Современное состояние риэлторского бизнеса в РТ

В Германии работа маклера, специализирующегося на сделках купли-продажи жилой недвижимости, жестко регламентирована. Перед началом работы необходимо пройти специальные курсы, сдать экзамен и получить лицензию. Если в процессе оформления документов были допущены серьезные нарушения, лицензии можно лишиться. Потеря лицензии возможна и за введение клиента в заблуждение9.

В Испании любой человек может зарегистрировать свою фирму и начать вести деятельность по покупке, продаже или сдаче в аренду домов и квартир. Однако перед началом работы риэлтор должен сообщить соответствующим муниципальным органам, что в определенном офисе начинает работать компания, собирающаяся вести деятельность на рынке недвижимости. Городские власти должны дать на это разрешение.

В странах Европы и США риэлторы в основном оказывают посреднические услуги при приобретении и продаже имущества. Таким образом, все риэлторские услуги можно разделить на две группы:

- заключение сделок с недвижимым имуществом;

- прочие действия, порождающие для клиента права и обязанности в отношении недвижимого имущества, но не связанные с его гражданским оборотом.

За рубежом используются два основных варианта регулирования деятельности риэлторов. В США, Канаде и Германии ее регулирует государство. Большинство экспертов считает такой вариант оптимальным. Государство стремится защищать интересы своих граждан, поэтому на рынок недвижимости допускаются только профессиональные специалисты – сдавшие экзамены и получившие лицензию. Отсутствие криминального прошлого как обязательное условие получения лицензии служит еще одной гарантией надежности специалиста10.

Второй вариант, используемый на рынках недвижимости Великобритании, Бельгии, Испании, Нидерландов и ряда других стран, состоит в регулировании деятельности риэлторов профессиональными организациями. Саморегулируемые профессиональные союзы являются барьером, служащим защитой от недобросовестных бизнесменов. Здесь человек не получает лицензию, а с ней и права на работу риэлтором до тех пор, пока профессиональная компания не выдаст ему все требуемые документы, а он сам не пройдет все установленные процедуры. Функции регулирования рынка недвижимости государство делегировало таким компаниям и закрепило это законодательно.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Риэлторский бизнес – это деятельность частных фирм и (или) индивидуальных предпринимателей на основе соглашения или договоренности с заинтересованным лицом по совершению в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

 

 

 

2. Современное состояние риэлторского бизнеса в РТ

 

2.1. Характеристика развития малого и среднего предпринимательства

На современном этапе малое и среднее предпринимательство (МСП) активно развивает свою деятельность в Татарстане.

Так, по суммам, выделяемым на поддержку МСП, Татарстан занимает одно из лидирующих мест в России: в 2013 году было выделено 3,1 млрд. рублей, в 2014 – 2,7 млрд. рублей. 70% средств идет на инфраструктурную, 30% – на прямую поддержку субъектов МСП. Причем основную долю денег дает федеральный бюджет. Созданы элементы реальной инфраструктуры, формируются кластерные технопарки, бизнес-инкубаторы, упрощена процедура регистрации фирмы по системе «одного окна», запущена программа «Техноприсоединение» и пр.

Оборот МСП представлен на рисунке 2.1.1.

Рис. 2.1.1. Оборот малых и средних предприятий РТ за 2012-2014 гг., млрд. руб.

 

Как видно по рисунку 2.1.1, оборот МСП за период 2012-2014 гг. увеличился на 78,4 млрд. руб.

С другой стороны, следует сказать о стагнации сектора МСП Татарстана, доля которого с 2011 по 2014 гг. застыла на цифре в 25% от ВРП (рисунок 2.1.2).

Рис. 2.1.2. Доля малого и среднего предпринимательства в ВРП РТ

за 2012-2014 гг., %

 

Более того, количество экономически активных предприятий МСП в республике сократилось с 161,4 тыс. (2012 год) до 140,1 тыс. (апрель 2014 года). По итогам первого квартала 2014 года количество средних предприятий сократилось с 478 ед. до 470 ед., количество индивидуальных предпринимателей сократилось с 90,6 тыс. до 89,8 тыс. человек.

С 2011 по 2012 год в рамках реализации программы на развитие предпринимательства в Республике Татарстан было направлено около 3,5 млрд. рублей, в том числе 1,4 млрд. рублей из средств бюджета Республики Татарстан и более 2 млрд. рублей за счет средств субсидии федерального бюджета.

Около 45,7% средств, или 1,6 млрд. рублей были направлены на оказания прямой финансовой поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства для реализации бизнес-проектов.

Основные тенденции развития сферы предпринимательства в республике представлены в таблице 2.1.1.

Таблица 2.1.1

Основные тенденции развития сферы предпринимательства в РТ

за 2012-2014 гг.

Показатели	2012	2013	2014
Численность работников списочного состава по субъектам малого и среднего предпринимательства, тыс. человек	392,7	395,0	387,0
Доля занятых в секторе МСП в общей численности занятых республики, %	28,8	30,0	28,2
Оборот малых и средних предприятий, млрд. руб.	812,9	879,6	891,3
Удельный вес инвестиций малых и средних предприятий в общем объеме инвестиций республики, %	6,8	8,0	8,9

 

Можно выделить следующие основные препятствия, ограничивающие развитие предприятий МСП в РТ:

1) дефицит «дешевых» и «длинных» кредитов, усугубленный повышением Центробанком кредитной ставки;

2) растущее налоговое давление на МСП;

3) неразвитая инфраструктура для МСП за пределами отдельных инфраструктурных «оазисов» (аренда, энерго-тарифы, водоотведение, логистика и связь);

4) административное давление контролирующих институтов и связанная с ним коррупция;

5) изменчивость законодательной базы и слабая судебная система;

6) нарастающая политическая и социально-экономическая неопределенность в РТ и в РФ, в целом → короткий горизонт планирования;

7) кадровый дефицит и «утечка мозгов»;

8) отсутствие системного и практически ориентированного бизнес-образования в РТ.

Таким образом, несмотря на многочисленные программы поддержки, в РТ наблюдается отсутствие роста и даже стагнация сектора МСП в экономике Татарстана. В целом, предприниматели оценивают политику республиканских властей в отношении малого и среднего бизнеса как недостаточно эффективную. Однако при этом признаком позитивных перемен можно считать появление Дорожной карты развития МСП, разработанной при активном участии предпринимателей.

 

 

2.2. Анализ развития риэлторского бизнеса в РТ

Рассмотрим основные тенденции развития риэлторского бизнеса в Татарстане. В РТ действует Некоммерческое партнерство «Гильдия риэлторов Республики Татарстан», которая была создана в 2006 году, собрав воедино самые профессиональные риэлторские компании города Казани и Республики Татарстан.

Некоммерческое партнерство «Гильдия риэлторов Республики Татарстан» – это открытая организация, целью которой является содействие развитию цивилизованного рынка недвижимости на основе развития законодательной и нормативной базы и создания системы профессиональных стандартов для её участников, использование собственной инфраструктуры для защиты общих имущественных интересов и удовлетворения нематериальных потребностей членов Гильдии, расширение их возможностей в профессиональном, научно-техническом и социальном развитии, повышение статуса риэлтора.

Высшим органом управления является общее собрание, участниками которого являются директора агентств недвижимости, входящих в состав ГР РТ.

За 2014 год понизилось количество регистраций прав собственности на жилую недвижимость, однако количество сделок по купле-продаже жилья продолжает расти, так же как и цены на жилье. Доступность ипотечного кредитования остается одним из основных факторов не ослабевающего спроса на недвижимость. Услуги риэлторов также востребованы. На рынок Казани приходят новые игроки, в том числе франчайзинговые сети: тюменские «Этажи» и московские «DOKIRealty».

Следует отметить, что цены на жилую недвижимость в Казани в течение 2013 г. выросли на 5,9%, за первые 4 мес. 2014 г. рост составил 1,4%. Рост цен был более существенным: на первичном рынке жилье подорожало примерно на 2,5%, на вторичном – на 3,7%. В результате в мае 2014 г. средняя стоимость 1 кв.м на первичном рынке Казани составила 53,1 тыс. руб., на вторичном рынке – 62,5 тыс. руб. Если рассматривать динамику роста цен за год (с мая 2013 г. по май 2014 г.), то можно сделать выводы, что вторичный рынок подорожал значительно сильнее первичного (динамика 9,3% против 0,1%). На вторичном рынке самое дорогое жилье в Вахитовском районе, а самая высокая динамика удорожания – в Кировском районе. На первичном рынке самое дорогое жилье – в Московском районе, оно же и показало самую высокую динамику роста цены (рисунок 2.2.1).

Рис. 2.2.1. Динамика цен на первичном рынке жилья Казани с мая 2013г. по май 2014г.

Управление Росреестра по Республике Татарстан отмечает рост числа регистрационных действий в начале 2015 года. За 2 месяца зарегистрировано 113 701 право на недвижимое имущество и сделок с ним, что на 6,3 % выше показателей 2014 года (106 998). При этом наибольший рост отмечен в секторе нежилых помещений – на 31 %, что в количественном выражении составило 15 735 за 2 месяца 2015 года, и 12 000 – в 2014г.

В феврале 2015г. также продолжился рост количества регистрируемых договоров долевого участия на 40% (2 447 – в 2015г., 1 749 – в 2014г.). Это несколько ниже показателей за январь 2015г., где рост составил 77%, однако динамика по-прежнему достаточно ощутима. Выросло и количество объектов недвижимости, регистрируемых в упрощенном порядке – по «Дачной амнистии» на 28,8% (7 124 – в 2015г., 5 531 – в 2014г.).

Что касается ипотеки, то здесь уже второй месяц подряд наблюдается вполне закономерный спад, связанный с увеличением процентных ставок по ипотечным кредитам. В сравнении с аналогичным периодом 2014 года в январе-феврале текущего года ипотека упала на 26,7 % (8 171 – в 2015г., 11 145 – в 2014г.).

На вторичном рынке 73,3% предложений составляют квартиры стоимостью от 50 до 70 тыс. руб. за 1 кв.м. На премиум-сегмент (от 75 тыс. руб. за кв.м.) приходится 7,7% предложений, на эконом-сегмент (до 45 тыс. руб. за кв.м.) – 4,1% предложений. На первичном рынке ситуация в целом аналогичная. На средний сегмент (45-60 тыс. руб. за 1 кв.м) приходится 64,7% предложений, на премиум сегмент (более 65 тыс. руб. за 1 кв.м.) – 11,4%, на эконом сегмент (дешевле 40 тыс. руб. за кв.м.) – 3,6%.

Лидеры рынка агентств недвижимости Казани по реализованным объектам жилой недвижимости представлены в таблице 2.2.1.

 

 

 

 

 

Таблица 2.2.1

Лидеры рынка агентств недвижимости Казани по реализованным объектам жилой недвижимости за 2014 год

№ п/п	Название АН	Кол-во реализованных объектов жилой недвижимости	Динамика к периоду 2013 г., %	Структура реализованного жилья в 2014 г., %
				Первичное	Вторичное	Загородное
1	«Флэт»	690	91,7	2	81	17
2	«Счастливый Дом»	464	34	45	50	5
3	«Этажи»	82	-30,5	26	68	6
4	«ИнвестРиэлт»	80	-21,6	31	48	21
5	«Валери»	77	20,3	40	56	4

 

Как видно по данным таблицы 2.2.1, в 2014 году в секторе жилой недвижимости лидером риэлторского рынка была компания «Флэт».

Лидеры рынка агентств недвижимости Казани по реализованным объектам коммерческой недвижимости представлены в таблице 2.2.2.

Таблица 2.2.2

Лидеры рынка агентств недвижимости Казани по реализованным объектам коммерческой недвижимости за 2014 год

№ п/п	Название АН	Кол-во реализованных объектов коммерческой недвижимости	Динамика к периоду 2013 г., %
1	«Счастливый Дом»	98	790,9
2	«ИнвестРиэлт»	48	-22,6
3	«Валери»	25	-7,4
4	«НЛБ-Недвижимость»	24	60
5	«Флэт»	12	33,3

По данным таблицы 2.2.2 можно сказать, что в секторе коммерческой недвижимости г.Казани лидирует АН «Счастливый Дом».

Лидеры по реализованным объектам на одного риэлтора представлены в таблице 2.2.3.

Таблица 2.2.3

Лидеры по реализованным объектам на одного риэлтора за 2014 год

№ п/п	Название АН	Кол-во реализованных объектов жилой недвижимости на 1 риэлтора с 01.01.14 по 01.05.14	Кол-во объектов жилой недвижимости, сданных в аренду на 1 риэлтора	Кол-во объектов жилой недвижимости, выставленных на продажу в базе на 1 риэлтора	Кол-во объектов жилой недвижимости, выставленных на аренду в базе на 1 риэлтора
1	«Счастливый Дом»	12,8	2,4	57,8	2,1
2	«Премьер»	7,3	0,4	22,7	0
3	«Флэт»	5,7	4,4	11,1	9,7
4	«ИнвестРиэлт»	5,3	0,7	34,7	1
5	«НЛБ-Недвижимость»	5,1	0,5	7,9	0,2