Современное состояние риэлторского бизнеса в РТ

Содержание

 

 

 

 

 
Введение

Стремление граждан вложить средства в нечто надежное, чем является недвижимость, сделало профессию риэлтора весьма востребованной и популярной на российском рынке. Однако из-за отсутствия законодательной и нормативной базы риэлторские фирмы на нашем рынке не имеют единых, общих для всех принципов работы, что характерно для западных риэлторов. Поэтому риэлторский бизнес в России, и в Республике Татарстан в честности, имеет свои особенности.

Обращение к профессиональным риэлторам позволяет найти оптимальные варианты решения вопроса с недвижимостью, что помогает сэкономить время, деньги и нервы. Качество услуг, предоставленных клиенту риэлтором, определяется выполнением всех условий, предусмотренных в заключенном между ними договоре. При приобретении или продаже недвижимого имущества в число таких условий входит цена имущества, размер платы за его использование, качество и эксплуатационные характеристики имущества.

Все вышесказанное обусловило актуальность выбранной темы курсовой работы.

Цель курсовой работы – проведение анализ развития риэлторского бизнеса в Республике Татарстан.

Поставленная в работе цель определила следующие задачи исследования:

- изучить  понятие и сущность риэлторского  бизнеса;

- рассмотреть  виды риэлторского бизнеса;

- ознакомиться  с развитием риэлторского бизнеса  за рубежом;

- дать характеристику  развития малого и среднего  предпринимательства в РТ;

- проанализировать  развитие риэлторского бизнеса  в РТ;

- разработать  рекомендации по совершенствованию  риэлторского бизнеса в Татарстане.

Предметом исследования является риэлторский бизнес. Объектом выступает Республики Татарстан.

Теоретической основой исследования послужили работы авторов А.В. Андреева, И.А. Баранова, А.А. Батяева, В.В. Бузырева, А.В. Марченко, Г.В. Парусовой, Н.А. Щербаковой и других, а также материалы периодической печати и интернет – источники.

Структура курсовой работы включает в себя введение, три главы, заключение и список используемой литературы.

В первой главе рассматриваются теоретические основы риэлторского бизнеса.

Во второй главе проводится анализ современного состояния риэлторского бизнеса в РТ.

В третьей главе разрабатываются рекомендации по совершенствованию риэлторского бизнеса в РТ.

 

 

 

 

1. Теоретические основы риэлторского бизнеса

 

1.1. Понятие и сущность риэлторского бизнеса

          Риэлтор - это специалист, организующий и проводящий процессы сделок по недвижимости в сфере риэлторской деятельности.

Риэлторская деятельность – деятельность, в рамках которой за определенную плату гражданам предоставляются услуги при совершении операций с недвижимым имуществом. Риэлтор оказывает информационно-консультационные, а также посреднические услуги в рамках купли-продажи объектов недвижимого имущества.

Участники риэлторского бизнеса представлены на Рис. 1.1.1.

 

 

Рис. 1.1.1. Участники риэлторского бизнеса1

 

Итак, участниками риэлторского бизнеса выступают:

- юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества;

- потребители их услуг (клиенты) - физические и юридические лица, заключившие с риэлтором (риэлторской фирмой) договор на оказание риэлторских услуг.

Риэлторская услуга начинается с момента обращения клиента в агентство недвижимости. Любая услуга риэлтора состоит из двух частей: подготовки к сделке и ее проведения. Подготовка к сделке в риэлторском бизнесе включает в себя несколько последовательных шагов (рисунок 1.1.2).

 

 

Рис. 1.1.2. Этапы проведения сделки в риэлторском бизнесе2

 

Итак, вначале клиент обращается в агентство и высказывает риэлтору свои пожелания (хочет ли он приобрести, продать, арендовать недвижимость или провести иную сделку с ней) и знакомится с условиями работы агентства. Если они клиента устраивают, заключается договор. В случае покупки квартиры оформляются требования покупателя к ней, риэлтор подбирает подходящие варианты. При продаже имущества, риэлтор собирает и проверяет необходимые документы, размещает рекламу в СМИ, исследует спрос, устраивает показы квартиры.

После того, как с помощью риэлтора покупатель и продавец нашли друг друга, стороны согласуют условия сделки – стоимость объекта недвижимости, сроки заключения сделки, порядок оплаты, сроки освобождения квартиры и т.д.

Затем продавец (опять же с помощью риэлтора) подготавливает все требуемые документы, а покупатель находит средства для оплаты. После этого стороны подписывают договор о порядке перехода права собственности на данный объект недвижимости от продавца к покупателю. На этом заканчивается процесс подготовки к сделке, и риэлтор приступает к ее непосредственному проведению.

Проведение сделки подразумевает регистрацию договора в законодательно установленном порядке, выписку (снятие с регистрационного учета) всех лиц, прописанных в квартире, и выезд из нее бывших хозяев. Продавец должен предоставить покупателю жилое помещение, свободное и юридически, и фактически, в определенные в договоре сроки. В соответствии с условиями договора, покупатель обязан передать продавцу указанную денежную сумму.

После получения продавцом денег, а покупателем объекта недвижимости и права собственности на него, подтвержденного необходимыми документами, услуга риэлтора считается выполненной, и ему выплачивают вознаграждение.

Итак, риэлторская услуга – это комплекс действий, требуемых для выполнения необходимой клиенту сделки с объектом недвижимости. Каждая такая сделка уникальна и требует различного набора действий, осуществляемых риэлтором в интересах клиента3.

В становлении рынка недвижимости важное место занимают профессиональные объединения риэлторов – агентства недвижимости. За оказание посреднических услуг агентством взимается плата, размер которой определяется договором.

В отличие от других рынков, где с одной стороны есть масса покупателей, а с другой – масса продавцов, на рынке недвижимости друг другу противостоят два субъекта – продавец и покупатель, каждый из которых находится в совершенно конкретном социальном, финансовом и психологическом состоянии. Совершение сделки является результатом столкновения их интересов, их оценки объекта, их ожиданий и даже настроения. Цена, по которой продается объект, так же уникальна, как и сама сделка. Каждая сделка, как и каждая цена на рынке недвижимости, представляет собой уникальное по своим характеристикам явление.

Таким образом, риэлтор - это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющий посредническую и другую деятельность на рынке недвижимости. Риэлторская деятельность - осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости.

 

 

1.2. Виды риэлторского бизнеса

Все услуги риэлторского бизнеса можно распределить в две группы. Первая группа – это услуги риэлтора по участию имущества «недвижимого и жилого» в гражданском обороте. Вторую группу риэлторских услуг составляют действия риэлтора с недвижимым имуществом клиента, не связанные со сделками по его отчуждению, сдачи в наем, аренду и т.д. Рассмотрим более подробно все изложенные варианты услуг, оказываемых риэлтором4.

Первая группа услуг всегда оказывается любой риэлторской фирмой. Связаны они с тем, то риэлтор оказывает посреднические услуги по заключению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом клиента, либо с его материальными средствами с конечной целью приобретения клиентом недвижимого имущества.

В связи с данным видом услуг можно говорить об участии риэлтора в купле-продаже, мене, дарении, пожизненном содержании с иждивением, найме и аренде недвижимого имущества. Все указанные сделки можно выделить в самостоятельный вид услуг, оказываемых риэлтором в рамках выделенной первой группы услуг риэлтора.

Схематически виды риэлторского бизнеса представлены на рисунке 1.2.1.

 

 

 

 

Рис. 1.2.1. Виды риэлторского бизнеса5

 

Итак, деятельность в рамках риэлторского бизнеса имеет различные направления:

• агентская;
• брокерская;
• деятельность поверенного и дилера;
• торговая;
• посредническая;
• консультационная.

Кроме того, можно назвать такие виды деятельности как управление недвижимостью по доверенности, юридическое сопровождение объектов недвижимости, девелоперская и редевелоперская деятельность, информационные технологии.

Главной считается деятельность брокера, которая ведется в интересах конкретных лиц и за их счет. Она связана с установлением, прекращением или изменением их прав на объекты недвижимости, которые должны быть зарегистрированы согласно закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В число услуг, оказываемых риэлторскими фирмами, входят и такие, которые непосредственно не связаны с посредничеством или куплей-продажей недвижимого имущества. Нередко риэлторы оказывают услуги по перепланировке или переустройству жилых помещений. Кроме того, риэлторские фирмы могут заниматься следующими видами предпринимательской деятельности6:

• оценка недвижимости;
• покупка-продажа квартир на вторичном рынке жилья и в новостройках;
• покупка-продажа частных домов в городах и сельской местности;
• сдача в аренду ранее приобретенных объектов недвижимости;
• организация аукционов и конкурсов по продаже недвижимости;
• проведение консультаций по налогам;
• реализация заложенной недвижимости;
• расселение домов и т. п.

Кроме того, клиент может поручить риэлтору выполнение любой операции с его недвижимостью. Для этого необходимо выдать риэлтору нотариальную доверенность. Срок ее действия может достигать трех лет. При заверении доверенности уплачивается государственная пошлина.

Более сложным представляется процесс, когда риэлторская фирма оказывает клиенту комплекс услуг по управлению его имуществом, приобретению для клиента имущества, участие в его строительстве. Здесь, риэлторская фирма может оказывать несколько услуг, все сделки будут носить гражданско-правовой характер, но все они связаны с переходом каких-либо прав в отношении недвижимого имущества. Более того, риэлторская фирма в данном случае может оказывать клиенту услуги, которые не связаны с заключением сделок, а выражены в совершении риэлтором других, значимых для клиента действий, которые необходимы для клиента, для достижения конечной цели услуг риэлтора7.

В данном случае, речь идет о таких услугах для клиентов, как перевод жилого помещения в нежилое, оформление проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, управление недвижимым имуществом клиента. Все данные услуги для клиентов оформляются договорами доверительного управления имуществом. В подобных случаях, риэлторская фирма выступает в качестве брокера, агента или поверенного своего клиента на рынке посреднических услуг в недвижимости. Все зависит от того, какие полномочия представляет клиент для риэлторской фирмы, какой желает получить результат от работы риэлторов.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что понятия риэлтор и риэлторская фирма применительно к российскому рынку недвижимости имеют несколько иное значение, чем за рубежом, а спектр услуг, оказываемых риэлторами в нашей стране, гораздо шире.

 

 

1.3. Развитие риэлторского бизнеса за рубежом

В экономически развитых странах риэлтор – одна из наиболее престижных профессий на сегодняшний день. Деятельность риэлторов регламентируется государственными законами, а также профессиональными сообществами. Работа специалиста по недвижимости в каждой стране имеет свои особенности, связанные с особенностями законодательства. Наиболее упорядочена деятельность риэлторов в странах Бенилюкса. Каждый агент здесь должен не только получить лицензию, но и стать членом одной из профессиональных организаций. Зарегистрировавшись, агент по недвижимости получает идентификационный номер, служащий подтверждением его статуса.

В США, в отличие от Европы, система получения обязательного государственного разрешения на риэлторскую деятельность отсутствует. Однако законодательство регулирует ее на уровне штатов, где установлены общие требования. Согласно этим требованиям роль обязательной сертификации отводится профессиональным сообществам риэлторов, что и является аналогом лицензирования8.

Во всех штатах существуют единые правила подготовки риэлторов. Тем, кто хочет приобрести право на риэлторскую деятельность, для начала необходимо окончить школу подготовки риэлторов. Обучение в школе, согласно законодательству, проходит в течение 45 часов, после чего слушатели должны сдать выпускной экзамен. После этого экзамен сдается квалификационной лицензионной комиссии штата. Каждый экзамен состоит из двух частей: национальных законов, регулирующих рынок недвижимости, и законов данного штата.

В большинстве европейских стран специального высшего образования у риэлторов нет. Эта профессия считается практической, и теоретической информации при обучении дается немного. Высшее образование для риэлторов обязательно во Франции. В Литве в Вильнюсском университете работает кафедра риэлторского бизнеса. В других странах организованы специальные курсы риэлторов. Однако вопросам их образования и повышения профессионального уровня уделяется немало внимания. Стать риэлтором может любой гражданин, достигший совершеннолетнего возраста, независимо от наличия иного образования или профессии. Для этого необходимо пройти годичные курсы, а затем стажировку в риэлторской компании в течение года. После сдачи экзамена человек получает лицензию.