай сатылған аналог- объекттің бағасына енгізіледі, яғни аналог- объекттің  мінездемелерінің ерекшеліктері бағаланған жағдайда оны белгілі бір соммаға өзгертеді.

      Кумулятивті пайыздық түзетулер, барлық жеке пайыздық түзетулерді көбейту арқылы анықталады.

     Жалпы топтастыру түріндегі түзету сату саны көп, дамыған жылжымайтын мүлік  нарығында қолданылады. Жиынтық  түзетулер  салыстырмалы объектілерді  бөлініп шыққан топтардан туындайды.

     Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын кіріс  тәсілімен анықтау.

     Кіріс тәсілінің әдістері дегеніміз - жылжымайтын мүлікті болашақта қолданғанынан күтілетін кірістерді анықтауда негізделген, оның құнын анықтаудың әдістері.

1. Тікелей капитализация әдісі - кірістің тұрақты өлшемінде жылжымайтын мүліктің объектісінің тұрақты қолдануында сақтау шарттарынан, бастапқы инвестицияның кірісінің болмауынан құнды анықтау.
2. Ақша ағымдарын дисконттау әдісі - өзгеріс шарттарынан және объектіні қолдануына байланысты тәуекелдің деңгейіне тәуелді ақша ағымдарының біртекті емес түсімдерінен шығын барып, құнды анықтау әдісі.

     Капитализациялау  – бұл кірісті ағымдағы құнына конверциялау. Бұл әдіс, объектінің болашақтағы жылма жыл кірістерін модельдеуге негізделеді. Содан соң, ол кірістер ағымдағы құнға дисконтталады. 
 

       
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 Жылжымайтын мүлік  объектісінің нарықтық  құнын анықтау 

2.1 Алматы қаласындағы  жылжымайтын мүлік  объектісінің пәтерді  бағалау 
 

     Бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісінің     сипаттамасы:

     Орналасуы

     Мекенжай: Қазақстан Республикасы, Алматы қаласы, Бостандық ауданы, Әуезов көшесі, № 81/2 үй, № 14 пәтері. Берілген объект қаланың оңтүстік –батыс бөлігінде орналасқан.

     Мүліктің меншіктенушісі

     Объектінің меншіктенушісі: Қауданов Болат Қауданұлы.

     Иеленудің негізі: 16.03 1999 жылдан № 548 келісімшарты. 

     Жер учаскесінің сипаттамасы және жер иеленудің құнын анықтау

     Жер учаскесі жоқ

     Объектінің  орналасуын сараптау.

     Объект  қаланың оңтүстік –батыс бөлігінде  орналасқан.

     Жер иелену түрлерінің көп кездесетіндер: тұрғын, сауда-саттық, білім беруші.

     Ауданның  құрылыстарының типтері: көшелі

     Құрылыс түрі: кірпішті, монолитті және темірбетонды көпқабатты ғимараттар