Курстық жылмайтын

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

КІРІСПЕ 

     Қазақстандағы нарықтық экономикалық дамуының қазіргі  кездегі сатысында кез келген тауар мен қызметтің құнын  бағалау маңызды және қажетті. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік  орталығында бағалау жұмыстарының тапсырыстарының көп бөлігін сату-сатып алу мақсатында тұрғын үй жылжымайтын мүлігін бағалау жұмыстары құрайды. Сондықтан қазіргі таңда жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын дұрыс анықтау өзекті де, маңызды болып отыр.

       Құнды бағалаудың, мәміленің негізделген бағасын анықтау кезінде, потенциалды сатушы мен сатып алушы үшін, ипотекалық несие беру туралы шешім қабылдау кезінде, несиеші үшін, сақтандыру компаниялары үшін маңызды.

    Қазақстандағы және халықаралық стандарттарға  сәйкес, әртүрлі құнды бағалау кезінде, көпшілікпен қабылданған, үш тәсіл және олардың әдістерін қолдану ұсынылады. Олар –шығын, кіріс және нарықтық.

    Берілген  курстық жұмыстың тақырыбы- Алматы қаласының Бостандық ауданында, № 81 үйдің №14 пәтері мекен жайының мысалында жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтау. Бүгінгі күнде бұл тақырып маңыздылардың бірі болып табылады, себебі Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік орталығында бағалау жұмыстарының тапсырыстарының көп бөлігін сату-сатып алу мақсатында тұрғын үй жылжымайтын мүлігін бағалау жұмыстары құрайды.

     Егер  нарықтық құнның барлық әдістері, процедурасы  және есептеу техникасы нарықтың көрсеткіштеріне негізделген және дұрыс қолданылған болса, олардың  барлығы нарықтық құнның бір көрсеткішін  көрсетеді.

     Менің мақсатым Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісінің, яғни пәтерді үш тәсілмен бағалап, нарықтық құнын анықтау.

     Мақсатқа  жету үшін мынадай міндеттер атқарылу қажет:

• бағалау тәсілдерін оқып үйрену;
• тәсілдердің ерекшеліктерін сипаттау;
• жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын есептеу.

      Жылжымайтын мүлікті бағалауда бағалау тәсілін  дұрыс таңдау адекватты бағалау  кепілі болып табылады.  
 
 
 
 
 
 
 
 

1 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы 

1.1 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері 

      Жылжымайтын мүлік – (жылжымайтын заттар) жер телімдері, ғимараттар, құрылыстар, көп жылдық өсімдіктер және өзге де мүліктер яғни,  орнынан ешқандай шығынсыз ауыстыру мүмкін емес объектілерді айтады.

      Жылжымайтын мүлікті бағалау - жылжымайтын мүліктің нақты объектісін терең сараптау арқылы зерттеу.

      Қазақстан Республикасында «жылжымайтын мүлік» мағынасы Азаматтық кодекстің 117 бабында былай көрсетілген:

1. Жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын дүние, жылжымайтын зат) жер учаскелері, ғимараттар, көп жылдық екпелер және жермен тығыз байланысты өзге мүлік, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыруы мүмкін болмайтын мүлік жатады.
2. Мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі сауда жүзу кемесі, «өзен-теңіз» жүзу кемесі, ғарыштық объектілер де қозғалмайтын заттарға теңестіріледі. Заң құжаттары бойынша қозғалмайтын заттарға өзге мүліктер де жатқызылуы мүмкін.

      Жылжымайтын мүлікті бағалаудың қажеттіліктері:

• жалға беру немесе сату, сатып-алу операциялары;
• қайта мүліктік бөліктерді бөлісіп алу және кәсіпорындармен акционерлеу;
• қосымша эмиссиия акцияларды жаңа үлескерлерге тарту;
• жылжымайтын мүлік обьектілерін салық салу мақсаты кадастрлық бағалау;
• жылжымайтын мүлік обьектілерін сақтандыру;
• жылжымайтын мүлік обьектілерін кепілге несие беру;
• ұйымдар мен кәсіпорындар алғашқы капитал салымы ретінде   жылжымайтын  мүлікке кіріуі;
• инвесторларды жұмылдыру және инвестициялық жобаны дайындау;
• жылжымайтын мүлікті жою;
• жылжымайтын мүлік обьектісіне құқығы бар мүлікті өткізуіне байланысты;
• өзге де операциялар.

      Бағалаудың  мақсаты - өзгермелі рыноктағы жылжымайтын мүліктің құндылығын анықтау.

      Бағалаудың  нәтижесі - жылжымайтын мүлік арқылы экономикалық операциялардың жүргізілуіне жол ашу.

     Бағалау қызметінің сұрақтарын реттеу үшін Қазақстан  Республикасында 2000 жылдың 30-қарашасында «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Қазақстан Республикасының Заңы енгізілген.

     Қазақстан Республикасының әрекет етуші заңына сәйкес, бағалау қызметімен шұғылдыну  құқығы келесі мемлекеттік органдарға беріледі: кеденшілерге (тауарды алу кезінде ), соттарға (моральді шығынды бағалау кезінде), жер ресурстарының Агенстволарына (жерді бағалау кезінде), «Жылжымайтын мүліктің орталықтары» сияқты Республикалық мемлекеттік мекемелеріне (салық салу мақсатында бағалау және жылжымайтын мүлікпен жасалынатын келісімшарттарды тіркеу) және т.б.

     Қазақстанда бағалау, бағалау қызметін атқарудың  Мемлекеттік лицензияның негізінде, жеке және заңды тұлғалармен іске асырылады.

     Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келісімшарт  жасасу негізінде жасалынады. ҚР Азаматтық кодексінің нормаларына сәйкес бағалаушы қайтарымды негізде қызмет көрсетеді.

     Құнды анықтау белгілі бір мерзімде жасалынады-бұл уақыт бойынша  есепті нарықтық құнның нақты мезгілге байланыстылығын білдіреді. Нарық  пен нарықтық жағдайлардың  өзгеріп тұруына байланысты, есептеліп шығарылған көрсеткіштер басқа мезгілде дұрыс болмауы мүмкін. Бағалау нәтижесі берілген мерзімдегі нарықтық жағдайының қалпын көрсетеді, яғни ол өткен немесе болашақтағы мерзімге көрсете алмайды. Одан басқа, нарықтық құнды анықтайтын келісімшарттың мүліктің қолдан қолға өтуімен бірге аяқталады деп болжанады, сондықтан ешқандай құнның өзгерістері мүмкін емес.

     Жылжымайтын мүлік құнында нышаның көрсетілуі екіге бөлінеді. Тұтыну құны тауардың қандай да адам қажеттілігін қанағаттандыру қасиеті.Табиғи және қоғам қасиеттері процессі кезінде анықталады, және жылжымайтын мүлік объектісінің қолданушының көз қарасына байланысты.

Айырбас құны  жылжымайтын мүлік объектісінің ауысу кезінде пайда болады. Сонымен қатар тауар шаруашылығында ақша барлық өлшем эквиваленті болып саналады.

     Жылжымайтын мүлікті екі аспектіге қарауға  болады: физикалық және экономикалық. Физикалық аспекті бұл: жылжымайтын, яғни тұрақты орналасуы бар; өз тұрғысына дара еш нәрсеге ұқсамайтын; біртекті емес; өмір сүру уақыты ұзақ. Ал экономикалық аспектіде: сирек; тапшылық; дамыған; объектінің орналасу жағдайына қарай (жерді оның сапасына байланысты пайдалану).

       «Жылжымайтын мүлік» классикалық теория түсінігінде тек жер мен топырақ қана емес, табиғат түрінен тәуелсіз, жермен байланысқанның барлығын айтады.

     Жылжымайтын объектілер:

1. жер телімі  - жергілікті бөлек белгілермен бекітілген, белгілі геодезиялық өлшеммен және заңгерлік жер үстірттік бөлігін құрамына енетін.
2. бастауыш -  орын ауыстырылуы мүмкін емес (яғни зиянсыз көшуі мүмкін емес) барлық объектілер және жер телімдері.
3. екінші ретті (вторичные)-  құқықтық статусқа ие, ғимарат кеңістік бөлігі
4. кәсіпорынның мүлік комплексі ретінде – осы мекеменің қызметіне қатысты барлық мүліктер, яғни шикізат өнімі, құрал- сайман, құрал-жабдықтар, құрылыс және ғимараттар, кәсіпорындар қызметінің, барлық мүлік түрлері, сонымен қатар қызметтің оның жеке белгілеуіне құқығы бар, егер келісім-шартпен немесе құқықтық актілерінде басқаша көсетілмесе.

      Жылжымайтын мүлікті бағалау:

     Жаппай бағалау - статистикалық талдау мен стандартты әдістемелерді пайдалана отырып, нақты күнге ауқымды объектіні бағалау. Бұл кезде ауқымды объект унифицирленеді. Жаппай бағалаудың соңында есептеу барысында пайдаланған модель тексеріліп, алынған нәтиже сапасы бақыланады. Жаппай бағалау моделі арқылы алынған нәтиже мен шынайы сату бағалары салыстырылады  және бірдей объектілердің әр тобы бойынша бағалау деңгейінің ауытқуы бағаланады.

     Жылжымайтын мүлікті жеке бағалау - белгілі бір  объектіні белгілі бір уақытта бағалау. Жеке бағалау бірнеше этаптардан тұрады.Соңғы этапта объектіге қатысты әр түрлі тәсілдермен алынған нәтижелер қорытындыланады.

     Жылжымайтын мүлік нарығына әсер ететін сыртқы факторлар:

• бүкіл әлеуметтік – экономикалық жағдайлар мен аймақтық экономикалық конъюнктурасының өзгеруі;
• жылжымайтын мүлікті алып –сату келісім шарттарын қаржыландыруға жеткілікті қаражаттарды анықтайтын, үкіметтің қаржы саясатының  және коммерциялық банктердің саясатының өзгеруі;
• жылжымайтын мүлік нарығын реттеу жөніндегі заңдардың және салық заңдарының өзгеруі;
• валюта курсының тұрақсыздығынан, пайыздық ставкалардың динамикасынан, инфляция қарқындарынан және инфляциялық күтімнің әсерінен капитал нарығының ситуациясының өзгеруі.

     Жылжымайтын мүлік нарығын талдаудың мақсаты: жаңа жылжымайтын мүлікті объектілерін салуға инвестициялардың лайықтылығы; бір жанұялық үйді қаржыландыруда кредитордың тәукелділік сатысын анықтау; тұрақты тәуелділік сатысында жоғары көлемді табыс табу мақсатында, жылжымайтын мүлік нарығының болашақ сегменттерін құру немесе активтерді іздестіру; ұзақ мерзімді уақыт кезеңіндегі  жылжымайтын мүлік нарығындағы жоғары табысты сегменттер туралы; жылжымайтын мүліктің бөлек түрлерінің құнын бағалаумен байланысты.

     Дағдарыс салдарынан үйдің бағасы түскенімен, жұрттың қолы баспанаға жетпей отыр. Алдағы 2-3 жылда сарапшылар жылжымайтын мүлік нарығында пәлендей өзгерістер бола қоймайды дейді. Сәйкесінше, Алматыда үй мен жердің бағасы қазіргі күйде қала бермек. Қаржы дағдарысы салдарынан Қазақстанда үй мен жердің бағасы құлдырауын жалғастыруда. ҚР Статистика агенттігінің деректеріне сәйкес, елде 2009 жылдың қаңтарында алдыңғы аймен салыстырғанда жайластырылған үйлер сатылымы - 1,7 пайызға, жайластырылмаған үйлер сатылымы - 2,1 пайызға төмендеген. Наурыз айында Алматыда қайтара сатылымдағы пәтердің шаршы метрінің орташа бағасы 1500 АҚШ долларды құрады. Десе де, бұл бағамен де тұрғындар баспанаға қол жеткізе алмай жүр. Мамандардың айтуынша, егер әрбір шаршы метр 500-600 доллар аралығында болғанда ғана тұрғындардың баспана алуына мүмкіндік ашылмақ. Мамандардың болжауынша, жылжымайтын мүлік нарығы мен құрылыс саласындағы дағдарыстың бітуіне әлі кемінде 2 жыл бар. Кейбір риэлторлар аталмыш нарықта бүтіндей тыныштық орнап тұрғанын айтады. Ал, үйді сату-сатып алукелісім шарттары Алматының өзінде ілуде біреу ғана кездеседі. Аптасына ең болмағанда, 100-200 келісім болса, онда оны нарық деп атауға болады. Ал 2-3 келісімді нарық деп қалай атайсың? Кейбір шенеуніктер, риэлторлар нарықты жандандырғысы келіп: «міне, өткен аймен салыстырғанда келісім-шарттар 20 пайызға артты» дейді. Егер де өткен айдан бері оның саны біреуге артса, онда шынында да 20 пайызға өседі. Ұсыныстың бар екені бұл жерде ешнәрсені де білдірмейді. Кез келген нәрсені де ұсынуға болады, – дейді Қазақстанның жылжымайтын мүлік федерациясының вице-президенті Александр Калинин. Алматыда сондай ақ, пәтерді жалға беру құны да тым жоғары. Мамандардың айтуынша, жалға алу құны отбасы бюджетінің 35 пайызынан артпауы керек. Ал, Қазақстанда пәтерді жалдаудың орташа бағасы орташа жалақы мөлшерінен 50 пайызға артық екенін ескеру керек.